沒佬大翻身 #683

諗Sir, 您好！

本人31歲：收入25k/月，太太：17k/月。(除樓按外，無其他債項)

200k儲蓄& 80k股票(2007年蟹貨)

2012年頭聯名購入屯門青山公路黃金附近物業(2.9m，9成上會利率2.25%)，現銀行估值3.7m(上下樓層最近以3.8m售出)，扣除供養父母，每月有約8k儲蓄。

–

一直有追看Homebloggerhk及購買“樓換樓“一書，唯：

親友有樓房可以較平價租住(如無意外可長住)，眼見如放售樓房有近10年儲蓄，及認為自己樓房貼近4m後升值能力放慢，考慮襯市場成交反彈(較旺)出售，套出現金留待日後樓市回落再購買。唯自身收入不高，擔心萬一樓市繼續上升或只是橫行會更難上會。所以有留意市中心大興花園1期平價兩房(約2.7m)/3房(3.2m)希望留有一手，9成上會後(家人入住，會交租給我)便有數十萬現金在手等待時機購入第2間。

曾考慮加按，但因只可加按至樓價7成，套出100k沒甚作為，如連同儲蓄多購入一間樓房借貸力亦去得太盡。所以請問上述方案是否可行？

–

還是放售後用盡所有儲蓄，用太太單名5成購買上會再出租物業，產生多8~9k銀行認可的收入，為日後購買物業加強借貸力。(但便會用盡儲蓄，需重新儲首期)

還是一動不如一靜。

希望能再一次為“得一飛子彈“人士解答。

謝謝, 心大心細煩惱人上

ANSWER:

讀者2012年九成上會買入新西樓房，2014年現今可按至七成只套有100K現金，沒作為。這也是的，大家有留意銀行現時做按揭較難批，反而借下幾十萬私貸就伸手即及? 私貸係冇抵押的，最長都只可攤8-10年還。按揭係用樓做抵押要做更多法律文件，長攤30年還看樓房質素而定。現時細銀行做定期有近1.88%，即細銀行的資金成本為此數。另按揭借出只收1.8-2.2%，即借出收回息口不比資金成本高，所以不少銀行已提早收爐，中秋已經唔係點想跑數。對於各位未置業者、除了唔好人買你又買，減低PANIC BUYING的情緒之外，計好自己買唔買到樓，買樓之前算好借貸力為上策。

–

同意讀者加按套十萬不如借私貸，所以不搞也罷，律師費都要$5000。當然讀者也是賺了，由欠九成既樓降低都欠七成，惟在現今房策下樓只可加按至70%，所以唔賣樓係唔可以將2012-2014之升幅套出。讀者家庭借貸力為(25000+17000)/10000+2.59+50% = 5.4mil，儲蓄睇哂只28萬，算係典型受困香港人，即打份工每月只儲幾千蚊成年都係儲到十萬，呢個progress望落去都好無奈。第時如有小朋友即成零儲蓄，仔女大左之後自己好彩仲有間樓淨，唔好彩連間樓都輸埋或貼左比仔女，人的一生就此白過。呢種無奈的、得罪哂都想講是低層的港人，點去「沒佬大翻身」呢?

–

既然都「死路一條」、不如豁出去。讀者手上有兩張好牌。一係親友有樓房可以平價長租住，二係有家人租住可放膽將自己間自住屋「租」出去。當然筆者不支持唔合規既事，但讀者的資歷、人工、再加上已年達31歲，再循規蹈矩咁做，佢真係會有出路嗎? 樓要賣出，不過唔係賣比其他人，而係行一拆二「聯名賣比單名」。在一拆二後釋放出一個人出黎可九成再上會買另樓大家都明、可是此著還有另一好處係原本單名獲得全間樓既人，可以有機會將間樓按至90%。那讀者行一拆二就算唔賣樓，都可將原本新西住宅「按」至樓價90%，即可套出3.7mil*90%- 2.6mil = 73萬，即時改善家庭儲蓄量。執行方法先由買樓教學課程入手。

–

那新西自住樓比家人住，按揭同收家人的租金應可平手，該房在2012至今的升幅已釋出，73萬加自己原有得儲蓄100萬在手。那自己點算? 租親戚間屋。可能有人問如果我冇佢咁好彩，有間平價屋租點算? 比著筆者，會再問銀行借廿零萬私貸壯下膽。最好老婆借而老公用作九成上會，就學讀者話入手大興花園平價兩房。2.7mil九成上會應月供2.7*90%/2.59*10000 = $9380。再用原本100萬投入債基收息，100萬應可收12-15%年回報，即月收$10000-12500。那新收的$12500可津貼供樓9380，每月仲有$12500-9380 = $3120。可以再補貼下老婆既私貸錢。咁做是進取型、沒佬宜作，因為輸都不見有咩可輸。

–

當然讀者自己有親友提供住宅，那可有另選擇就係先持有新西樓後固守。搬入親友家而將一百萬投放債基收$12500月息。補貼租金之外更可月供近一萬，即改善自己儲蓄率。計及自己原可儲$8000，那經此重組後應可月儲$15000至$18000。3年後即能儲近$18000*36 = $648000。到時自己冇樓係手，原本間新界西欠貸水平又下降了，如樓市適量下跌，才領軍出關博殺，九成借盡買樓是也。如比佢九成上會執到何文田樓一間，話唔定成世格局就此改變。沒佬亦可以番身。香港人唔同銀行及樓房打好交道，唔通旨意老闆會幫你發達!?

※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名，本課程不對外開放！※

–

聶SIR ( 聶振邦 )
【富途證券】證券分析師
《信報》專欄作家 暢銷書
《細價股執錢密碼》《細價股奪金攻略》作者
now財經台《名家給力場》客席嘉賓
經濟一週 -《細價股狙擊》客席主持
新城數碼財經《散戶奇兵》客席嘉賓
散戶熱捧刊物《炒股幫》第53期封面人物

       
–

---

※【股市淘金班】每個單元內容，都是獨立的，
同學可先上「單元二」，之後才讀「單元一」，etc.

---

---

–

內　　容：

股 權 易 手 契 機 – 速讀公告/成事機率/買賣流程
股 量 計 算 分 析 – 披露搜尋/股權整理/資料串連
配 發 權 證 炒 賣 – 五大準則/成本分析/部署說明
短 炒 配 發 結 果 – 供股炒法/配股炒法/新股炒法

配 股 消 息 操 作 – 計算買入價/弄清承配人/預測目標價
決 議 案 拆局部署 – 意圖解讀/值博分析/離場策略
參 與 者 分佈解碼 – 搜尋方法/數據整理/行動制定
發 行 新 股 契 機 – 先舊後新/拆細股份/新股操作

複 雜 公 告 解 讀 – 資訊重組/重點速讀/契機分析
串 連 財 技 應 對 – 財技追蹤/佈局分解/策略部署
其 他 財 技 切 入 – 代價發行/轉上主板/防身法則
細 股 圖 利 流 程 – 股票篩選/分析方法/買賣啟動

－

–

諗Sir 真人授課

**諗Sir【買樓收租課程】**

．當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則】
．報名【免費講座】請即填寫【免費講座報名表格】
． 缺席課程的學員，可 【申請補課 】( 免費課程除外)，一律安排於下一期上課
． 此外本網站/本公司/旗下導師及行政人員均有權拒絕【任何可疑之人仕】參與任何講座/書展/收費課程/收費專欄及進入本網站/本公司擧辦活動之任何場地而事前不作另行通知
．颱風│黑雨安排載於【收生條款及條件】第17項–

---

---

L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30

費用: $3330