幫幫我等收入一般的香港人#719

本家庭近月拜讀諗Sir 網上Blog及註作~收息論一書, 實在獲益良多, 希望自己可一開二, 甚至能一生三宅. 本人現面對進退兩難局面, 有感香港樓價又升到差不多, 短期大升動力欠缺, 人工又跟不到通脹, 生活倍感吃力, 買樓收租又怕樓價跌, 不買樓又怕抗不了通脹. 實希望諗Sir, 能幫幫我等收入一般的香港人.

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現在收入
老婆:34000/month 公職人員. 年齡:27
老公:19000/month 公職人員. 年齡:35
日本樓收租:3200/month
2014年頭買入, 實投資:300000
結婚不久, 未有小朋友:只有10萬元儲蓄. 現家庭每月能儲25000 左右.

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支出:
老婆供養公母/month:2000
老婆保險:17000/year
老公供養公母/month:2000
老公保險:12000/year
老婆向銀行借P-LOAN 5 年期, 共惜350000, APR 4.37. 月供:6300 作為買日本樓
長沙灣單橦樓一層.2012年尾以老婆單人名3100000, 9成上會買入. 現銀行估值. 3600000. 現每月供款 11000/month

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未來收入
老婆:3000/年增長, 頂薪:45000
老公:1500/年增長, 頂薪:26000

因過去2年後悔錯買單橦物業, 而且伙數少~90伙, 流通性不高, 只升值了約500000. 相比其他屋苑升近100萬, 有所不及. 加上, 因9成上會,買入時要給予銀行保險按揭費8.5萬元及為單位大裝修用近15萬元. 如賣樓可吐現80萬,有30萬係首期 但扣除上述支出及其他雜費實在所賺不多.

現有以下問題, 敬希指教.

本人希望能一生三宅, 以下那種方法較適合我們

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1. 老公現有福利, 可用公務員隊排申領居屋, 是否應排隊拿取上述福利, 而放棄多買一層私樓? 還是增持到2個私人物業, 首期可問家人借,老公一個, 老婆一個(用來放租), 待2個物業升值再等人工增值及時間, 三幾年後加按吐現, 開第三間?
2. 因私樓用老婆名買, 但居屋排隊又要老公老婆都沒有物業才能排隊! 是否有方法能將單橦私樓轉名給家人?
3. 因單橦升值能力不及屋苑或新樓, 是否應該以單橦換另一層新樓(房協年尾長沙灣樓花的4喜~估計500-550 萬左右)或屋苑(港灣豪庭~400-450萬左右)?
4. 另外一個方案: 暫時持有單橦私樓不變, 待老公近和朋友合資新搞生意上軌道後, 預計收益每月10000元, 變成老公的每月收入30000元. 再等樓市回1-2成, 或儲幾年錢,一開二,再多買入一個較優質的單位, 預計500-600萬左右, 而將舊有單橦放租.

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ANSWER:

看畢問題只覺讀者理財方向全無、剛結婚可能因為咁無儲蓄，而報稱月儲蓄率為25000/(34000+19000) = 47%，算是高。可惜現時只剩十萬儲蓄在手，那估計是結婚令自己積蓄用盡。在此告誡支出定必與個人收入掛勾，結婚或旅行洗大左，之後要追要用不少時間。

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單幢物業其實都可以係寶，惟對於新手上路，都係入手大屋苑比較穩陣。另讀者借了私貸入手日本樓，計借貸力要勾走每月清數個銀碼，即現時總借貸力為(34000+19000-6300)*50%/10000*2.59 = 6.04mil。已借按揭約為2.7mil，借貸力已用2.7/6.04 = 44%。不宜在旺市再冒進買樓。另對於讀者再想細樓換大屋的想法，只好說有感危險，不想悲劇重演。另對於只一棲在手加冇儲蓄既人，買日本樓根本係錯。再加上老公係公務員，惟又同朋友合作搞生意，打算每月搞生意能月賺$10000，更想將呢個收入計作借貸力，只好說身為公務員的老公會將呢份收入報上稅局嗎? 點證明? 有否做公務員事務局的朋友能提點? 搞唔好份工都冇埋。留意筆者只會在免費回文淺談大家情況、細緻的做法只會提點有付費的同學。關於最多人問的問題:「我可以上邊個課程先?」可留意下方新作的video。

筆者再作另一解說，就係如果你借錢買樓而只能攤5年期清還，那未必可享受銀紙貶值而令資產上升的好處。同學貨幣正濫發，可是要見到自己供樓越供越輕鬆、所持資產上升之象，實要耐心等候十年。香港人買香港樓點解賺錢? 因為可攤30年還而借貸息口現只2%，抵押高至九成。如你正考慮購入的資產沒此好處但又未有更大升幅及回報作補償，那真你不好再花時間作考慮。筆者在本星期六邀請了兩位舊生分享買日本樓之後感，兩位都是「有米」同學，故能再前一步開展海外投資的。他們亦有被告知事前點去做好對沖日圓下跌風險。至於讀者日本樓月收租3200而舉債6300，此項投資攪不出一滴正現金流。

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至於現時係香港買樓，就咁將一間3.6mil值的單幢樓租出可收租$13000，在月供按揭$11000之下，都能產出$2000正現金流。

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如用收息堂方法行「double保險方案」，讀者用私貸借入$370000後將用作「買保險之首期」，所控保險面租250萬，每年派息4.5%(假設5年內不加息)，5年後有2.5mil*(1+4.5%)^5 = 3.1mil。5年再有利息支出2.17mil*2%*5 = 217,000，淨利潤約為3.1 – 2.5 – 0.217 = 38萬。5年回報為38/37萬即102%。此案詳細方案及做法不在此作解。惟讀者早早作此安排，5年後幾可肯定有多38萬作首期去買多間樓。另留意此方案年回報逼近20%。

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另感讀者的私人貸款做得唔靚。息太高，亦可攤更長年期至少有八年。相信未有人提點好行情，和早年入手單幢樓可屬同一被「老點」情況。再強調單幢是可令回報大增的，只係因讀者經驗、人工都不支持佢入手單幢，但唔代表全部人都唔可以。筆者已和同學分享自己會選取咩類型單幢入手。

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另一熱談債基方案，對於資金不足既讀者不適用。對讀者之建議是呢幾半年先儲錢，好將之前錯誤更正。另外入手居屋令自己將來不能加按，將來難「發圍」，如想放棄一生三宅那可提早享受住間大d既居屋。

※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名，本課程不對外開放！※

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聶SIR ( 聶振邦 )
【富途證券】證券分析師
《信報》專欄作家 暢銷書
《細價股執錢密碼》《細價股奪金攻略》作者
now財經台《名家給力場》客席嘉賓
經濟一週 -《細價股狙擊》客席主持
新城數碼財經《散戶奇兵》客席嘉賓
散戶熱捧刊物《炒股幫》第53期封面人物

       
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