Lum Sir,
看你Blog只有短短兩星期，你给眾Blog友的建議對我啟發很大。之前從moneycafe而得知有你的存在，真幸運! 但亦很矛盾為何那麽遲才認識你，唉! 浪費了很多光陰。我已一口氣報讀了收息及買樓理程，到時見啦!
對於我這年纪及負擔的人來說，真沒有時間浪費，必需盡早計劃好之後的數十年理财大方向(希望有咁長命), 運用現有資產產出足夠正現金流支持生活開支，那我便可稍安心做点其它事。
近兩年來一直的煩惱怎樣運用手上资金提供20%或以上之年回報 (兩年來用股票及股票期權混合投资投機策略，可惜經驗及技巧有限未能達標)，另一放面是怎樣有效增加物業作日後收租。 看過你Blog中的個案後好似已有眉目。
本人於十多年間於不同區換個四次樓，早兩年更同時擁有兩物業，曾經考慮租出一個，但最後都賣掉，因租金回報與現樓價估值實在低(2-4厘，有望’上完買樓堂學到提高回報的法門。）故最後賣掉它取回資金準備其它方面投資。 回想起97金融風暴之後樓市暴跌，通縮，渣現金在手感覺良好，因那時錢好見洗，一蚊雞，十蚊碗雲吞麵，十蚊一個茶餐隨處可見！2000年至2007年渣現金收銀行5-6厘息，每月收息好有滿足感及安全感。 直到2009年美國超低息及眼都唔眨係咁印銀纸而今而引至高通漲！ 美國佬終於教曉我什麼是銀紙的實相，但交了許多學費给美國佬！
到正题，Lum Sir 如果你係我，你會怎樣計劃呢?
~太太44，我43
~三女(1.5, 3, 7歲), 工人三個 (兩個在我家，一個照顧老人家)
~現時每月總家庭開資约 $53000
~每月按揭還款$12000
~公司生意這兩年委縮收入並不隱定，當無收入
-北角三房單位約900呎，買入$7.4m(市值8.6m), 欠3.3m (H+0.7),現供$12000(28年)，與太太聯名(打算轉單名,為日後再買樓作準備)
-港島東區車位一個，買入0.45m(現估計约1.5m,不肯定)。無欠款，租出收$3300/month, 與太太聯名
二人共有:
HK$13.1m(無定期)
RMB7.5m 約於2009年買入的 (定期2.5-3厘)
股票HK$3.2M
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目標:
-於未來10年購入多兩個2房單位及兩個3房單位收租,或给女兒住。
-投資債券，ETF, 基金股票…etc 以提供相等每月20萬收入用作家庭開支，供樓(包括計劃購入物業之供款)
-同時用現有资金投资而提供每月约20萬正現金流作家庭，生活上及供樓開支。(現每月總家庭因支53k, 另供樓每月12k)
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問題:
-現時之北角三房物業, 實用率高但本人覺得物業質素差，管理亦差，故有意換同區的港運城三房。諗Sir覺得北角三房值得保留作長期收租嗎?
-因知道需要增持物業故最好能利用到銀行借贷加大槓桿。但我和太太都是同一有限公司董事, 故之前申請按揭銀行只能以資產總值計算而未能借盡，就是個環節最影響我們增持樓宇作日後收租計劃的彈性及速度。
我能否將太太由董事轉為公司職員，董事空缺由友人填補，這樣安排銀行會否以她月薪收入計算借貸能力呢? 在這安排下銀行會否都要查看公司脹目呢? 因公司這兩年都是虧损的，我覺得需要避開銀行查公司赈這一環。或必需找個有公司的朋友聘用及支薪給我呢? 需要諗Sir提点一下。
-打算於PB開戶，可否提供選擇呢?谢
-於你Blog提及那些2-3萬墊底费的醫療保險計劃好實制，是否一般保險公司都有此Plan呢?
