HI 諗SIR .
我想請教你, 現年40歲, 我們租樓租金. 15000 , 現有一層樓也是租給怹人15000 , 實際月供8500 , 三年前買的. 現己升值了, 大約五百萬左右.
手上現金有. 200萬, 股票30萬, 但入息不多. 租出那層樓是先生名. 我自己沒有樓, 但近月股市下調，亦手上有些少資金想買多一層自住, 但應該做不了MORTAGE….
我先生月入2.5k , 我月入1.3K , 有一個女. 現在情況是我照租樓等樓價回落才入貨. 還是賣出現在那間. 再買一層自住. 不用租樓.
每個月其實還有一萬多月額外收入, 但銀行是看不到這個收入來源. 所以變相我們再買多一層樓也有困難. 請問我們如何佈處. 還有. 我們可以買一層細價樓再租比人. 自己也租樓住. 這樣可行嗎. ?
ANSWER:
幾個原則讀者要攪清
- 夫婦借貸力可共同計算，就當買樓只用單名另一人可作擔保。現時讀者家庭借貸力為(25000+13000)/10000*2.59*50% = 4.92mil
由於讀者沒提供現擁有的一間樓按揭欠多少，所以不知現時借貸力用了多少
不過若讀者現時月供$8500，假設間樓拉到30年還，欠款約為2.59mil*85% = 2.2mil。
因此，計出了讀者買樓可再借4.92-2.2 = 2.72mil。
2. 已出租的樓簽齊租約報好資料可將租金七成計入借貸力，家庭借貸力可更改為(25000+13000+15000*70%)/10000*2.59*50% = 6.28mil。加埋讀者手上現金2.0mil，購買力為8.28mil有餘。此數應夠買新界區三房，所以計得出讀者係可以做到mortgage的!
3. 每月還有一萬多的額外收入，可合規計入讀者家庭收入。聽過有些銀行會主動「幫客做埋」，費用幾萬餘元。而筆者在堂上偏向教授成事的做法、及理論借貸力及實質去到銀行發覺有偏差之原因為何，相信比起乜都唔講收成萬銀會好得多。
講完技術性的，要為讀者作部署性建議。先是近日股市不濟，樓市下調，是否買入好時機? 首先不見得樓市會插水式下跌，始終近年樓市成交只為有辣招前的約40%，意味2010年尾後高位接貨的人只屬少數。何況就當你2010年尾有第一招後先買樓，當時中原城市指數約88點、而家約145點，相差145/88 = 40%，仲要供樓已四年本金又清唔少，要逼呢類人大減價賣樓好難。但若是持有3間或以上的投資者，著量減持少許物業是正常的。所以樓價下調10-20%為正常。但大家想再經歷1997-98年12個月內跌四成、而99-2003年再跌30%之雙重跌浪，恐怕未有可能。讀者只1間物業，建議持盈保泰。一是唔好手痕將自住樓都沽埋，試圖捕捉樓市高位去沽樓套利，賺錢難度比股市仲高! 股市周期為2-3年，樓市周期可以7年或更長，太少人可以有心理質素master到當中既起跌及做對哂決定。
二是趁有時間去做靚返自己既料。買樓001首頁slide有云:「買樓係一瞬間既事、而準備充足最好有六個月。」
三是在準備時間中可著量收息。知道若股樓下跌、債基亦不可倖免。惟股票跌20%，債基在近1個月只跌1-2%。當炸到滿街鮮血手腳不全既時候，你自己只係擦傷個額頭，呢種都算叫贏。當然明白有人好似筆者細價睇卡通片睇壞腦的，以為贏就係全部人瓜哂而自己毛都冇甩(或只死剩「好人」)，呢個只屬「劇情」，在現實生活中無論做公事或投資上都不要抱此想法。若真係一蚊都唔想輸，咁都係誠哥直債呢一招。息係少d，但保存為上。
諗Sir 樓市永續收入班 諗Sir@TVB J2 安樂蝸 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 諗Sir 真人授課 第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理 第二堂 (三小時) 第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學 第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理 第二堂 (三小時) 第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學 樓市永續收入班 (PBA3) 安排： 第一課真人: 2024-10-05(六)14:00-17:00 上課地點為尖沙咀
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沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力
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第二課真人: 2024-10-12(六)14:00-17:00
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利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
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第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
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加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得
銷售人員不會同你講的套客手法
債基與貨基及近同派息產品比較
股價債價升跌看法獨門心法
債基不同的購入方案如利弊比較
黃金收息16.3%方案原理
債基槓桿及操作心得分享
貨幣基金如何與直債/債基共同配置
牛牛及其他現金寶不想你知的秘密
直債收息的揀選方法、跌價的處理方法
今年直債要賺價必知三特點
800萬諗sir債券收息倉更新
建議環球資產儲存組合的方法及人脈支援
BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行
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同學可先上「單元二」，之後才讀「單元一」，etc.
