辣招阻換樓怎自救?#824

Lum Sir你好，小妹有幸拜讀您的文章和書籍獲益良多，希望多多指教。
本人三十四歲，老公三十八歲，仔六歲
本人跟老公入息各25-30k，save10-15k/month
老公為公務員，有宿舍，但等到而家都冇，就算有亦暫不會入住因為要家人照顧兒子，家人住洪水橋另一屋苑
本人大學畢業庸才，做多幾年無問題，到四十歲唔知（Umbrella之後更加唔知，亦想相夫教子

現居洪水橋某屋苑，二十年樓質素ok，有電梯，極近輕鐵站，但管理費貴要兩蚊同法團無錢。
現居兩房單位住得舒適，永恆開掦景觀，不過個㕔比隔離上下都望到。
買入為2012年，自己單名，一百八十萬七成按揭，P-3.1
當時可買三房單位但選擇不多亦望樓價下跌所以沒有買

2013年五月加按套出五十萬，現總有現金120萭
現樓價二百八十萬，轉按可套三十萬，H-1.7有其他優惠諗落都有so

問題
想生多個，未來幾年住洪水橋，過幾年如果自己唔做嘢or冇野做就住宿舍，現想買多一個單位出租/自住，但老公名出租要用五成。老公單名買自住可借九成
考慮老公單名買3房自住，現有單位出租，但現住屋宛和附近屋宛過廿年樓三房都過三百萬，十多年三房套厠過五百萬。
現有單位出租可得八千（may be）
亦有考慮用自己名再買一個單位兩房出租，但大西北比較好的兩房都過三百萬，自己人工唔夠。
請指教

 answer:

明白由讀者發問至今已三個月，按揭批核措施在辣招再出後已有更改。可是筆者現正為其他高手編制書本趕在年中發行，對於各位有人心提問只能在約3個月後再看是否回覆，如是收息課程學生希望在三星期之內。當然，如來文資料較詳盡則可作清晰回覆，這亦令各位收看本BLOG時獲益更多。

 

雨傘危機之後，中原城市指數由10月5日的127點升至現時136點，升幅為7.08%。若以400萬「細價樓」為例，呢間屋冇幾個月又賣貴28萬，而各位荷包係過完年及應付稅局之後，莫講儲多兩萬八，就當無比幾個月前少錢到已經是萬幸。面對此困境、年青人感絕望實可理解，與其硬將自己的意見從嘴巴不斷重複要求高官跟住做，倒不如落手做好自己在時下困局找尋出路。各位有一對手一對眼一對耳、筆者想定必是上天想我地多觀察而少用一張嘴去表達。至於大家想等一眾公務員為大家攪革新，推動創業，筆者感受係搵呢類人去做呢件事只屬攪笑，創業者要有破釜沈舟的心態而讀者自己作為公務員，應該比筆者更清楚公僕們的特質。除非有得chap水、否則釜頭真係唔易出。

 

另一個觀察，係辣招令樓市下跌係不少人一廂情願既諗法。就當招蜈真係辣，都只係對各個樓市既參與者出辣，令買家、業主、經紀在促成業權轉換時更加審慎，這亦解釋了為何香港樓市在2010年尾首辣後成交下跌，可是成交少絕不代表價要跌。君不見市場有唔少股票，每日只幾萬股成交但個價升到mum都唔認得既呢? 所以請勿寄望再有什麼辣招可大幅推低樓市、至於提振供應去令樓房市場下跌係遠水不能救近火。樓房唔同股票、股票可以削減每股股本去為公司即時制造一批新股、樓由覓地到建成要好很耐時間。

 

本文解答之時讀者老公已經唔可以做九成上會，就當行一拆二後將老公名額釋出亦不可以。現時能九成上會既朋友需:

A. 從來未登記過有房產既人

B. 支票出糧需做好証明或自動轉賬出糧

C. 如找人擔保，擔保人需從未有房產的。否則即降至八成。擔保過人而自己從未買樓的則不受影響

 

至於加按，亦由七成降低了六成。所以有時等待或遲疑不決，都會令人付出代價。讀者幾個月前加按可套多30-40萬，對於資金及收入只屬一般既讀者都算是種幫助。可是金管剛公佈新招數讀者的加按計劃即可放埋一邊。讀者現時自住樓欠款為160萬，佔讀者的家庭總借貸力(25000+25000)/10000*2.59*50% = 6.47mil的160/647 = 24%。再買樓係可以，亦不會令借貸力過份運用，可是一旦再買樓讀者便會失去跌市再入貨的時間，這對本案讀者十分重要。因為人工不高，係跌市用槓桿買樓去成就財務自由是讀者少數能選擇致富之路。相比有人如能月儲更高金額，就當市跌都有現金頂及可再翻身、那買三房換樓的決定比本案讀者做得容易。

 

應作之法，是用身上120萬現金收息，投入債基方案，即可月享$15000月入。原有自住地方可反租，那即夠錢係唔同地方租到三房，即滿足自己的居住消費需求、而避免了為住而夾硬承受的投資風險。當然租樓始終有機會比業主趕走，可是衡量過個人能力之後，不失為一好方法!

 

※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名，本課程不對外開放！※

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聶SIR ( 聶振邦 )
【富途證券】證券分析師
《信報》專欄作家 暢銷書
《細價股執錢密碼》《細價股奪金攻略》作者
now財經台《名家給力場》客席嘉賓
經濟一週 -《細價股狙擊》客席主持
新城數碼財經《散戶奇兵》客席嘉賓
散戶熱捧刊物《炒股幫》第53期封面人物

       
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同學可先上「單元二」，之後才讀「單元一」，etc.

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配 發 權 證 炒 賣 – 五大準則/成本分析/部署說明
短 炒 配 發 結 果 – 供股炒法/配股炒法/新股炒法

配 股 消 息 操 作 – 計算買入價/弄清承配人/預測目標價
決 議 案 拆局部署 – 意圖解讀/值博分析/離場策略
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莊志雄博士為股市漁夫創辦人及香港大學專業進修學院客席講師，並在Now 財經台合作主持《名家給力場》。
股市漁夫是香港財經媒體，而股市漁夫選股系統由莊志雄博士及成家博客Homeblogger團隊共同研發，2018年 11 月11日正式推出，此前莊志雄博士曾任職《信報》研究部主管，並先後於和記黃埔、AXA安盛、永泰地產有限公司、永道管理顧問有限公司（Coopers & Lybrand）等不同類型企業及上市集團擔任管理顧問、財務及市場分析工作，涉及範疇包括資產管理、地產、電訊及電子商貿等。