債券收息定買日本樓收10%回報? #546案庸才

諗Sir，你好！

已經睇o左homeblogger兩年，你的無私分享令我獲益良多！現有以下問題想請教你：

剛發現身邊有八掛同事也有追開homeblogger，由於不希望個人資產被得知，所以請於登出我的問題時，把我和太太的職業改一改。

本人28歲，公務員，月入$32K，另兼職收入$5K(暫冇報稅，打算下年度報)

太太31歲，公務員，月入$28K。

二人每月可儲$25K

資產如下：

• 物業A：自住新界北區屋苑兩房私樓（太太持有），2010年$1.56M買入，現市值3M，總欠款$1.37M。在得知買樓課的知道後將物業A轉按及剛批出了 ，詳情如下：

$3M，按70%，P按，2.15%，還30年，另加mortgage link deposit account

套出$730K+21K cash rebate+$4.5K supermarket coupon，再減去$5K罰息及律師費$5~6K = $740K Cash

• 物業B：出租九龍東兩房居屋（聯名持有），2012年$3.05M買入，P按2.15%。現市值3.55M，欠款$2.07M，供款每月約$8K，仲有29年供完。租金$11.5K，今年10月先完SSD。
• Cash $180K
• 實金銀$150K
• 大陸人仔定期¥80K，收4%息
• 大陸銀行理財產品¥50K，收5.5%息
• 與朋友夾份投資大陸生意¥150K，約2年後回本，之後每月收¥6.5K
• iBond $40K
• Stocks $50K
• 另有Tax Loan $200K，剩183k，每月還$8.6K，15年12月還清

 

小朋友剛出生，夫婦二人工作都可以稱得上是鐵飯碗，人工每年穩定緩慢增長

正宗是餓又餓唔死，但一世唔會發達的家庭，簡單講是一個庸才家庭。>.<

我們打算2年內再買一個九龍兩房單位，方便小朋友讀書。10年內再買一間三房，改善居住環境，完成一生四宅的目標。

 

為避開DSD，計劃今年10月將物業B轉成太太一人持有，問題就來啦，太太的月入，就算報埋物業B出租（要打8折？），只有28K+9K=37K，應該過唔倒同時持有兩個單位o既壓測？同埋其實我唔報物業B係自住，咪冇得借70%按？

 

 

最近沙一成o左個來自星星的筍盤，$3.8M低層3房，價錢很吸引，現在其他3房盤叫緊約4.2~4.5M

假設將來價錢跌到落$4M，我已經想買來自住，因為仲有打算生多個小朋友。

但咁樣會差唔多用了我o地73%o既借貨力，根據你提出o既旺市只用一半購買力，我買多間$4M左右3房係咪過分進取呢？

Total income: 32K+5K+28K+9K=74K

Loan power: 74K/10000*0.5*2.59=9.58M

Mortgage: 2.07M+2.1M+?2.8M=6.97M

 

本來想上完你既收息堂之後，用約$200K~300K去買債券收10%息

惟最近諗Sir推出的進擊之日本樓，發現$200K~300K(港幣30萬)已經可以o係日本買小套房收10%租金回報

請問我既情況，你會建議做哪種投資呢？

 

你的忠實讀者上

 

 答案

讀者算是做得不錯，三十餘歲兩樓係手，收租樓產出之現金流算是合理，供八千而租金收一萬一，即正現金流約$3000。首問題是欲將A+B兩單位轉哂比太太，先生自己可以借盡兼九成上會。留意轉第二間樓比太太，該次都要比DSD的，由於是新例，請向你的律師查詢所付DSD為多少。當然如讀者打算買入門三房約4mil，那將物業B轉比太太自己再慳約4.5%之從價所花稅的一半，計埋都有八萬蚊，所以轉哂B比太太，對於收入只及中等的讀者而言應有著數的。可是由於太太總核實收入只28+9=37K，如同時供兩間屋約(11000+8000)點計都過唔到壓力測試，這是對的。可是沒有辦法嗎? 其實買樓101有提及，可能筆者講得唔清楚。另外報稱非自住的物業、只借50%估價。

 

關於讀者應否在此時再買下一間樓? 由於讀者在核實收入上計多了，又披露少了欠款情況，所以讀者在上文計的LOAN POWER有些少要更正。在欠款比讀者自己計的多、核實收入又比原先計的少下，若再買樓會令借貸比攀升至高於73%。所以請花時間作正規學習，而筆者亦在買樓101課中獲得了不少成功感，就是幫一眾讀者計錯的數糾正過來。

 

所以讀者不要太急進，現在持貨已太概適中。想再換三房只宜將物業A租出，再行「以租養租」，租三房是也。至於筍盤不等於平盤，一個低層的樓盤成價低下，或在此市況轉差時比人再壓5-10%價實屬常見，而大家真的想將錢買入個低層單位嗎? 當然不排除已考慮了低層的因素後，該單位還是平5-15%，可是「每平一千蚊、都係有原因」，大家會唔會考慮親身去睇下呢? 例如見到個單位對住垃圾站、附近單位比人偷偷地間成公寓、窗外明顯有鹹水滲漏跡象都完全解通了低價原因。總之買樓是要用腳行、上網睇價只是好前期的參考。

 

最尾一項是買日本樓同債券方案之比較。即如兩者都收超過10%息，究竟那樣較好呢? 筆者自己見解是讀者應由較易理解的債券方案出發，因為買日本樓槓桿不大，亦有幣差風險。最要考慮就是一般投資期都要三年之上，這在最快本周未到書局的筆者新作<進擊日本樓>有說明。由於資金程度未到達、更要留注錢他日買三房完成樓換樓，所以讀者此案應先「輕身上路」唔好再揹件實物上身，用可贖隨時回的債券方案為上。當然唔係就咁買條bond，這留待收息堂再解吧，不只是理論，不少同學更已實行了再問下一步更深入之問題，不時在blog中有提及。至於看讀者的投資分佈，顯然是對投資方向毫無頭緒的，如大家有同一情況務必了解幾種有用投資物的特性，以爭取正現金流為目標。

 

※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名，本課程不對外開放！※

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聶SIR ( 聶振邦 )
【富途證券】證券分析師
《信報》專欄作家 暢銷書
《細價股執錢密碼》《細價股奪金攻略》作者
now財經台《名家給力場》客席嘉賓
經濟一週 -《細價股狙擊》客席主持
新城數碼財經《散戶奇兵》客席嘉賓
散戶熱捧刊物《炒股幫》第53期封面人物

       
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