賣樓定加按去出多份糧?#696

諗Sir您好, 拜讀貴blog巳一段時間, 以前一直不察覺理財的重要性, 亦無計劃過怎樣開始, 不知不覺都巳經三十多歲, 發現真的不能再「懶懶閒」。報讀了你的收息課101-103及讀畢<樓換樓>和<收息論>後, 現開始著手處理個人理財, 希望離一生二/三宅不是太遲。

 

先給予部分家庭資料:

本人 年齡 35 月薪 hkd$28K (每年花紅不固定, 估計約一個月薪金)

有一大埔私樓物業2008年買入, 自己單名, 買入1.2M, 一次過支付, 現估值3.3M

先生 年齡 38 月薪 hkd$25K (先生公司每年薪資調升為約5%) 手持現金不多, 連一些月儲基金都只有約 hkd$100K, 計及先生每月給我的家用, 扣除支出後, 約可儲蓄10K-12K。

我倆均沒有債務在身。 我們早年曾一起做過生意, 薪資不固定, 一直沒有整理完整會計紀錄, 故2008年買樓時都是一次過買入, 沒有找銀行承做按揭, 唯巳用掉手頭大部份現金。

2011年由於生意錄得虧損及難敵租金上升, 故結束生意及返回職場做打工仔。現我倆工作皆屬穩定但難望人工有大升幅, 故希望請教諗sir怎樣為未來作好資產配置可達財務自由。

 

現有以下難題, 煩請諗sir給予意見:

1. 08年買入之私樓物業是為單幢樓及低層, 我們覺得物業質素不佳, 自住是無問題, 但長遠計好像升值能力遜色。應否襯旺市沽出換貨? 經紀告知如放售約可達3.5M-3.6M。

2. 我們有意遷入同區大型屋苑, 惟樓價升幅驚人, 我們月內到附近樓盤睇樓, 發現建呎5XX的樓盤, 樓齡廿二年, 平均叫價巳達4.3M-4.5M。計及我倆借貸力應為: (28K+25K)/10K *2.59*0.5 = 6.86M, 由於先生未持有物業在手及巳38, 我正考慮應否以他名九成上會購入約4M-4.5M之物業作自住?

3. 如行上述之法, 需先向銀行做套現, 3.3M約套出2.3M, 如再以先生名九成上會做按揭, 借貸金額會達約6M, 我們亦覺得此時用盡借貸力實在冒險。如購入另一物業後將舊居放售, 又有違一拆二之策, 應否乘旺市放售舊居後候樓市較靜時買入一3M單位作收租?

4. 或應先以課堂上學到之收息物累積資本, 三樓年後再謀一拆二之路? 先謝謝諗sir您的寶貴時間和意見, 還望為時未晚 ^_^。

祝 生活安好 學生Si上

 

ANSWER:

讀者借貸力是中等，步入中年，實在需要為後路做決定。最叻叻當然係08年買入大埔樓，一炮過比120萬而家升到330萬，配合自身家庭借貸力=(28000+25000)/10000*2.59*50% = 6.86mil怎去運用? 由於大埔樓係單名及頗低價買入，加上發覺讀者的儲蓄能力不高，雖提及可月儲約10k，惟手上資金只約十萬，那不知係咪筆者理解錯定真係讀者只可儲得咁少?

 

知道到讀者的最大問題在資金少之後，那不用猶豫將現居加按至七成。其實有方法可加按至九成都可，亦建議讀者咁做。因為最要主攻是讀者最弱的一環:「資金少」。當然讀者的借貸力都只勉強過關，上兩間樓是可以，想三間樓要「做定哂野」先搞到。惟一看讀者的現金水平，都係先搵銀行放水救己為妙。將現居「超頻加按」至九成，套出330萬之90% 即近30萬係手，樓亦沒有賣予他人，即套有300萬係手看看點打算。

 

08年買樓的決定，為讀者賺取300-120 = 180萬，此數目係不少人炒一世股票都賺唔到的。當然股票是可助人累富，惟所花心力及定力，相信要由年輕經正規訓練才做到。下一個問題，當然係有錢在手後好唔好用一人名九成上會換大屋住好? 此事實不建議。因讀者計哂借貸力只6.86mil，只要佢一買新樓又九成上會即令借貸力消耗過半，有違旺市只用50%借貸力之原則。讀者底子不厚，不宜在此時呈強。

 

300萬在手基本上實夠下次買樓比首期，現時最緊要係用心等及運用300萬為自己產出下次買樓首期。可將200萬放入債基收12-15%年息，即每月收$20000-25000。近日有人擔心加息令債基價格下跌，首先債基之價格升跌同息口加減冇關連。一眾債基投資物的價格更在息口高之時期(2007年)見頂，而回落幅度由10-30%不等。此10-30%之跌幅相對匯豐在2008年之跌幅實在是少，當年匯豐股價最少都由$120跌到$40，已唔計最慘烈一日之day close了。當然提供超10%息口回報之債基，是沒有辦法搞保本的。如果世上有野係保本而又年年10%，咁孳息率在2.5%的十年期美國國債就冇人買了。

 

留意到堂上不少同學將直債同債基搞亂。留意直債是本體，而債基是從本體再集成出來的投資物。前者直債有年期、息率由1%到70%都有，保本的。後者債基一般提供10-20%之回報、睇下你點買，惟是不保本亦有價格上落風險。雖債基波幅在2008年高的都是30%左右，但不能說沒有。而2008年之30%跌幅在2009年用60%年升幅追回。

 

近日有朋友打黎問日圓再跌點拆解入手日本樓後賺租蝕匯之險? 其實日圓下跌之險可用ETF對沖，當然如看倌是專業投資人、更可用外匯槓桿交易去作對衡。不過考慮到不少人對槓桿交易感到疑慮，那買賣似股票交易的ETF相信是一個方便的對沖方法。

 

至於讀者將現居「超頻加按」後，已收多$25000一個月、等於人工double了! 淨低一百萬有50萬放定期收息、而淨低50萬可買保險。你想:「哂話!? 買保險仲要買成50萬咁多!」是的，當你認識到有用既保險後、用幾十萬去買不為過。五年過後50萬入100萬出，由保險公司保證。不少唔夠資金買成條直債既收息堂同學、都會用此方案去令自己年回報大於12%。

※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名，本課程不對外開放！※

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聶SIR ( 聶振邦 )
【富途證券】證券分析師
《信報》專欄作家 暢銷書
《細價股執錢密碼》《細價股奪金攻略》作者
now財經台《名家給力場》客席嘉賓
經濟一週 -《細價股狙擊》客席主持
新城數碼財經《散戶奇兵》客席嘉賓
散戶熱捧刊物《炒股幫》第53期封面人物

       
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