有幸能認識諗Sir,實在萬幸!
本人是買樓101及準收息101學生,可惜5月才認識諗Sir,但我的人生巳過了一半,希望可以用有限的時間及借貸力去做番好投資部署,輕鬆迎接退休生活。
本人46歲,月入$6萬;老公50歲,月入$5萬;月儲$5萬。
2012年買入現住3 房聯名物業,樓齡39年,現約估值$6.5M,年頭剛用老公名轉按欠銀行$2M月供$14K,因當時仲未認識諗Sir,請問老公還可以再做加按嗎?
另在年頭與家人合資,用家人名購買啟德2房樓花$9.7M,5成按揭分25年2人月供共$2萬。明年收樓後想搬入去住,並將現住樓租出。
另有股票$60萬,現金人民幣外幣紙黃金共$2M。
想盡快將現往樓1拆2轉到老公名,等待時機盡快用自己名再買入出租物業,請問這個方案適合本人嗎?或應利用債基方案更適合?
希望諗Sir 多多指教,感激不盡!中年人上
ANSWER:
月入5萬儲5萬一方向看是好,但另一方向引筆者懷疑是否工作太忙而令洗錢時間都無? 後生無時間洗錢係好事,老來當然要洗下錢買方便多享受人生。讀者兩次買樓決定都做得唔好,往後要花時「跟手尾」。2012年買39樓齡單位,預左下手接貨者做唔足30年按揭。例如只如做廿年,供款是否由15K變20K? 不少初次置業者沉醉於個人dream house夢,買樓只考慮個人因素而少看客觀事實。此房應在明年收樓或之前賣走,就當其間用萬餘元租服務式住宅待半年亦在所不惜。若讀者無小朋友,更不介意將傢俱先迷你倉再搬到第處住。何況收新樓時傢俱已備,只待大人你一野踏入。
將原居一拆二,主考慮是樓齡已舊,寧願賣樓全套錢。至於啟德新樓已買,就唔好諗究竟區份好唔好啦。讀者勝在入手三房,應是該區或全港都屬少供應之間格。九龍城區是全港一房間格供應之重點,好應避免在附近持相近格式。另外賣左樓老公同自己都冇樓在手,而啟德樓就用家人「人頭」即有,在讀者原本現金都夠之情況下(約260萬,如賣樓有多450萬),挾(60k+50k)/10000*2.59*50% = 424萬借貸力去買夠三間樓成一生三宅,實在容易。亦不需急買,逐間黎入。
唯一隱憂是擔心讀者理財執行力不足,而儲錢是否成功令人懷疑。手上60萬值股票加200萬(外幣、金、人仔)當中應有大部份是由加按自住樓所得。如屬實即是讀者過去廿年之儲蓄少得可憐,究竟50診能否洗心革面搵5萬儲5萬實在成疑。但由於時間有限,我地少查證。先講加按樓將錢入手外幣加黃金唔係「無死」,黃金只要返回1000-1100美金水平,現時買入者就輸20%。加上買黃金係無息派,與入手住宅或債券不同,金好難守。記住有息先有得守,無再生能力,就如成team都係老人,時間只會係敵人。日本就係咁情況。套用李根興一句,做生意最好是「貨」就算賣唔出,都會升值的。筆者同意。不少管理層「跑數」,就係同時間跑。所以你識將「時間」拉埋自己一邊,是致勝其一關鍵。
那有錢怎搞? 確實是收息。買金唔好而買股太博。由樓房所賺最好轉為債,兩者有不少共通點:
由於讀者已有一樓,利用餘錢運用收息101之法,把400萬分段投放於債基再疊增,就當行穩陣的D餐收息12-15%,每月可增收入$40-50K,已等於多一個人打工。收番3-4年,買多間樓既首期都係度。呢3年就住係啟德收住息等埋下一間樓啦。
至於轉做REITs,第一是REITs有很多種,而持有物業類形不同,所以不可一概而論。債券需公司質素唔同,但固定派息及到期保本大致是肯定。
收息101課程(內容全面更新)可網上修讀限時安排 ✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校 第一至六堂 (網上修讀) 選取直債之步驟、近日值得買的直債評論 那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨? 怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息 本網提及的債基疊增年10%的收息方案 直債或債基去出入賺價點做? 實例解說買債必知點 股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法! 比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路? 經紀不會提及之買賣需知,助你即省洗費 認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實 公司唔掂,點決定手上直債要幾時走人? 槓桿水平的適當安排及正確買入機制 點買又唔會傷TU,借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借? 精選最值得買的保費融資計劃 第七至八堂 (網課教授入市策略) 800萬收息倉內容展示 新加坡離岸投資戶 獨家市評為您剖析當時市況及入市策略 Cover-Note 10-30%方案介紹 即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案) 第一至六堂 (網上修讀) 選取直債之步驟、近日值得買的直債評論 那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨? 怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息 本網提及的債基疊增年10%的收息方案 直債或債基去出入賺價點做? 實例解說買債必知點 股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法! 比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路? 經紀不會提及之買賣需知,助你即省洗費 認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實 公司唔掂,點決定手上直債要幾時走人? 槓桿水平的適當安排及正確買入機制 點買又唔會傷TU,借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借? 精選最值得買的保費融資計劃 第七至八堂 (網課教授入市策略) 800萬收息倉內容展示 新加坡離岸投資戶 獨家市評為您剖析當時市況及入市策略 Cover-Note 10-30%方案介紹 即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案) **諗Sir收息101課程 即付即可網上學習第一至六堂** 收息101(TEDV100)課程安排: *如第七及八堂真人課未能親身上課,在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂 上課地點:尖沙咀 收息101(TEDV100)課程安排: *如第七及八堂真人課未能親身上課,在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂 上課地點:尖沙咀 ※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!※ <每季聚會談及內容 > (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 < 每季聚會談及內容> (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81 *如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀 上課地點為尖沙咀 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81 TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15 上課地點為尖沙咀
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