諗SIR你好,
小弟最近才拜讀了閣下的雙租族, 樓換樓, (因為收息輪賣到冇貨了, 要訂!), 自覺虛秏太多光陰&機會, 真有相逢恨晚之感.
小弟今年36, 女友32, 現正在一小村屋同居, 打算明年結婚, 手上有少許資金, 但不知道是否要先買樓, 還是再做投資, 等樓價回落少少再買 (因為眼看銀行已經開始加息, 同埋諗SIR話過應該在樓價高位回落10%才入市增加防守力), 煩請諗SIR指教:
小弟月薪25000, 女友月薪35000, 流動現金約50萬, 股票120萬, 由於我們住一起, 所有屋租, 水電費, 飲食生活各樣消費小弟全包, 儲錢是女友在儲, 每月最少儲25000, 另小弟有一層與已退休母親聯名的舊洋樓 (在屯門), 35年樓齡, 買入價215萬, 借65%, 供了4年, 供25年, 息口唔記得, 月供5100多, 現應該還欠127萬, 女友沒有物業, 我們也沒有另外的借貸
- 小弟&女友借貸力, 計算為(35000+25000) / 10000 X 50% X259萬= 777萬, 再減127萬= 650萬, 由於小弟與母親聯名的物業不能賣, 也不能租出去, 因為是2位姊姊與小弟一起買來給她跟她的男友養老住, 故最多只能做按揭, 可以叫阿媽轉名比我全名, 再做按揭. 但諗SIR說過, 旺市買樓, 最多只用4-5成借貸力, 留待跌市才有機會入貸, 那即是借325萬, 預計只能買400-450萬樓, 但市場真的沒甚麼選擇, 因為我們想買黎自住, 有計劃盡快生小朋友, 故不想很短期內又要換樓, 希望有450-550呎, 屬意地區是元朗, 屯門, 東涌, 荃灣, 還是應該先租樓住? (因為要生小朋友, 現住村屋只有300呎不到, 故怎樣也要搬, 但當然可以等到有了小朋友才搬, 女友說可以結婚繼續住這裡直至有小朋友), 如要買樓自住, 又不想一買了就變負資產, 買那個地區僧比較推薦?
- 另一個想法是先買樓收租, 待有小朋友才另租地方(因為我現在租金真的很便宜, 非常方便才5000), 以租養租, 但實際應該怎樣操作? 那區收租樓比較抵買?
- 最後想法是甚麼也不買, 學諗SIR教路買債基做拱桿, 年收10-12%, 等樓價調整再入市, 但又不知道等到幾時才入, 我們做人計劃也不會拖延, 就怕萬一很快有了小朋友, 到時候還不是入市時機, 又比現在再貴多2成, 不知道怎麼辦…
- 另外小弟跟女友的股票120萬, 其實只有騰X是賺的 (賺20幾萬), 港X所, 數字XX也是蝕的, 各蝕1萬, 如果考慮買樓, 是否應該先全部股票賣哂換現金, 還是只放蝕的止蝕? 但花無百日紅, 就怕要用錢時騰X價位不好…
小弟太多問題, 希望諗SIR不吝賜教
感恩感恩
ANSWER:
留意，筆者只是提及過最起碼在樓市頂位低10%才入市，因為如付30%首期，咁即跌勢要由高位下望40%才令人負資產、更要在短至1.5年間下跌才令業主儲唔及錢去應付銀行追補金額，咁急跌勢只在97年向下調個浸先試過，故有一定安全系數。至於加息令樓價睇呢d見解大把雜誌有講，拜託唔好入筆者數。
將閒錢全用作買股票是一些香港人的做法，但絕不建議。見下圖提及於上星期五係ETF堂解構其原理之美國ETF，一年派息18%而52周波幅14.82-18.83(27%)，相比中國銀行(^3988)一年派息4.39%而52周波幅37%(2.98-4.08)。解說為你出得起成30%一年波幅，其實已夠「買」18%的派息物了。係香港買股票，是付貴「價」而買「次貨」。故筆者看法是香港股票一係唔買，買就要快同狠，用高波博高回報而坐貨時間少。讀者自己投資成績亦證明，買港交所及其他大籃籌都唔見得贏到咩錢。不如用多資產去買樓買債穩定收息，些少錢買股已夠。
36歲月搵25K，睇法是賺大錢人生應無讀者份。係時侯踏實為15-20年後的2-3間樓作建構，希望收下租過埋下半世。換言之，筆者對一些工作上有能耐的人，是會有另一建議。這也屬實，例如男女收入共超10萬者，可試試只KEEP自住樓一間而其他購買力用作”TIME THE MARKETING”，即一般人講既「等跌先買」。再高收入、當然可放更長線釣大魚。就好似你打麻雀贏到盤滿缽滿，梗有條件「做大牌」啦。惟本案讀者或其他較低收入人仕無此條件，理財失誤之容錯率低更無時間追回進度。故讀者若40出頭攪唔好自住連兩租「三間樓」，到55歲便不能擁有2-3間差不多供滿的樓。留意筆者唔係搞階級歧視，其實歧視由古至今一向都存在，筆者只係說實話提實案。
慶幸早年有夾份買樓一間，踏中新界西細價樓此大升版塊。建議將樓轉名做自己行埋一拆二按爆八成，4年前用215萬買入既樓而家估計都值400萬，若只欠127萬， 讀者可在只付100元印此稅下將400*80%-127 = 193萬套出，加埋手上套回股票的資金擁120+193 ~320萬資金。若太太出名九成上會，買間兩房收租，選取新西大型屋苑，基本上400-500萬有供應。即讀者可付50萬首期可學人地單名名偷偷地買樓收租，當然此為社會現象，筆者亦先告訴此是違規，那讀者可自行判斷唔咁搞可以點搞?
讀者三房基本上要租，因市面屋苑三房起碼在700萬，而入手需約30萬印花稅及超200萬首期，不建議以讀者此等財力入手三房。倒不如用淨低250萬用收息101的債基疊增方案收息，一年收12-15%，即月收$25000-31250，已夠讀者去九龍租三房。
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債基不同的購入方案如利弊比較
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高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀
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買樓收租的裝修及如何控制成本
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睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力
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第二課真人: 2024-10-12(六)14:00-17:00
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利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
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業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
租霸解決方法及預防?
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買樓收租各類稅務處理
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套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
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近月高回報收租方案分享
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策略2 決出大跌市要將債基賣走的方案
策略3 對沖買債基引申出的下跌風險
策略4 利用ETF去賺取(未槓桿)7-10%的期權金利息
策略5 如何判定將上升之美股
策略6 找出將上升之美股優先股及海外房託(REITs)收10-20%息
策略7 利用ETF取代窩輪，不再被打耙