大家好，我是諗Sir。荃灣橫窩仔街新盤形瑨即將開賣，好多地產經紀都同大家講，兩房呎價大約16000至17000元，總價大概700萬樓上，呢啲普遍賣點我就唔多重复。
反而今日同大家講一個經紀唔會重點提嘅隱藏因素。我之前拍片實測過，形瑨同對面工廈距離極近，今日唔再展示距離，直接帶大家入實地工廈單位，拆解一個關鍵影響：而家隔籬工廈兩房單位，月租只需要7、8千，隨時係日後形瑨兩房租金嘅一半，直接壓住個盤租值。
好多人唔清楚，呢類改造過嘅工商廈單位，雖然做到兩房格局、似住宅，但法律上嚴禁過夜居住，只可以做商業用途，例如畫廊、錄音室、試音室、補習中心等等，絕對唔可以當住宅留宿。
我而家身處呢個工廈兩房單位，大家可以見到分別好大。一般住宅樓底大概3至3.5米，呢個工廈樓底高達4.1米，空間感極強，好多人會加建閣樓，變相使用面積翻倍。
配套方面，呢個單位內有獨立廁所，翻新裝修都企理，仲用上新式密碼鎖，观感同私樓好相似。唯一分別就係頂部外露水管較多，呢啲係工廈常見設計，私人住宅就唔會有呢類情況。
好多業主會將香港工廈同內地公寓做對比，兩者其實有相似亦有好大分別。首先用電用水方面，香港工商廈水電收費同住宅接近，等同內地講嘅「民水民電」，日常使用成本唔高。
而兩者共同短板都係冇獨立煙道，唔可以明火煮食，沖涼只可以用电熱水爐。至於按揭方面差異就更加大：內地深圳公寓發展成熟，按揭普遍可以借五成；香港工商廈按揭彈性更大，年期最長可以拉到十幾二十年，但代價係利息偏高，普遍4至5厘，遠高於而家住宅3厘左右的樓按利率。
除此之外，兩類物業都有共同隱憂。工廈、公寓樓下單位可以做商業、教學、文娛用途，導致人流複雜、出入人士雜亂。而且轉手流通性偏弱，放盤後難以快速沽貨。
仲有一個香港買家極之重要嘅差別！香港購買工商廈物業，完全唔可以申請學位。反觀部份內地公寓，買入後會附送附近學校提名權，雖然級別不及住宅專屬學位，但都有教育配套加持。而香港住宅就有穩定、優先嘅入學權，呢點係工廈永遠比唔上。
今日同大家拆解咗一個少人提及的維度：形瑨毗鄰大量工廈，如何影響日後租金回報，同時對比清楚香港工廈同內地公寓嘅真實差異、暗藏風險。
如果大家想深入了解香港工商廈嘅租務、買賣行情，以及形瑨最新價單同風險分析，可以WhatsApp 91266670 搵我哋，我哋有完整資料同大家分享。今日分享就到呢度，拜拜！