有幸能認識諗Sir，實在萬幸！
本人是買樓101及準收息101學生，可惜5月才認識諗Sir，但我的人生巳過了一半，希望可以用有限的時間及借貸力去做番好投資部署，輕鬆迎接退休生活。
本人46歲，月入$6萬；老公50歲，月入$5萬；月儲$5萬。
2012年買入現住3 房聯名物業，樓齡39年，現約估值$6.5M，年頭剛用老公名轉按欠銀行$2M月供$14K，因當時仲未認識諗Sir，請問老公還可以再做加按嗎？
另在年頭與家人合資，用家人名購買啟德2房樓花$9.7M，5成按揭分25年2人月供共$2萬。明年收樓後想搬入去住，並將現住樓租出。
另有股票$60萬，現金人民幣外幣紙黃金共$2M。
想盡快將現往樓1拆2轉到老公名，等待時機盡快用自己名再買入出租物業，請問這個方案適合本人嗎？或應利用債基方案更適合？
希望諗Sir 多多指教，感激不盡！中年人上
ANSWER:
月入5萬儲5萬一方向看是好，但另一方向引筆者懷疑是否工作太忙而令洗錢時間都無? 後生無時間洗錢係好事，老來當然要洗下錢買方便多享受人生。讀者兩次買樓決定都做得唔好，往後要花時「跟手尾」。2012年買39樓齡單位，預左下手接貨者做唔足30年按揭。例如只如做廿年，供款是否由15K變20K? 不少初次置業者沉醉於個人dream house夢，買樓只考慮個人因素而少看客觀事實。此房應在明年收樓或之前賣走，就當其間用萬餘元租服務式住宅待半年亦在所不惜。若讀者無小朋友，更不介意將傢俱先迷你倉再搬到第處住。何況收新樓時傢俱已備，只待大人你一野踏入。
將原居一拆二，主考慮是樓齡已舊，寧願賣樓全套錢。至於啟德新樓已買，就唔好諗究竟區份好唔好啦。讀者勝在入手三房，應是該區或全港都屬少供應之間格。九龍城區是全港一房間格供應之重點，好應避免在附近持相近格式。另外賣左樓老公同自己都冇樓在手，而啟德樓就用家人「人頭」即有，在讀者原本現金都夠之情況下(約260萬，如賣樓有多450萬)，挾(60k+50k)/10000*2.59*50% = 424萬借貸力去買夠三間樓成一生三宅，實在容易。亦不需急買，逐間黎入。
唯一隱憂是擔心讀者理財執行力不足，而儲錢是否成功令人懷疑。手上60萬值股票加200萬(外幣、金、人仔)當中應有大部份是由加按自住樓所得。如屬實即是讀者過去廿年之儲蓄少得可憐，究竟50診能否洗心革面搵5萬儲5萬實在成疑。但由於時間有限，我地少查證。先講加按樓將錢入手外幣加黃金唔係「無死」，黃金只要返回1000-1100美金水平，現時買入者就輸20%。加上買黃金係無息派，與入手住宅或債券不同，金好難守。記住有息先有得守，無再生能力，就如成team都係老人，時間只會係敵人。日本就係咁情況。套用李根興一句，做生意最好是「貨」就算賣唔出，都會升值的。筆者同意。不少管理層「跑數」，就係同時間跑。所以你識將「時間」拉埋自己一邊，是致勝其一關鍵。
那有錢怎搞? 確實是收息。買金唔好而買股太博。由樓房所賺最好轉為債，兩者有不少共通點:
由於讀者已有一樓，利用餘錢運用收息101之法，把400萬分段投放於債基再疊增，就當行穩陣的D餐收息12-15%，每月可增收入$40-50K，已等於多一個人打工。收番3-4年，買多間樓既首期都係度。呢3年就住係啟德收住息等埋下一間樓啦。
至於轉做REITs，第一是REITs有很多種，而持有物業類形不同，所以不可一概而論。債券需公司質素唔同，但固定派息及到期保本大致是肯定。
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