Lum sir 您好
本人是Lum sir的長期讀者,買樓收息堂學生及PowerTeam漁夫用戶。
剛因樓齡已高(38)而賣出尖沙咀出租物業,希望Lum sir能指點如何適當佈署,達至二樓一債的基本
財政狀況如下:
34歳為航空公司從業員,年收約在1.2-1.5M,可動用投資額約3M;沒有任何債務
現居於以家人名2019年購入東涌2房500呎,借貸已用家人名為借款人,按揭成數低於5成可出租 同類物價市價約在6.3-6.8M;出租約15K
現考慮點為1/再購入物業該為出租或自住;2/新物業的樓價範圍及地區;3/購入時間
假設各種情景下的利弊如下
A/ 盡用借貸力
以槓桿為先,9成上會近10M的稀有間格2-3房
優點: 用最小的資金HOLD住房產,靠通脹時間扁去債務
缺點: 每月供款約45K,現金流向下,減慢第三步買債的時間
高成數按揭或須自己搬入自住,令可選擇單位地區受限制
(例如 東涌800呎3房/啟德或奧運500呎2房)
B/ 以目標為先, 一步達成2樓1債
B1 買7-8M兩房自住,出租現有東涌物業
優點: 7M物業9按首期雜費約1-1.2M,按揭政策較利好7-8M升至9-10M的升幅; 餘下資金可入債市
缺點: 新購物業地區自住限制,可能要放棄一部分生活質素和空間
B2 買出租房
優點: 不用遷居
缺點: 借貸成數高負現金流機會大;若ROI好則樓齡較大;*承擔高成數出租風險
*如啟德HENLEY PARK 380呎一房約為8M
收租17-19K;若9按月供約35K,現金流負16K未計雜費不見可取
C/ 先買收息物,待市場回調
以現金流為先,投放資金債基或保費融資。現樓市在橫行,加上未見到未來香港有前20年龍市的基本因素,故先產出現金流加快儲蓄,待市場大致成形再入市。現有自住樓居住不成問題
優點: 現金流充裕,
缺點: 浪費時間值;樓市上行的風險;現金追不上通帳而貶值
祝Lumsir 教學安康,直播瀏覽量更上一層樓
窮中產學生敬上
讀者在事業方面做得不錯,在發問內容中, 相信他是個有條理的人,思考清晰, 因此人工相對高,合理賽果。
那是次用個有骨幹的分析給讀者,用老套的SWOT Analysis 吧。讀者相對較年輕34歲,人工高超過10萬元一個月,以這個年紀來說也不錯。由於早開始買樓,東涌的樓價已欠少於50%,還有間尖沙咀樓剛賣出返300萬錢,算叫人生相對勝利了。
Strength:
人工好,銀行肯借,在樓市方面做得不錯, 兩間樓只要在唔同年份入市,買錯價機會唔大,頭兩間樓拉平成本價買入就可,不要刻意追求係低位入。咩叫高定低? 有人60歲都仲搵緊。贏過或係樓市輸過後都仲花時間追尋「佢想要的樓市低位」入市,最後浪費一生。
Weakness:
管理資產知識不足。收入單一在打工收入。由於讀者未來資產會累積更多, 值得花時間學習收息產出現金流。
Threat
航空業未來重組機會很大,不要說十萬月入,就當是五萬月入的工也有很多人留意。明白讀者當然以轉去其他航空公司工作,但這樣會否令他在沒那麼容易做到按揭借錢呢? 因為不常留在香港又跟海外公司打工,收入計作海外收入,只有海外收入不能高成數自住買樓上會。
所以,有機會之後他不可再高成數買樓。
Opportunity
賣了尖沙咀樓收回那筆錢。Opportunity很多是之前做的功德,而唔係埋怨為什麼機會總不是到我手。
讀者私下亦提供了現在同買樓powerteam搵緊既盤,估計取向是喜歡些有海景、近海邊、規劃較好的地方。原本我想過會屯門瓏門可否考慮? 既近機場,亦可連接大灣區客路廣,而較為新淨屋苑,細三房都是一千萬鬆左右。不過屯門的規劃就不是太好, 我想讀者未必喜歡。
所以不妨將東涌那間房子租出,應該也會有幾千元正現金流(因結欠在300餘萬左右拉長30年還只月供10k而收租15k),然後在荃灣西平買八至九百萬的三房自住, 唔用用盡1100萬預算,留些錢行埋收息擴大現金流。既然他能夠接受君匯港2004年樓,那荃灣西很多樓都比04更新,加上荃灣西有海有規劃, 淨低就睇佢想唔想住荃西比東涌旺及人多,回機場也不遠。
賣尖沙咀樓返300萬, 八成上會買荃西或奧運兩房,首期應160萬至200萬可以,那300萬用淨100萬收息。現時34歲算接受到風險,就由債基開始,不需要太穩陣買些保本的直債。
直債當然現時不少價格在八十多元的選擇,更是香港知名發出,五年左右就到期,換言之買家未來五年幾乎保證賺到20-25%價之餘, 年年穩收五至六厘息。回報五年加起來共60%, 比市面上看到很多投資更好。
那為什麼支持讀者用債基先? 直債第二? 債基雖沒保本性,但見效快,月月派息年息八至九厘,即100萬投入收8.5%息,月月有七千元餘,加上讀者東涌樓租出了現流有四千幾,合共成11000-12000元月正現金流,係34歲而言算係好開始。
到45歲話要有7至8萬正現金流的? 又話想退休的? 人數大把。但成功總不可一蹴而就,你要趁後生試好為自己產出正現金流10-20k,了解過買債的好壞,然後收返一段時間息由持牌金融機構發出的,先可在10年後產出70-80k或者直情現金流分別係香港+新加坡+澳洲產出的局面。一下子在50歲就衝入黎話我而家要攪收息聽日就要見效既人,銀行最鐘意就係水呢類客。
當然,人生不單只是金錢。但有了金錢支援,才能更好去應對家庭上、事業上的種種挑戰。
債券101收息加強版(全新內容) 全新內容共9小時課程 ✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校 第一堂: 直債基本網課(1小時) 直債買入基本需知 第二堂: 債基基本網課(1小時) 債基買入基本必知 第三堂: 升跌看市網課(1小時) 製作債基出入市系統的原理及方法 第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時 債基及貨基比較、執行及槓桿 第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時 -直債比較、執行及槓桿 第一堂: 直債基本網課(1小時) 直債買入基本需知 第二堂: 債基基本網課(1小時) 債基買入基本必知 第三堂: 升跌看市網課(1小時) 製作債基出入市系統的原理及方法 第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時 債基及貨基比較、執行及槓桿 第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時 -直債比較、執行及槓桿 諗Sir 債券101加強版(全新內容)課程安排: 第一堂網班:<直債基本網課>(1小時) *債券101加強版(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課,如註明日期未能上課可在之後補上 上課地點:尖沙咀 諗Sir 債券101加強版(全新內容)課程安排:
