諗樣所見，大部份人選按揭計劃最緊要息平，其實係咪呢?
按揭計劃有三部份，息口、現金回贈、罰息期。而你搵邊間銀行做按揭有一先決考慮點，就係估到幾多價? 如果你買三百萬樓而手頭現金只有三十萬，萬一估價不足只達二百九十萬，咁你原本想借九成即二百七十萬上會既計劃會落空了。係確定估到價同銀行計過數知你供得起後，剩下來就係銀行同你傾pricing。
究竟這樣是對的嗎?
Pricing又即係個三大部份: 息口、現金回贈、罰息期。息口一般有Prime Plan同Hibor Plan選，現時以Prime較多人取用，同銀行最優惠利率(即Prime rate)掛勾。市場上有「兩個P」即兩個Prime rate，「大P」為渣打同其餘細些少銀行採用，P=5.25%，中銀同匯豐集團用「細P」，P=5%。不過冇論大同細，你去問佢個plan用現況計「年息收實幾多」便可。以借2.70mil分30年還為例，年息2.15%要月供$10183(利息月支出$4883)，30年總利息966,000。如另一銀行offer 2.3%，月供金額即上調至$10390(利息月支出$5175)，而銀行職員每每用三十年總利息同你做比較，開出2.3%總利息$1,040,269作恐嚇，話差成十幾萬仲要諗咩? 利息平才是王道! 究竟這樣是對的嗎?
很多人忽略了罰息期，認為供樓係十幾廿年既事，罰息期幾多年根本可以唔理。其實以銀行黎講，佢根本當做單按揭係「幾年貨仔」既生意，因為罰息期一完你可以1) 轉按走人 2)要求減息。所以銀行只能鎖定你在罰息期內支付利息比佢，佢根本唔會睇幾十年咁長遠(當然有人真係十幾廿年咁長情唔搬走個loan既，loyal客戶福有悠歸，長揸間樓十幾年到而家九成九已大賺)。仲有一個case你係唔可以行使以上1及2的權利，就係你正在負資產。所以買樓之前請衡量自己實力。
講返上面個case，如果利率收實2.3%既銀行開出罰息期兩年加上現金回贈1%既條件。咁情況下點同罰息期三年加上現金回贈0.5%既plan比較呢? 前段講過2.3%息令利息月支出加多($5175-4883=$292)，但罰息期兩年令你可快一年轉走按揭及在新銀行提取借款約(0.5-1%)既現金回贈，係借款二百七十萬計回贈可達$27,000，減去轉按所引致既$6000律師費成本，你仲有$21000落袋。呢舊錢同你每個月比多$292利息計，簡直係大巫見少巫。
你可能話兩年後如轉按做唔番而家咁低息既plan點算? 咁如果你個view係兩年後個plan已經唔同哂而家，話唔定貴到(P-冇)，即供樓要成5%息，咁你仲做咩為左比少幾百蚊息而被銀行鎖多一年!? 故罰息期對炒樓者重要(有細bank可以一年罰息都試過批到)，其實對用家都有幾萬蚊上落既分別(如果你係買五百萬樓下既上車盤)。
個情況可以用出電話做比喻。一個plan係簽三年月費$398，一個係二年約$418，咁梗係簽兩年比貴些少，下次零機價出Samsung Galaxy 4 啦!(incentive)
同銀行三十年既承諾?Nonono!
所以越短罰息期代表你可以更快手攞到下次轉按既現金回贈(亦可當做利息津貼)，就算唔轉走都可以係減息方面有say。在下實不需再為區區幾百銀既利息增加而煩惱，更不用在簽名前諗呢個係同銀行三十年既承諾。睇諗樣網，絕對令你生活輕鬆一點!
*根據金管指引，銀行係唔可以offer多於1%的現金回贈