——————————————————————————-
再次感謝Lum Sir, 祝好
ANSWER:
希望讀者唔好咁矛盾那麽遲才認識筆者啦、而家兩個男人一齊入殘厠都有機會成為大新聞。很感謝讀者給予長篇來文、描述自身在2000年後的經歷寫得十分好，真的經歷一看就知假不了。有考慮過邀請他為7月1日新書<收息論>寫多個序、講下一位生意人如何在2000年至今跌跌碰碰的理財經歷。
可能由於買樓又唔見收到好租、2007年之前放係銀行收息都有5%、讀者不太熱衷為自己建立資產，攪到而家2014年二千萬CASH上身(HKD13.1+RMB7.5)、惟看畢筆者及其實坊間書藉後才恍然大悟、知道又中美國佬既計。再過兩星期又係花旗國國慶、當然大佬又走出黎同大家講民主同和平既重要，大佬之所以係大佬，因為佢係個超級醒目仔、轉向極快。今日全世界用美金既人都被醒目仔征稅、其實在二戰德國戰敗後已開始部署、將戰敗國馬克賠付同美元掛勾、自此美金成功入主歐洲。可知當年希特勒起錨時用既武器、是邊位聰明人供應嗎? 聰明人最後點解轉軑由德國轉傾法國? 致使60年前有諾曼第登陸? 都係錢作怪，當時法國政府爭落聰明仔較多錢，如果佢翻唔到盤就……
讀者問題一應否換同區三房，港島東區既商用寫字樓空置率係全港最低、只3.4%。港島南為25.1%而中西區為5.5%。加上港島東區私人住宅空置率由2012年4.5%下跌至2.8%，而未來預計兩年新供應為1103個單位，呢個數將軍澳一年就多成倍、二千幾個。所以港島東區份無問題。讀者應為自住三房物業質素差，管理亦差，明顯有套主觀去看待投資物的思維。筆者意見是如果質素差管理差但回報高的，大可租比人而自己又去租第二間樓、以租養租。
另一個問題出在讀者是自僱人仕、公司連年虧损令自己同太太無借貸力。讀者提出「避開銀行查公司赈這一環」很危險，監都有得坐! 只好說將蝕錢既事放係一間公司、賺錢既事放係另一間公司，有用限公司做妥申明。但咁攬得都一年半載，那也別無他法。怪本BLOG提供的資料未好似YAHOO咁廣為人知吧，為大家身邊朋友搶夠不切吧。
44歲已是人生最後機遇，之後個人借貸力下降、心力都下跌。搞好理財概念後、要懂得選擇投資物、理解投資物特性。可以咁講讀者做好投資隨時產出比自己盤生活仲多。一盤生意都有其生命週期，既然自己無能力再開盤新生意、不妨在投資方面做好一點。
至於早前提及的正確購買醫療保障、為私銀開戶，都不在本類文章評述。至於讀者想用二千三百萬每月收二十萬利息是做到的、不過當中風險定要理解。另外點先可以收息之餘又可避開市場高低潮? 這種種技術一次講唔哂。不過有點肯定的是讀者可將資金投放於直債的比重提高、由發行人將其資金保本，那便可以立於收10-20%年息而不敗之地。當然世上無所謂不敗、只係將失敗機率減到好細，好似匯豐銀行倒閉既機率一樣。
債券101收息加強版(全新內容) 全新內容共9小時課程 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 第一堂: 直債基本網課(1小時) 直債買入基本需知 第二堂: 債基基本網課(1小時) 債基買入基本必知 第三堂: 升跌看市網課(1小時) 製作債基出入市系統的原理及方法 第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時 債基及貨基比較、執行及槓桿 第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時 -直債比較、執行及槓桿 第一堂: 直債基本網課(1小時) 直債買入基本需知 第二堂: 債基基本網課(1小時) 債基買入基本必知 第三堂: 升跌看市網課(1小時) 製作債基出入市系統的原理及方法 第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時 債基及貨基比較、執行及槓桿 第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時 -直債比較、執行及槓桿 諗Sir 債券101加強版(全新內容)課程安排： 第一堂網班：<直債基本網課>(1小時) *債券101加強版(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課， 限時優惠: 詳情可 Whatsapp 68414833查詢。 上課地點：尖沙咀 諗Sir 債券101加強版(全新內容)課程安排： 第一堂網班：<直債基本網課>(1小時) *債券101加強版(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課， 限時優惠: 詳情可 Whatsapp 68414833查詢。 上課地點：尖沙咀 ※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名，本課程不對外開放！※ <每季聚會談及內容 > (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 < 每季聚會談及內容> (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83 TEDP83真人聚會: 2024-07-30(二)19:15-21:15 暫時是最後一次真人聚會 *如在過去一年未重讀收息103，可付半價$1500元重讀 上課地點為尖沙咀 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83 TEDP83真人聚會: 2024-07-30(二)19:15-21:15 暫時是最後一次真人聚會 上課地點為尖沙咀
不槓桿不買樓也照收10-28%年息(內容全面更新)
諗Sir@TVB J2 安樂蝸
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得
銷售人員不會同你講的套客手法
債基與貨基及近同派息產品比較
股價債價升跌看法獨門心法
債基不同的購入方案如利弊比較
黃金收息16.3%方案原理
債基槓桿及操作心得分享
貨幣基金如何與直債/債基共同配置
牛牛及其他現金寶不想你知的秘密
直債收息的揀選方法、跌價的處理方法
今年直債要賺價必知三特點
800萬諗sir債券收息倉更新
建議環球資產儲存組合的方法及人脈支援
BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行
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第二堂網班：<債基基本網課>(1小時)
第三堂網班：<升跌看市網課>(1小時)
第四堂真人班：2024年11月5日(二)19:15-21:
第五堂真人班：2024年11月12日(二)19:15-21:
** 限時優惠：完成課程者即送助教咨詢服務
目前費用: $4830(已包上述五堂)
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目前費用: $4830(已包上述五堂)![諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)](https://homebloggerhk-web.s3.ap-southeast-1.amazonaws.com/wp-content/uploads/2021/03/16120241/lunsir-103-newtext.png "諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)")
未來一季樓市走勢看法
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更新800萬收息倉
