人工萬二銀竟可「一生三宅」?#495案偽專才

諗sir，你好！拜讀閣下文章多時，獲益良多！但小弟天質不高，對自身之困難始終未能想出解決方法。希望諗sir能賜教。

 

小弟今年28歲，與太太有一層聯名自住樓。26年樓齡的舊居屋、已補地價、建築面積約470呎。06年買入只為80餘萬，現銀行估價約290萬(HSBC & BOC)。按揭餘54萬左右。小弟與太太入息不高，兩人各自月人約12K。

 

小弟對現有居所其實幾滿意。雖然面積不大，但高層，兩口子住得都幾舒服，可以既都唔想搬。想把現有物業加按，轉埋名俾太太全權擁有。套現一筆錢準備一拆二。但問題黎了………

 

初部問過HSBC，供30年，2.15%，借105萬，以太太入息計，每月還款不足4K，可過壓力測試。應還有小小借貸額未用盡，扣減現有按揭後應可套現50萬。

50萬用小弟名當自住物業(按9成)買，以小弟入息，最多可以買幾多錢既物業？因為現有舊居屋

 

現時又是否一個合適的時間一拆二？還是把50萬用存款掛鈎按揭存定錢，留定彈藥先，等過幾年樓市下跌番D先再買多一層物業？還是諗sir有更好的建議？

小弟最終目標希望可以有二至三層物業，好等老來生活有依靠。

盼賜教，謝！

答案

由於經常收到中年一輩的個案提問，幾天前有讀者告訴可否在年輕人置業多給文章，故今天選出28歲的讀者個案作答。讀者己有物業、更賺得二百餘萬，和自稱低收入人仕的讀者對比，此筆買樓賺得金額十分重要。且看如何運用助讀者改變人生。

 

讀者趁低補了居屋地價十分重要，如非今天根本不能將居屋加按，或要再補近百萬才能將居屋活用。讀者看了homeblogger之一拆二之法，想去銀行一問究竟，發現原來自己的借貸力太低，行不到一拆二之法。那也十分正常，一個在港低人工的人，怎會能和中收入人仕在財務上享有同等待遇呢? 心境可自行調較，但金錢是現實及能計出的。讀者兩人共可借(12000+12000)/2*2.59 = 3.1mil。

 

讀者諗會將居屋加按105萬，減除現有欠款後可套出約50萬。那手持半百萬的讀者用九成上會可最盡買咩樓呢? 讀者自己可借盡約150萬，即加原有之半百，可買二百萬樓房。留意此例是，如借貸力充足，如有50萬在手，再加借最多420萬買入470萬的樓房，惟如本身人工不足，根本很難和銀行打交道。

 

放棄九成盡槓方法

那讀者怎辦? 還是循規蹈矩用五成上會買樓收租好。原因是新買入樓房簽下租約，租金收入可加強讀者借貸力，即在12000再12000之餘再另加收入。讀者和太太可將現有居屋套現更多至150萬，因290*70% – 50 > 150。套出後可向翠屏、金獅那些二百餘萬之屋苑打主意，用約1.5MIL做首期、只借少於1.0MIL就可開展做收租佬! 如識買入唐樓再改間隔收租，隨時可以多份糧係手。但留意如二百幾萬樓有張年收廿四萬的租約，你就咁攞去銀行下次做借款會引人懷疑的，試問在現世普通一間樓如何收10%年租回報? 這中間需要一些作法。

 

人工萬二銀竟可「一生三宅」?

那讀者加按令自己有1.5MIL負債。買樓收租又有1.0MIL負債，早前借貸力計及最大只3.1mil，之後點再買第三間呢? 讀者回復元氣，儲下錢收下租之後，假設新樓收租$8500，借貸力會更新至(12000+12000+8500)/2*2.59 = 4.2mil。即減去讀者已借之1.5mil，還有4.2—1.0-1.5=1.7mil可借。另一個當然要讀者人工增加、或找個擔保人。找擔保是另一個topic，本星期六在買樓101再談。惟月入萬餘元之庸才，因有人生伴侶，再先購一房在手，竟有方法觸及「一生三宅」! 十分鼓舞!!

 

此案可令大家知道不是人人都係將錢按出，然後九成買樓再偷雞收租就掂。要知偷雞是靠經驗，而你人工低到某個水平就要另覓方法。本案讀者有計算上不太允許錯誤，更比其他人需去捕捉升跌市再加上有比平常高回報的收租單位。當然最基本亦最重要的，就是專心去提升自己收入，利己利人。

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聶SIR ( 聶振邦 )
【富途證券】證券分析師
《信報》專欄作家 暢銷書
《細價股執錢密碼》《細價股奪金攻略》作者
now財經台《名家給力場》客席嘉賓
經濟一週 -《細價股狙擊》客席主持
新城數碼財經《散戶奇兵》客席嘉賓
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莊志雄博士為股市漁夫創辦人及香港大學專業進修學院客席講師，並在Now 財經台合作主持《名家給力場》。
股市漁夫是香港財經媒體，而股市漁夫選股系統由莊志雄博士及成家博客Homeblogger團隊共同研發，2018年 11 月11日正式推出，此前莊志雄博士曾任職《信報》研究部主管，並先後於和記黃埔、AXA安盛、永泰地產有限公司、永道管理顧問有限公司（Coopers & Lybrand）等不同類型企業及上市集團擔任管理顧問、財務及市場分析工作，涉及範疇包括資產管理、地產、電訊及電子商貿等。

 

 

 

 

 

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