三個物業加息應否贖樓 樓債之間的互配收息#2607

諗Sir,

本人現時47歲，太太年紀相約，有2名分別12及10歲的孩子，就讀本地小學。本人與太太月入約18萬，共擁有三個物業：

 

物業一：自住物業，剛於上年購入，現值約1400萬，尚欠按揭700萬，每月供款28000元。

物業二：現值約1200萬，尚欠按揭450萬， 每月供款約$18000，每月租金收入25000元。

物業三：現值約600萬，沒有按揭，每月租金收入14000元。

另外，與太太共擁有現金650萬，股票約50萬。

 

想問資產是否太集中在物業?

另外，現時按揭利息不斷增加，是否應將手上現金償還按揭？

本人屬穩健型投資者，請問現時環境，有何投資建議？

 

謝謝

Henry

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ANSWER:

打工仔，請同槓桿做朋友

讀者不善用槓桿，每間樓都只欠5成按揭或以下，如果早年利用槓桿得宜，相信而家有錢可用更高息率的債收息、另外撥部份錢去買股看理財進度能否加快。一個股樓債全方位的意見，就當我有時間打出黎相信大家都未必有時間睇啦。

 

讀者借貸力現盡計為180000/10000*50%*2.59 ~ 2331萬。現已用700+450萬只49%，借貸比率不高，物業產出的現金流比率不太理想。例如壓死600萬收14k月租，14000*12 / 600萬(未計雜費)，即現金流產出效率為2.8%，同定期差不許多。買條大發展商出而又有到期日的直債，少都4-5%息，所以600萬收5%月息成25000，當你明白有債是到期保本仲唔使打理的，就唔會full paY買樓。如果你知收息有穩當方法，更唔會將樓咁早贖返。理財其中一個角度是: 點先可用去手上每個錢。

 

買樓既，都係後生想用槓桿去擴大資產，例如用100萬去控1000萬樓望升20%，賺到200萬已是不少人10年所儲。至於樓市跌? 一黎只要不斷供CALL LOAN少出現、二是除買樓外都未有其他更多人實證可行而又有效的方法比打工仔。

 

新聞不要太認真

現時按揭利息不斷加，傳媒成日講。但銀行就加現金回贈去搶按揭，封頂息仲要唔加，供樓者呢個月都仲係用CAP去供樓。為什麼銀行有息唔加? 有錢唔賺? 如果你未有時間思考只係接收，不妨看我早前拍了講解片段。通常好似加息呢類講到街知巷聞的題材，反而就唔太影響你資產值之發展。

要保本、用直債。

可不保本又想有些微價賺，用債基。

股票係要買，些少就夠。股票係看一盤生意能否將有更大利潤、贏幾多同投入金額多少無關。

 

至於讀者夠資金去轉做PI，不少學生都問「買直債收息是否一定要係Professional Investor?」答案明顯不是的，比800萬證明自己係PI，對有些機構的好處是免除一些監管，所以佢必然想你「除罩」才會同你坐低傾。我在800萬收息倉亦展示了，2021年3月開售至今未大贏，但起碼售位比800萬好唔使輸。我確是未攻先(做好)守的。

讀者借貸力打從45歲已開始下降，現時應做好加按及在學習後逐步試行買債，逐步去試當然我地有些好經驗可在收息101課分享。

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