15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容
香港開戶、可在香港派人處理，而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看
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*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片，約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生，可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)
*如在過去一年未重讀收息103，可付半價$1500元重讀
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諗Sir 樓市永續收入班
諗Sir@TVB J2 安樂蝸
✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校
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諗Sir 真人授課
第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀
第二堂 (三小時)
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力
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第二堂 (三小時)
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樓市永續收入班 (PBA3) 安排：
第一課真人: 2024-10-05(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-10-12(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-10-19(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課
上課地點為尖沙咀
費用: $4280
樓市永續收入班 (PBA3) 安排：
第一課真人: 2024-10-05(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-10-12(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-10-19(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課
上課地點為尖沙咀
費用: $4280
**諗Sir【買樓收租課程】**
高成數按揭上會出租
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
買樓收租精明作法
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
學生宿舍/套房做法
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
兇宅/漏水樓
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
真人課
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
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諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)安排：
（*諗Sir【買樓收租課程】已整合至【樓市永續收入班】及全新豐富內容。）
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課：學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課：進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課)：2024-05-07(二)19:15-21:15
上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000
諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)安排：
（*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。）
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第五課(真人課)：2024-05-07(二)19:15-21:15
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目前優惠費用: $3000
．當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則】
．報名【免費講座】請即填寫【免費講座報名表格】
． 缺席課程的學員，可 【申請補課 】( 免費課程除外)，一律安排於下一期上課
． 此外本網站/本公司/旗下導師及行政人員均有權拒絕【任何可疑之人仕】參與任何講座/書展/收費課程/收費專欄及進入本網站/本公司擧辦活動之任何場地而事前不作另行通知
．颱風│黑雨安排載於【收生條款及條件】第17項–
L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)
L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)
L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30
費用: $3330
地點(9月12日上第三堂真人時用)：尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室
安排詳解:
1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息104 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx 手提:xxxxxx)
2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快)
3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份
4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕
5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。一個價錢，上夠兩次!
即時付款及傳回收據開始上課/即时付款及传回收据开始上课
- 按下 ”pay now”
- 有信用卡絕大部份地區都可付款的
- 或可whatsapp /电子邮件找我们查询其他付款方式
DX系列【收息投資課程】詳盡內容：
*買美股多少錢都可實行、講出當旺美股份，及如何利用ETF測市決定出入債基、對沖債基一旦下跌之風險。
高派息之收息物如嬰債、優先股、ETN、ETF、REITs會講解那隻有勝率，及買入後如何處理出入
教埋我點買美股? 程式交易美股又是何物? 利用美股對沖澳元英鎊升跌風險
那些免費網站可幫助我上手美股?
