想住大屋、唔想比錢 怎辦?#498案窮中產

諗sir你好，小妹自看過你的網頁後，獲益良多，亦曾與丈夫參加過你的講座，深感敬佩，現有問題希望你能賜教！
 

小妹與丈夫皆為公務員，二人月薪合共大約7萬5千，育有一歲小朋友。

1. 現住九龍區的兩房單位，是聯名買入的，約有300萬按揭貸款未還，月供大約$11000，當時做了H+0.7的8成半按揭plan，現時樓價大約是700萬。
2. 另有一新界出租物業，是丈夫名義買入，租金$6500，亦做了120萬的mortgage link按揭，息率是2.15厘，月供大約$4300。
3. 另小妹家人有一物業是用小妹名義購入，月供大約$6000，由家人還款，但變相佔了二人的貸款限額，不過由於某些原因，不便將物業轉名給家人，現打算與家人簽租約(租值大約$14000)，令貸款限額增加。
    
   現時扣除家庭開支，供養雙方父母，保險及二人各自開支後，每月的家庭儲蓄約$12000(已包括租金收入)，房屋津貼亦將會批出，每月大約多儲$5000，另外兩年後會有一筆大約十萬的gratuity。另雙方各有自己的儲蓄，由於財政獨立，各自的儲蓄會用作儲備、自行投資或｢私己錢｣，並不打算用作物業投資之用。現時家庭可用作物業投資的現金大約是90多萬，其中60萬(按揭額的一半)存於mortgage link 戶口內，可享有2.15厘息(可享有2.15厘息的限額會隨按揭餘額下降)。
    
    
   由於小朋友逐漸長大，希望於升小學前搬到較大的三房單位，並將現時自住單位出租，所以現時有幾個想法，不知是否可行，又或是否有其他方法？

 

1)     現時用5成按揭購入約200萬的物業 (大前提是仍然能找到細價及約有5厘回報的｢筍盤｣) ，並出租當儲錢，於數年後(或升值到一定程度後)將此物業出售並換入三房物業，又或如儲到首期而樓價有顯著下跌，另買三房物業而不用出售細價物業。但此方法是否過度進取？
2)     一直儲錢，到遇上樓價有顯著下跌時，或三數年後儲蓄多些時(預計三年後會有約150萬現金)，才按當時樓價以5成按揭購入細價物業，於物業升值後放售並換上三房單位。我的想法是，細價樓升幅會比三房樓升幅顯著，而且槓杆較大，於升值後放售(或加按)，所賺到的利潤可補貼三房單位的首期，不知此想法是否正確？
3)     一直儲錢，到遇上樓價有顯著下跌或儲夠首期時，直接買入三房單位

 

答案

12月5日。屯門瓏門二期已吹風，經紀告知兩房420起步，三房五舊水有得諗。且看新盤再如果主導二手樓市。此現象早在八月之「下半年樓市展望」己告知。

今次讀者個案實是比較複雜，最終目的是想購入三房單位，首先要答幾時買入，及如將現居套現資金出來的時機，擔心太早套現會蝕利息。

那讀者上堂已成功有了些take-away，起碼學懂將原本買比屋企人住既樓加簽張租約，有約在手可增加自己購買力。讀者購入予家人之單位應升值不少，月供$6000而租值$14000，再一次證明買樓產生現金流的好處。借貸力增加後計為(75000+14000)/10000*50%*2.59=11.5mil

 

已借金額為3.0mil+1.2mil+買予家人的樓房之欠額。由於月供$6000，相信結欠不大，讀者現應只用了借貸力之一半。在旺市之中不宣再買樓，應用以租養租方案，將自己間兩房租出去而自己租入三房，解決居住問題。

 

那有人會問既然讀者有能力再借，為何不干脆入手三房而走去租屋呢? 由於現借貸力已用一半，需手上估計現有共有超過二百萬，但月入共75000者不宜手持四間(如再買)共千萬物業。現時入手三房會失去他日平買機會。當然在堂上已說明，如未有樓在手者、或負擔太少者，現時如找到計有正現金流物業，再加上樓價在4百萬以下，不妨買入。

 

就咁叫讀者租樓應該很難，相信她亦是精打細算之人。那不妨將現有自住居所加套，再將資金買入收息101介紹之收息物，上一班同學上堂後再去實行已收第一期利息，介大方給予銀行statement一計下，年回報有13%。那先將現居盡按，係過新年後同銀行傾新債用新息，即兩厘幾，而原有欠款用H+0.7%，盡量減少利息支出。12月同銀行申請按揭不是明智之舉，年尾收爐一般唔做新生意。

 

加按可得700*70%-300 = 190萬。利息支出2%，每月為1.9mil*2%/12 = $3166，每月收息回報可予方案13%，計為每年$247,000，每月淨得$20583-$3166 = $17417。用此銀碼再補些少，大把三房選擇。右埋原有兩房收租，更可免補錢換大屋。留意將套現所得用於收息物為妥當，但切忍買股票收息。股票是賺價之選，而收息應用債券、或正確地利用保險、什至期權金都可有同樣回報。幾個題目都分散在收息101、102。

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聶SIR ( 聶振邦 )
【富途證券】證券分析師
《信報》專欄作家 暢銷書
《細價股執錢密碼》《細價股奪金攻略》作者
now財經台《名家給力場》客席嘉賓
經濟一週 -《細價股狙擊》客席主持
新城數碼財經《散戶奇兵》客席嘉賓
散戶熱捧刊物《炒股幫》第53期封面人物

       
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莊志雄博士為股市漁夫創辦人及香港大學專業進修學院客席講師，並在Now 財經台合作主持《名家給力場》。
股市漁夫是香港財經媒體，而股市漁夫選股系統由莊志雄博士及成家博客Homeblogger團隊共同研發，2018年 11 月11日正式推出，此前莊志雄博士曾任職《信報》研究部主管，並先後於和記黃埔、AXA安盛、永泰地產有限公司、永道管理顧問有限公司（Coopers & Lybrand）等不同類型企業及上市集團擔任管理顧問、財務及市場分析工作，涉及範疇包括資產管理、地產、電訊及電子商貿等。

 

 

 

 

 

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