租樓定買樓再論 #492案偽專才

諗 Sir 你好, 小弟現有疑難望諗 Sir 解答:

狀況：
-本人32歲, 現與太太與家人同住
-租金由父母支出

財務：
-本人月入30k, 太太月入18k
-股票有:150k
-債券有:160k
-現金有:470k

現打算搬出來, 2013年底, 2015年打算生BB

Option :

1) 租金預10k, 租2年, 等樓跌, 月儲12k
2) 現在買樓, 預320萬, 做9成, 分30年, 首期42萬, 預18萬裝修, Total 60萬, 用本人名, 留下18萬等跌市買入200萬樓用太太名作收租之用
3) 如果真的是買樓, 因市場沒有320萬的心水樓, 會否買350萬樓, 但首期同月供就因此而高了

小弟問題多多, 煩請諗 Sir 抽空解答

租買兩難的人上

ANSWER:

讀者問題也不是什麼租買兩難，基本上十個後生有一半都正受此困擾。由於讀者人工都有成三萬蚊個月，得不到政府資助。現在老婆及屋企人一齊住，作為一個男人當然想成家立室，搬出黎享受下二人世界再生小朋友啦。呢個原始過原始既香港人願望，究竟點去實現呢?

 

為何要計借貸力?

那計算一下讀者最盡可以借幾錢，然後再決定買樓是否應作。不少人問買樓不是等跌價咩? 關自己借錢咩事? 買樓是消費行為亦是投資行為，在投資方面當然想贏錢啦。要贏錢請先睇自己荷包有幾深，再睇出面件貨有幾抵都未遲。不少人是見到件貨抵(其實自己冇諗過，悲哀既係人話抵佢就信)，就夾硬借錢去學人蛇吞象，保證食左你都唔安樂，學術些少可形容為「持貨能力低」，一有咩風吹草動就心驚驚沽貨，而最慘就係懷著無比自信同件貨既價格一齊石沉大海。所以說本樣的理論是買樓還是看自己，九七後咁多人破產係因為自己計錯可承受能力，件貨基本上幾廿年都係度，出不了問題。

 

借貸力方程為總借貸人收入/10000*2.59*50% = 48000/10000*50%*2.59 = 6.2mil。用旺市只「持貨」一半之原則(即只用一半借貸力)，讀者買入3.2mil以下樓房合適。萬一跌市都仲有位走，或如份工平穩更可在跌市再買「溝貨」。至於先租樓與先買樓的方略如果選擇?

 

租樓定買樓?

筆者認為無樓在手者: 與其租樓，不如買入比你dream house平20%的樓房入住。詳解可參考<樓換樓>內租樓定買樓一章，大致是買入平20%之樓房，即原本想住1.0但買入0.8，如入手後不幸大市再跌20%，即0.8會跌至0.64，蝕(0.8-0.64)=0.16，惟你省回一般約為兩年之租金(平均年租金為樓價4% x 2年) = 0.08，其實你是慳了0.08租務支出但又蝕了0.16樓價，即蝕了0.16-0.08=8%。可是兩年後一看，你原本想買的dream house都同樣跌了兩成，即由1變成0.8，那一再湊合想亦是抵的! 如果你睇唔明0.8, 0.64, 0.08，咁你只好支持下homeblogger上堂(買樓101、102)或買書。

 

當然你會諗如果買入後再跌呢? 或跌完再跌? 都係成日掛在口那句: 就是大亞灣核爆都有可能，你咁諗都係快手移民啦。不過唔好去日本、歐洲或成日打風既南亞。至於英美有恐怖襲擊，澳洲個大氣層又穿左個窿，我只好推介俄羅斯!

 

讀者的太太如肯先老公買樓，買下間時再落自己單名當然支持。不過到執行時又有另一難度。未實在成家的讀者還是多了解樓房買賣，再將買樓此人生重大決定配合家庭和諧一併去想。至於苦等市跌入貨既朋友，可參考下1989、1998、2003時處於大跌市的前輩所給建議。

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聶SIR ( 聶振邦 )
【富途證券】證券分析師
《信報》專欄作家 暢銷書
《細價股執錢密碼》《細價股奪金攻略》作者
now財經台《名家給力場》客席嘉賓
經濟一週 -《細價股狙擊》客席主持
新城數碼財經《散戶奇兵》客席嘉賓
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