如何將自己打造成真正的「人生勝利組」? 34歲衝上雲霄【諗SIR】#2839

Lum sir 您好

本人是Lum sir的長期讀者，買樓收息堂學生及PowerTeam漁夫用戶。

剛因樓齡已高(38)而賣出尖沙咀出租物業,希望Lum sir能指點如何適當佈署,達至二樓一債的基本

 

財政狀況如下：

34歳為航空公司從業員,年收約在1.2-1.5M,可動用投資額約3M;沒有任何債務

現居於以家人名2019年購入東涌2房500呎,借貸已用家人名為借款人,按揭成數低於5成可出租 同類物價市價約在6.3-6.8M;出租約15K

現考慮點為1/再購入物業該為出租或自住;2/新物業的樓價範圍及地區;3/購入時間

假設各種情景下的利弊如下

 

A/ 盡用借貸力

以槓桿為先，9成上會近10M的稀有間格2-3房

優點: 用最小的資金HOLD住房產，靠通脹時間扁去債務

缺點: 每月供款約45K，現金流向下，減慢第三步買債的時間

高成數按揭或須自己搬入自住，令可選擇單位地區受限制

（例如 東涌800呎3房／啟德或奧運500呎2房）

 

B/ 以目標為先, 一步達成2樓1債

 

B1 買7-8M兩房自住,出租現有東涌物業

優點: 7M物業9按首期雜費約1-1.2M,按揭政策較利好7-8M升至9-10M的升幅; 餘下資金可入債市

缺點: 新購物業地區自住限制,可能要放棄一部分生活質素和空間

 

B2 買出租房

優點: 不用遷居

缺點: 借貸成數高負現金流機會大；若ROI好則樓齡較大；＊承擔高成數出租風險

＊如啟德HENLEY PARK 380呎一房約為8M

收租17-19K;若9按月供約35K，現金流負16K未計雜費不見可取

 

C/ 先買收息物，待市場回調

以現金流為先，投放資金債基或保費融資。現樓市在橫行，加上未見到未來香港有前20年龍市的基本因素，故先產出現金流加快儲蓄，待市場大致成形再入市。現有自住樓居住不成問題

優點: 現金流充裕，

缺點: 浪費時間值；樓市上行的風險；現金追不上通帳而貶值

 

祝Lumsir 教學安康，直播瀏覽量更上一層樓

窮中產學生敬上

 

 

讀者在事業方面做得不錯,在發問內容中, 相信他是個有條理的人,思考清晰, 因此人工相對高,合理賽果。

那是次用個有骨幹的分析給讀者,用老套的SWOT Analysis 吧。讀者相對較年輕34歲,人工高超過10萬元一個月,以這個年紀來說也不錯。由於早開始買樓,東涌的樓價已欠少於50%,還有間尖沙咀樓剛賣出返300萬錢，算叫人生相對勝利了。

 

Strength:

人工好，銀行肯借，在樓市方面做得不錯, 兩間樓只要在唔同年份入市，買錯價機會唔大，頭兩間樓拉平成本價買入就可，不要刻意追求係低位入。咩叫高定低? 有人60歲都仲搵緊。贏過或係樓市輸過後都仲花時間追尋「佢想要的樓市低位」入市，最後浪費一生。

 

Weakness:

管理資產知識不足。收入單一在打工收入。由於讀者未來資產會累積更多, 值得花時間學習收息產出現金流。

 

Threat

航空業未來重組機會很大,不要說十萬月入,就當是五萬月入的工也有很多人留意。明白讀者當然以轉去其他航空公司工作，但這樣會否令他在沒那麼容易做到按揭借錢呢? 因為不常留在香港又跟海外公司打工，收入計作海外收入，只有海外收入不能高成數自住買樓上會。

所以，有機會之後他不可再高成數買樓。

 

Opportunity

賣了尖沙咀樓收回那筆錢。Opportunity很多是之前做的功德,而唔係埋怨為什麼機會總不是到我手。

讀者私下亦提供了現在同買樓powerteam搵緊既盤，估計取向是喜歡些有海景、近海邊、規劃較好的地方。原本我想過會屯門瓏門可否考慮? 既近機場，亦可連接大灣區客路廣,而較為新淨屋苑,細三房都是一千萬鬆左右。不過屯門的規劃就不是太好, 我想讀者未必喜歡。

 

所以不妨將東涌那間房子租出,應該也會有幾千元正現金流(因結欠在300餘萬左右拉長30年還只月供10k而收租15k)，然後在荃灣西平買八至九百萬的三房自住, 唔用用盡1100萬預算，留些錢行埋收息擴大現金流。既然他能夠接受君匯港2004年樓,那荃灣西很多樓都比04更新,加上荃灣西有海有規劃, 淨低就睇佢想唔想住荃西比東涌旺及人多,回機場也不遠。

 

賣尖沙咀樓返300萬, 八成上會買荃西或奧運兩房，首期應160萬至200萬可以，那300萬用淨100萬收息。現時34歲算接受到風險,就由債基開始,不需要太穩陣買些保本的直債。

直債當然現時不少價格在八十多元的選擇，更是香港知名發出,五年左右就到期,換言之買家未來五年幾乎保證賺到20-25%價之餘, 年年穩收五至六厘息。回報五年加起來共60%, 比市面上看到很多投資更好。

 

那為什麼支持讀者用債基先? 直債第二? 債基雖沒保本性,但見效快，月月派息年息八至九厘，即100萬投入收8.5%息，月月有七千元餘，加上讀者東涌樓租出了現流有四千幾，合共成11000-12000元月正現金流，係34歲而言算係好開始。

到45歲話要有7至8萬正現金流的? 又話想退休的? 人數大把。但成功總不可一蹴而就，你要趁後生試好為自己產出正現金流10-20k，了解過買債的好壞，然後收返一段時間息由持牌金融機構發出的，先可在10年後產出70-80k或者直情現金流分別係香港+新加坡+澳洲產出的局面。一下子在50歲就衝入黎話我而家要攪收息聽日就要見效既人，銀行最鐘意就係水呢類客。

當然，人生不單只是金錢。但有了金錢支援，才能更好去應對家庭上、事業上的種種挑戰。

 

 

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