今時今日香港中產膠層 #1557

您好諗sir:

 

本人留意左諗sir文章好一段時間及近期買了本樓換樓，希望得到你的指點迷津。本人已婚數年，婚前至婚後一直由經歷覺得樓價貴唔抵買去到想買但見市場上只有零星選擇而不勉強上車至市場開始多盤但價錢越升越有的過程。心中一直不滿政府，衣食住行為市民基本所需，理應在努力認真工作下不難達到此等基本需要，但現在卻像要智取，捉不緊上車的機會成為了人生其中一個嚴重過失。

 

本人及伴侶一直靠自己的努力換取報酬，沒有父母幹，亦要照顧各自家庭所需。我們的基本情況如下：

 

財政狀況：

本人：女，36，現在大機構從事會計工作。年薪（連每年不固定的bonus，佔年薪1/3)不低於72萬（按過往三年）。現存現金近200萬，手持股票值約110萬，基本上沒有其他投資類別，亦沒有借貸。比父母家用每月平均5千，每月平均正常洗費不過一萬（包人壽醫療保一年兩萬）。每年平均去一次旅行，平時不大洗。每年自然儲蓄增長不會低於30萬。

 

伴侶：男，39，數年前轉了政府工，月薪約2萬（未來正常預計繼續加薪），手持沒多現金。一直沒有投資任何產品，亦沒有借貸，亦不大洗。本年開始月儲5千。現比家人每月約三千（未計外出食飯消費）。

 

居住情況：

現租新界樓，430呎，月租13000元。以往一直租住港島細單位就上班，但因住300呎但月租不斷增加，去年轉到新界住，比較舒適及平宜。

 

現因家況有變，因此將計劃跟男家一老人家一起住方便互相照應。現有以下方案請教：

 

1. A) 換碼較好質素的港島私樓–>待綠表到手再租出

將男家港島約410呎市值550萬左右的兩房私樓單位出售套現，並在港島買入防守性較強的大屋苑私樓兩房單位供三人住，當中準備日後有機會有小朋友時四人住，預450呎至500呎左右的單位市值須800-900萬（雖呎價再創新高，但暫未見未來有大幅下調因素，因此決定不考慮未來升跌）。首期如以出售單位的500萬投入，月供壓力不大，用老人家名買。並待公務員居屋綠表資格取到後（已等了數年，預有希望在3-5年內取到），用伴侶名買入三房居屋供三至五人（加可能有工人住；及老人家想要套廁，看情況是否可滿足）。屆時私樓出租，望有租金收入約18000元可幫手供樓。居屋用9成上會（綠表價預500萬），月供應該壓力大增但在大家穩定工作下可應付。

 

1. B) 重裝自住–>待綠表到手租出及套資金再買另一出租單位

將現老人家港島單位（一早已供完）重裝（因已有二十年以上無裝，須重整至可日後租出或自用），預開支約30萬左右，先住幾年（雖近地鐵站，但大廈環境及管理確實好一般，因此是長住次選，亦留意到很奇怪地此大廈市呎價仍跑輸鄰近大廈近2000元一呎，雖地點極近地鐵站，地產經紀指大廈質素較遜色影響了價錢）。待綠表取到後把單位出租（現時租金可有13000-14000元，數年預約12000元），而伴侶用自己名買入居屋自用。再待樓市下跌時套出租單位借貸及或自己存款買入第三間單位出租。

 

1. C) 重裝自住–>不待綠表立即套出資金買入物業出租

將老人家港島重裝自住，並同時套出資金約250萬買入約300呎地點方便的港島細單位約500萬並出租，租金約13000元（先不理會綠表資格問題，用其中一個名買），待數年後確認已可取到綠表前把出租港島細單位出售或找方法轉名。

 

註：

因取到綠表時不可有物業在手，因此之前一直不考慮在取到前買用自己名的物業，怕待綠表到時要轉名都不知轉比誰，最終錯失機會。然而因綠表的關係，我們已等待多時並付出了租金。因此已開始打消此念頭。

 

1. D) 按方案A, 但不理會綠表取到時間，待真有市跌時再考慮買第二個物業；或既又換質素較好的物業後立即套現再找投資機會。

 

還望諗sir提供專業指教。十分感謝！

 

ANSWER:

看畢長文，幾件事筆者向看倌請教:

一) 努力認真工作就要達成「衣食住行市民基本所需」?

先講讀者70K月入借貸力計為906萬。未計老公已一定夠借置業，亦可八或九成上會，新界西不少三房仲賣緊600萬附近。那究竟讀者講佢努力工作仍未得既「基本所需」? 係「想要」定係「需要」? 由於家庭收入月過9萬，總借貸力在1100萬，撥出首期100萬買樓加借550萬只運用了借貸力一半，絕不勉強。

 

二)「 理應努力認真工下不難達到此等基本需要，但現在卻像要智取。心中一直不滿政府。」

留意不少在鏡頭上大鬧政府的人，「放工後」都好愛政府及其資助的。人大左唔應該再睇人講乜去判斷，建議用做乜賺乜去判斷。更不應比人個「面個浸」去影響自己「底個浸」。更何況讀者老公係….公務員….

 

三) 勤力就可獲得?

四大會計師行人人都做到10點先收工架啦，如果勤力就可以獲得更多，咁成班junior做10個鐘，為何連partner一半既人工都冇? partner同manager係咪日做30個鐘先? partner既膠層行政經驗，係咪真係值每月出多5萬? 筆者判斷唔到，但市場會在下輪跌市作出裁決。掉轉澤楷一日都係得24個鐘，點然身家成億先? 與其計較呢D，不如保住飯碗先。會計幫到老細避稅、上到市就真係抵比人工。會計妹加套software已可頂替不少員工。

 

四) 「覺得樓價貴唔抵買」去到「而家想買」

未齊三間樓既人，計到有能力買就去做。去到第四間樓先按升跌睇法而決定出入未遲。一咪想趁低吸納既人，說穿了就是貪。施老闆都坦承過去有睇錯樓市，筆者唔知本blog讀者質素是否比施老闆高。至於筆者書本<樓換樓>講述銀紙貶值時代應利用買樓後定額供款，變相用通賬去貶抑負債，將自己拉到貨幣發行者一方。明白書本訂價低令讀者冇心看，而書只放入了賣價同量的知識，難長期大量派free lunch。閱畢讀者來信，有感讀者係鐘意佢講多過聽人講，那筆者唯有快工作答埋佢問題。

 

賣港島樓不應該，一來再買返樓稅重，二來唔想讀者再憑個人經驗判別出入樓市。

抽到錄表固然好，但唔好因為他日居屋升價，賣樓時要補貴地價痛心分賺幅比政府而嬲佢。

 

再買樓當打低稅率計，800萬樓打印花稅30萬而月供21k，單計稅已夠讀者係九龍租間三房磨一年。因此應行以租養租，利用手上資金買入保本直債收息，或利用收息101之債基E餐收息，200萬投入當買東亞直傾派8.5%，加上E餐12%，那一年已收息24萬。利用新增月入20K再補幾千，既可停租新界細單位而自己又可在市區住好一點。點買平D同點先唔使比銀行狂老點是收息課教授重點。

 

至於老爺間樓升唔起自有原因，學好影響一間樓呎價之因素自然有助佢日後作出更佳投資判斷。好似駿景園同沙田第一城，過去10年升幅差一個DOUBLE有突，呢類知識學校係唔會教。運用大學及考牌知識去打工無論點努力，只要過了一個點，市場已比左訊號大家再給力係沒further award。

※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名，本課程不對外開放！※

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