第一堂網班:<直債基本網課>(1小時) *債券101加強版(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課,如註明日期未能上課可在之後補上 上課地點:尖沙咀 ※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名,本課程不對外開放!※ <每季聚會談及內容 > (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 < 每季聚會談及內容> (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83 TEDP83真人聚會: 2024-07-30(二)19:15-21:15 暫時是最後一次真人聚會 *如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀 上課地點為尖沙咀 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83 TEDP83真人聚會: 2024-07-30(二)19:15-21:15 暫時是最後一次真人聚會 上課地點為尖沙咀
不槓桿不買樓也照收10-28%年息(內容全面更新)
諗Sir@TVB J2 安樂蝸
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得
銷售人員不會同你講的套客手法
債基與貨基及近同派息產品比較
股價債價升跌看法獨門心法
債基不同的購入方案如利弊比較
黃金收息16.3%方案原理
債基槓桿及操作心得分享
貨幣基金如何與直債/債基共同配置
牛牛及其他現金寶不想你知的秘密
直債收息的揀選方法、跌價的處理方法
今年直債要賺價必知三特點
800萬諗sir債券收息倉更新
建議環球資產儲存組合的方法及人脈支援
BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行
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第二堂網班:<債基基本網課>(1小時)
第三堂網班:<升跌看市網課>(1小時)
第四堂真人班:2024年9月7日(六)14:00-17:00<債基抵買方法及進階>
第五堂真人班:2024年9月14日(六)14:00-17:00<直債抵買方案及進階>
目前費用: $4830(已包上述五堂)
第二堂網班:<債基基本網課>(1小時)
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未來一季樓市走勢看法
未來一季股市走勢看法
更新800萬收息倉
15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容
香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看
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*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片,約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生,可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)
*如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀
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諗Sir 樓市永續收入班 諗Sir@TVB J2 安樂蝸 ✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校 諗Sir 真人授課 第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理 第二堂 (三小時) 第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學 第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理 第二堂 (三小時) 第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學 樓市永續收入班 (PBA3) 安排: 第一課真人: 2024-10-05(六)14:00-17:00 上課地點為尖沙咀
樓市永續收入班 (PBA3) 安排: 第一課真人: 2024-10-05(六)14:00-17:00 上課地點為尖沙咀