更有七大策略，分清用咩美股去賺價、用咩去收息，當中點轉換
策略1 利用嬰債減少本金投入又可收10-20%年息
策略2 決出大跌市要將債基賣走的方案
策略3 對沖買債基引申出的下跌風險
策略4 利用ETF去賺取(未槓桿)7-10%的期權金利息
策略5 如何判定將上升之美股
策略6 找出將上升之美股優先股及海外房託(REITs)收10-20%息
策略7 利用ETF取代窩輪，不再被打耙
Jack Sir 簡介
- 國際市場資深全職交易員Option Jack
- 32年市場實務期貨期權交易經驗
- 前機構投資者資深分析顧問
- 前理財週刊期權專欄主筆
- 經濟一週期權專欄作者
- Now財經台理財有方節目嘉賓
- 新城財經台散戶奇兵常行嘉賓
- 策略王直播 專家拆局常行嘉賓
- 著作：盤房爆炒30年及 ‘那有一天不交易’上暢銷榜 前3名
Jack Sir | 期權課程
【Option Jack – 期權速成課程】
一切由正路開始（Let‘s Begin’）。
期權應由務實觀念學習
偏排最新最貼市的期權基本至高階 策略課程
報名請早 ！以上內容標題，將會有部分增減調配
以上課程內容純為技術策略部署分享教學，不涉及未來方向推介及個別股票買賣建議
~全職交易員（只會告訴你期權市場真相）
Option 1 ：最快的方法學懂期權基礎
Option 2 ：期權4式應用,實際槓桿及Delta Gamma Theta Vega
Option 3 ： Call put parity ，敢恨下重注的時機1，short put 與covered call解碼
Option 4 ：敢恨下重注的時機2，4個救倉策略，跨月價差及 2月港交所末日put
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全部課程：網上 Facebook 群組（五天內可重看）
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4月30日前報名，每堂$500 優惠
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SP trader 之簡單使用
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Option 1 , 2 重點回顧
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渦輪與期權
投資與投機
熱門的期權問題
- 持倉的獲利與止損才是決定的結局
- 期權交易除了認識各式策略外，還必須考量方向錯對的後續應對部署，這才是交易的全部。
- 無論long short ,最大的疑問是：何時全身而退，何時有盡賺盡。
- 除了分析錯誤期權交易習慣外，這次會著重於交易態度，
- 分析應該運用的期權策略時機同時，更深入拆解錯誤的交易手法及心態。
- 無知並不可怕，可怕的是不知道自己不知道。
- 更可怕的是，以為自己都知道。
- 注碼運用，也是一大考驗及成敗關鍵。
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上堂情況:
Option Jack，在近年轉角位及選擇爆升股策略上皆有驚人表現，可以FB日誌，直播及散戶奇兵為據：
2015年大時代前，3月28日的 ‘擋不住的誘惑’，預期：升200點若不追，升2000點時會後悔。
2016年2月11日，預視跌市將終極一跌後結束，2月12日指數見18260後急速上升轉勢。
2016年7月初提出：突破21000點，寧可追錯不可放過，升勢至9月9日才結束。
2017年1月初提出，升破22000點，應由淡轉好倉。（12月30日已表明轉好倉）
2017年5月9日指出，突破24500資金位，全面轉好倉應對。
5月18日指出：最強藍籌：平安保險.
6月28日指出：在直播中只推薦匯豐及江西銅，隔日匯控及江西銅均開始爆上。
8月17日指出中海油，有見底轉強之跡象。
11月23日預測騰訊平保終極見頂
2017年12月13日開始持續推薦建設銀行有突破機會
2017年12月28日，於年底前仍然積極憧憬年後升市，持續建立好倉！
2018年1月2日，年初首個交易日，繼續加注好倉！
2018年2月1日 ，在散戶奇兵預視美股轉勢
2018年2月21日 預期匯控除淨後偏軟下跌
2018年3月15日操作日誌：開始做淡港交所
2018年6月初，好淡分界線31000，跌破轉身
2018年6月中，跌破30,000點，繼續做淡，博破底
2018年6月中，持續分析388 long put 值博，至結算日平均超過15倍利潤
2018年6月底，分析港交所終極目標價 217元
2018年8月6日，分析博銀娛業績后反彈short put策略
2018年8月9日，在散戶奇兵分析，28000為好淡分界，跌破更淡。
2018年8月14日，分析銀娛破底機率高，幻想價：50元之下。
2018年9月初，直播分析中移動目標價80元。
2018年9月12日，分享自己銀娛建行博反彈。
2018年8至9月，分析兩星期轉勢，連續3次
2018年10月，提出騰訊見底論述
2018年11月，提出港股9個月熊市結束機會大
2018年底，提出年初部署單向走勢做準備
2019年1月4日，提出港股年初效應，第一目標27500點
2019年1月9日，直播指出可能升到1月尾
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