時 間：2018年7月16日(一) 19:30-21:00
費 用：全 免
地 址：尖沙咀金巴利道35號-金巴利中心13樓03室
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(課程編號: YUS40F)
2018-07-26(四)19:15-21:00(第1堂)
2018-07-30(一)19:15-21:00(第2堂)
費 用：$2,000
地 點：尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓03室
地 圖：https://goo.gl/maps/Jcvyuz8Q6AQ2
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【 按此進入 課程】
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*【查詢：(手機可點搫→) WhatsApp 91010168 】
【查詢： E-Mail → [email protected]】
內容：
第一堂: 非凡價值分析
– 為何判錯價
– 三式基本功
– 精選合時股份
地 點：尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓03室
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*【查詢：(手機可點搫→) WhatsApp 91010168 】
【查詢： E-Mail → [email protected]】
買咩好?
– 倍升股之特質
– 我自己的心水倍升股列表
– 詭股特質
– 巴菲特價值投資之法
– 索羅斯投機博擊之法
–同場加映專欄重點文章內容「上市一年半較高位跌近八成的機遇」
2018-02-05(一)19:30-22:00(第1堂)
2018-02-06(二)19:30-22:00(第2堂)
費 用：$1,500
地 點：尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓03室
地 圖：https://goo.gl/maps/Jcvyuz8Q6AQ2
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【 按此進入 課程】
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*【查詢：(手機可點搫→) WhatsApp 91010168 】
【查詢： E-Mail → [email protected]】
內容：
2017-09-11(一)19:15-22:15(第1堂)
2017-09-18(一)19:15-22:15(第2堂)
費 用：$3,000
地 點：尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓03室
地 圖：https://goo.gl/maps/Jcvyuz8Q6AQ2
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【 按此進入 課程】【我要報名： 網上填表】
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*【查詢：(手機可點搫→) WhatsApp 91010168 】
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初班+高班=24小時課程。
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2017-10-09(一)19:15-22:15(第1堂)
2017-10-12(四)19:15-22:15(第2堂)
2017-10-19(四)19:15-22:15(第3堂)
2017-10-26(四)19:15-22:15(第4堂)
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費 用：$12,000
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股 量 計 算 分 析 – 披露搜尋/股權整理/資料串連
配 發 權 證 炒 賣 – 五大準則/成本分析/部署說明
短 炒 配 發 結 果 – 供股炒法/配股炒法/新股炒法
決 議 案 拆局部署 – 意圖解讀/值博分析/離場策略
參 與 者 分佈解碼 – 搜尋方法/數據整理/行動制定
發 行 新 股 契 機 – 先舊後新/拆細股份/新股操作
串 連 財 技 應 對 – 財技追蹤/佈局分解/策略部署
其 他 財 技 切 入 – 代價發行/轉上主板/防身法則
細 股 圖 利 流 程 – 股票篩選/分析方法/買賣啟動
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