好後悔賣樓的笨笨豬 #796

個人資料: 年齡40,女,單身 (應該不會結婚及生BB)
月入：港幣34500 x 13月 (已扣MPF)
支出每月27500 (連供樓, 養亞媽, 稅, 保險, 生活費等) 每月儲現金7000元

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資產：

現金：港幣280萬 (是賣出自住市區單幢樓賺 + 儲蓄)
因買入樓花後, 不想比DSD, (好後悔 – 若早點認識諗SIR, 必然會走去加按入手, 因為之前的單位買入價平, 所以那時我係可以同時在同一間銀行 – 出糧, 做曬2個MORTGAGE)
股票：約港幣5萬 (都不是好股)
債券：ibond港幣2萬

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樓宇：跟男友聯名(各50%) – 供樓都係一人一半, 燈油火蠟都將會各一半
男友月入：港幣27800, 不知他的資產多少 (除了此單位, 沒打算要跟他再有什麼資產共享, 他應該沒什麼SAVING, 佢應該有少玩股票)

2房單幢市區樓花 (將用作自住 – 下月入伙)，於2013年4月用599萬即供買入(8成按揭保險, 供30年)，每月約供款18,500元，剩餘29年供款期，利息H+1.95%厘, 剩餘4,698,850 (截止30 Oct 2014)
(2人借貸力) : $62300/10000*50%*2.59 = 8.067 – 4.7 = 3.367 mil (旺市不要用過半, 那現在是不是很危險?)

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問題:

個人係對物業較喜歡, 因真係替我儲到錢 (但其實當時賣出單位也是有少少諗住等樓價跌時先轉購入其他好物業收租, 因現在的樓花係覺得有點貴), 因自己對其他投資工具沒有心機, 時間投放 (但現在已惡補及正在上諗SIR的收息課程), 希望能可以做到一生2-3層樓

(1) 之前本有經紀介紹QUARRY BAY 42年樓有電梯的樓 (已間3個套房, 可收租17000), 開價288, 很心動, 想用5成作收租, 因覺得比起放銀行收息多很多, 但由於膽小, 而且那幢樓沒有被收購的價值, 再做下功課, 2天就已經給人買了! 若再有這樣的機會, 我應該購入嗎?

(2) 上次收息堂上聽了諗SIR的直債方案, 與及平時在網上看到的債基都很吸引 (還有ETF, 但下次開的日期不合自己的SCHEDULE), 現在我應該怎樣處理現金, 先買債? 等樓價回落20-30%再入手還是就用50%買單位收租較適合? 還是放MORTGAGE LINK好?

希望可以得到諗SIR的指點~ Thanks.

笨笨豬敬上

 

ANSWER:

是的，讀者錯賣之前單幢樓，雖收回二百餘萬，但在2013年再入手六百萬樓花，等於在旺市加碼。搬大屋改善環境絕無問題，但前題是不可令自己借貸力運用超過一半。如花太多借貸力用於入手樓一間，將令自己借貸力被縛死，失去在跌市下再投資的機會。

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那將全部樓賣哂! 等市跌又點? 此舉為賭單邊買跌，除非個人資金幾千萬，買賣樓房之市值只等於資金1/10，否則在樓市賭單邊萬一睇錯可要5-10年去補救損失。中庸之道，係保有自住樓房，再衡量自己能力是否再持有第二三四房。

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讀者正確咁計到自己借貸力，惟有不少人提問自己到銀行再計一次發覺係借唔到既2.59 FORMULA計出黎既數。 那當然是的，因筆者未提及一些影響個人借貸力之因素，最明顯亦都係廣為人知既，就係信用卡數及私人貸款。惟我們可再進一步計出假設有10萬銀卡數，究竟借貸力被扣減多少? 另外有些因素係影響左自己都未知的，實在需買樓前多加溫習。至於有錢人多煩惱在點合法避稅，惟報明收入太少又令自己借到既錢都少，點樣可以魚與熊掌兼得?

 

一個錯誤的財務決定令自己輕則損失幾萬銀(單比多次經紀傭都幾萬蚊)，最慘係成世人都有呢個後悔。筆者朋友的奶奶同佢講，佢老爺最叻就係娶左佢，同趁後生買落一間樓! Well，樓房及引申出來的收息需要，實在是改變人整個生活之決定。

 

由於「種死」左舊錢係樓花，原本走去買間套房可為自己產出高正現金流，在一負一正之下勉強可以打個和。另一可惜是當時讀者未有預備，白白浪費了一個投資機會。希望讀者的分享令人家明白，投資唔係需要到個陣先去問的，筍野係會不知不覺之時黎到，而賺錢與否看你是否睇得通面前是機遇抑或騙局。

 

讀者當年條「魚」，兩日之後就「游走」左。288萬有電梯，即可借七成，即借200萬而月供200/259 = $7700/月，三間套房收$17700，月現金流$10000，而投放金額係$10000*12/288*30% = 13.8%。即投入86萬淨袋$12萬一年，仲未計有幾個租客同你供樓。好抱歉當年筆者未有空寫BLOG。

 

讀者提及的等跌20-30%再買樓，呢個係人都明白的。不過係要等幾耐? 同埋係等呢段時間筆錢可以點搞? 280萬做債基方案較為合適，另加保本的DOUBLE 保險方案會較合適40歲女仕。始終保險保本，必能五年將幾十萬DOUBLE為讀者下次買樓再提供首期。債基無年期而當中12-15%年回報可將100萬投入，即月收約$12500，現金流產出效率為15%，比劏房仲高。不過留意劏房租金有對沖通賬風險之功用，而債基收益不能。

 

近日政府派人打擊工廈劏房，筆者不感意外。始終一層工廈整到公屋咁既款打開LIFT廿幾伙，唔比人掃先至出奇。近年有DAN6的出現，相信已為工廈轉成出租「辦公」提供了一定守則。關於係住宅內間套房，政府已提及主要係去執正個消防措施，因戶主始終無改變單位用途，比夾間要係工廈內住人又另一個分別。何況要取締估計香港15萬個套房戶，又唔比住係工廈，真係唔知點收埋班人好。

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聶SIR ( 聶振邦 )
【富途證券】證券分析師
《信報》專欄作家 暢銷書
《細價股執錢密碼》《細價股奪金攻略》作者
now財經台《名家給力場》客席嘉賓
經濟一週 -《細價股狙擊》客席主持
新城數碼財經《散戶奇兵》客席嘉賓
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