**諗Sir【買樓收租課程】** 高成數按揭上會出租 買樓收租精明作法 學生宿舍/套房做法 兇宅/漏水樓 真人課 高成數按揭上會出租 買樓收租精明作法 學生宿舍/套房做法 兇宅/漏水樓 真人課 諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)安排:
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!) 上課地點為尖沙咀 諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)安排: 上課地點為尖沙咀 .當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則】
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力
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第二課真人: 2024-10-12(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-10-19(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課
費用: $4280
第二課真人: 2024-10-12(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-10-19(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課
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利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
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(*諗Sir【買樓收租課程】已整合至【樓市永續收入班】及全新豐富內容。)
第一課:高成數上會出租 (網上影片)
第二課:業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課:學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課:進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課):2024-05-07(二)19:15-21:15
目前優惠費用: $3000
(*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。)
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諗Sir@TVB J2 安樂蝸 ✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校 諗Sir 買樓 PowerTeam 服務 服務期限: 24個月 *實證: 大量實證港房買賣已超400宗。見小紅書/BUYHOUSE.COM.HK有低水買入實證
1.咨詢避免第一次買樓常見犯錯事項 7.如何令到你的單位吸引經紀必帶客睇 10. 一手樓按揭上會及即場揀選對你有利的付款計劃 12.按揭上會執靚盤數問題及好朋友銀行轉介 17.高成數上會經歷及全方位咨詢 團隊資歷 參與服務請whatsapp 63832145 註明「買樓POWERTEAM」查詢 英國樓市服務一年 (隔住八千幾里幫緊你!) 包括: 會有當地人(職講廣東話/國語)先同你傾談咨詢,真正居於英國及做開投資英國樓既人幫你 諗Sir 買樓 PowerTeam 服務 服務期限: 24個月 1.咨詢避免第一次買樓常見犯錯事項 7.如何令到你的單位吸引經紀必帶客睇 10. 資深一手樓按揭上會妙法及即場手把手揀樓 12.按揭上會執靚盤數問題及好朋友銀行轉介 17.高成數上會經歷及全方位咨詢 諗sir資歷: 公司成立於2013年、工作經驗跨銀行、證券、地產。提供一站式理財指導。 團隊資歷 參與服務請whatsapp 63832145 註明「買樓POWERTEAM」查詢 英國樓市服務一年 (隔住八千幾里幫緊你!) 包括: 會有當地人(職講廣東話/國語)先同你傾談咨詢,真正居於英國及做開投資英國樓既人幫你
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Powerteam單月1.1億(2023/5月)、8000萬(2023/6月)、9000萬(2023/7月)。成交均已在香港政府田土廳報備
報名步驟: 可以 whatsapp 63832145 或 wechat (下方有qr code掃一掃)我們。或可在whatsapp/wechat讓我們初步了解你的買樓/賣樓要求。
2.咨詢經常蝕讓的上車盤特徵
3.咨詢選擇哪區置業客觀咨詢(我地18區都做到,會談及避免區份)
4.摸貨操作及提供盤源
5.公司名買樓省稅及執行網絡
6.買樓或換樓詳細流程跟進及好朋友律師轉介
8.如何透過拉高估價讓你單位越來越值錢
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11. 資深及細心一手樓驗樓服務轉介
13.為港漂解說值得買入的二手港房類別,不主推一手新盤
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18.學生宿舍與套房提升租值65%至100%
諗sir資歷: 公司成立於2013年、工作經驗跨銀行、證券、地產。提供一站式理財指導。
►諗sir於TVB安樂蝸電視節目受訪片段(每星期六) https://bit.ly/3bDcgBz
►諗sir於ViuTV受訪片段(每星期三) https://bit.ly/35pBssM
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*服務提供者為諗sir舊生Ada,現已居於英國牛津及開立專頁「香港媽咪在英國」
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