諗sir，你好！
本人男士39歲已婚，同太太月入共53,000。
我們於2005年買入四小龍一個2房單位，買入價2,600,000。並於2013年加按，套現1,600,000，每月供款16,000。
套現的原意是打算再買樓，但由於辣招推出，最後沒有買了。
於是便把那筆資金購買債券基金，可是基金價格總是下跌，往往要用每月的利息抵消價格下跌的損失。
經銀行的經理分析下，債券基金亦已換馬數次，但基金回報仍是不理想。
現時持有的債券基金如下：
摩根亞洲總收益債(港元)：投資50萬，現值438,000
施羅德亞洲高息股債基金(人民幣對沖) : 投資50萬港元，現值人民幣394,000
安聯歐洲股息基金(港元)：投資60萬，現值542,000
現想請教諗sir ：
1/ 若想資本增值、派息理想，請問是否應該賣了這些基金，改買第二層樓收租?
2/ 還是買其他債基? 請問推介那幾隻債基?
3/ 或是REITs? 請問推介那幾隻REITs?
4/ 投資分佈比例？
謝謝！
ANSWER:
謝謝讀者說出不少港人犯的理財錯誤，由於保障同學利益關係加上筆者本星期較忙，所以快手答一下:
錯1: 套現的原意是打算再買樓，但由於辣招推出，最後沒有買了
解1: 辣招就係毒在鎖死二手樓盤供應，間接令發展商利用賣一手樓主導市場，所以樓價越mark越高。前兩日十者係天水圍地產鋪等睇樓團既同學黎，坐係內房聽見出面經紀同業主對話。話說該業主有間嘉湖三房收租，經紀死勸業主放盤，業主固然唔肯，有辣招表示賣完再買要比15%重稅，即表示現業主就當要賣都會mark高市價8-10%去抵銷再買之稅項。最後經紀開價「虛幻價」780萬，業主都係唔想放。要知嘉湖三房600萬仲有交易，780萬已是開高三成，業主都仲要諗。連放盤都咁q執著，你預他日就當比到價個業主仲會再反價。所以讀者求神拜彿希望「波哥」咪再出咩加辣招，而家就當樓市跌30%，中原城市指數仲有約125點，只係返到2012年個價。
錯2: 債券基金亦已換馬數次，但基金回報仍是不理想
解2: 本星期一及上星期五已分享過筆者唔同學生投資債基3年賺取200-300萬個案。3年收百零萬息當然唔係叻，同學獲利只在控制注碼及槓桿得宜令自己可坐定定每月收錢，至於讀者同樣做基金獲蝕本加上息少之狀，只好咁去形容:「好似你去買車，經紀可以比部強國車你話25萬抵買，更連佣都唔收。大家咁聰明都估到經紀要賺既係大量不標明收費，包括時常壞要返黎整車，換零件好多時要返大陸訂等好耐，比貴錢才予快速解決方法。最後車主頂唔順劏左部強國車而比佣入番部歐洲貨，最後經紀成功將錢線拉長了更塞左部高margin的強國車比個客賺回佣。」
錯3: 應否改買第二層樓收租?
解3: 咁問只顯出讀者投資多年完全唔知方向要去邊。另提醒讀者工資偏低，2005年入手四小龍相信已用掉他人生的一顆「幸運」。可惜之後把握唔到行一拆二再二變三，今時只好說個人借貸力在45歲後會開始下降。送一樣免費野比佢就係一拆二時可按爆近八成。同時留意無論點買點按，先決係保證萬一樓市下跌30%都夠錢補水免被call loan。
另外有關理財方向，只好說窮人比富人更需要買樓。富人可買債去保住本收息，而窮人需要買樓去槓大資產規模加上搵租客陪你一樣供樓。當然窮人亦可買股去一變二、二變四，但買股贏錢的技術及心理要求都高好多。而買樓只要中美再聯合印銀紙基本上都可穩賺，但留意呢個世界就當付費上課，都冇方法教到你係必賺，只不過可將勝率提升及講真話令同學少「被繞路」。
錯4: 或是REITs? 請問推介那幾隻REITs?
解4: 一間公司就當莎莎(0178)，都可因公司及外在環境時好時壞啦。至於REITs，內含資產質素決定其走勢，而此項會隨時間而變化的。明白世界上免費會比個number(推介)你的人不少，亦無需收費。不過有些股評人已經好出名，日日再上無線都無用架啦，點解要一早坐係度扮股神比number你? 名氣又唔可以當飯食。清醒D啦香港人。
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