三個物業加息應否贖樓 樓債之間的互配收息#2607

諗Sir,

本人現時47歲,太太年紀相約,有2名分別12及10歲的孩子,就讀本地小學。本人與太太月入約18萬,共擁有三個物業:

 

物業一:自住物業,剛於上年購入,現值約1400萬,尚欠按揭700萬,每月供款28000元。

物業二:現值約1200萬,尚欠按揭450萬, 每月供款約$18000,每月租金收入25000元。

物業三:現值約600萬,沒有按揭,每月租金收入14000元。

另外,與太太共擁有現金650萬,股票約50萬。

 

想問資產是否太集中在物業?

另外,現時按揭利息不斷增加,是否應將手上現金償還按揭?

本人屬穩健型投資者,請問現時環境,有何投資建議?

 

謝謝

Henry

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ANSWER:

打工仔,請同槓桿做朋友

讀者不善用槓桿,每間樓都只欠5成按揭或以下,如果早年利用槓桿得宜,相信而家有錢可用更高息率的債收息、另外撥部份錢去買股看理財進度能否加快。一個股樓債全方位的意見,就當我有時間打出黎相信大家都未必有時間睇啦。

 

讀者借貸力現盡計為180000/10000*50%*2.59 ~ 2331萬。現已用700+450萬只49%,借貸比率不高,物業產出的現金流比率不太理想。例如壓死600萬收14k月租,14000*12 / 600萬(未計雜費),即現金流產出效率為2.8%,同定期差不許多。買條大發展商出而又有到期日的直債,少都4-5%息,所以600萬收5%月息成25000,當你明白有債是到期保本仲唔使打理的,就唔會full paY買樓。如果你知收息有穩當方法,更唔會將樓咁早贖返。理財其中一個角度是: 點先可用去手上每個錢。

 

買樓既,都係後生想用槓桿去擴大資產,例如用100萬去控1000萬樓望升20%,賺到200萬已是不少人10年所儲。至於樓市跌? 一黎只要不斷供CALL LOAN少出現、二是除買樓外都未有其他更多人實證可行而又有效的方法比打工仔。

 

新聞不要太認真

現時按揭利息不斷加,傳媒成日講。但銀行就加現金回贈去搶按揭,封頂息仲要唔加,供樓者呢個月都仲係用CAP去供樓。為什麼銀行有息唔加? 有錢唔賺? 如果你未有時間思考只係接收,不妨看我早前拍了講解片段。通常好似加息呢類講到街知巷聞的題材,反而就唔太影響你資產值之發展。

要保本、用直債。

可不保本又想有些微價賺,用債基。

股票係要買,些少就夠。股票係看一盤生意能否將有更大利潤、贏幾多同投入金額多少無關。

 

至於讀者夠資金去轉做PI,不少學生都問「買直債收息是否一定要係Professional Investor?」答案明顯不是的,比800萬證明自己係PI,對有些機構的好處是免除一些監管,所以佢必然想你「除罩」才會同你坐低傾。我在800萬收息倉亦展示了,2021年3月開售至今未大贏,但起碼售位比800萬好唔使輸。我確是未攻先(做好)守的。

讀者借貸力打從45歲已開始下降,現時應做好加按及在學習後逐步試行買債,逐步去試當然我地有些好經驗可在收息101課分享。

生意上需要周轉,又嫌銀行報價慢?唔洗左等右等,30分鐘即有批核結果。
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第八堂:實行方法及講解 真人實體班:2024-04-13(六)15:00-17:00(TEDV99)

*如第七及八堂真人課未能親身上課,在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂

上課地點:尖沙咀
目前費用: $4900(已包上述八堂)

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只得40萬HKD做債基槓桿門路
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債基年收息15、20%門路
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諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程

附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看

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諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81
TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15

再後一次真人聚會預計在2024年7月

*如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片,約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生,可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)

上課地點為尖沙咀

諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81

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諗Sir PowerTeam 服務

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諗Sir 買樓 PowerTeam 服務
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服務期限: 24個月

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Powerteam單月1.1億(2023/5月)、8000萬(2023/6月)、9000萬(2023/7月)。成交均已在香港政府田土廳報備
報名步驟: 可以 whatsapp WhatsApp chat 63832145 或 wechat (下方有qr code掃一掃)我們。或可在whatsapp/wechat讓我們初步了解你的買樓/賣樓要求。

1.咨詢避免第一次買樓常見犯錯事項
2.咨詢經常蝕讓的上車盤特徵
3.咨詢選擇哪區置業客觀咨詢(我地18區都做到,會談及避免區份)
4.摸貨操作及提供盤源
5.公司名買樓省稅及執行網絡
6.買樓或換樓詳細流程跟進及好朋友律師轉介

7.如何令到你的單位吸引經紀必帶客睇
8.如何透過拉高估價讓你單位越來越值錢
9.裝修妙法讓你單位更貴價摸出或更值錢

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12.按揭上會執靚盤數問題及好朋友銀行轉介
13.為港漂解說值得買入的二手港房類別,不主推一手新盤
14.向港漂解說小紅書講錯港房的10大點
15.居屋買前全套咨詢(居屋專家幫到你!)
16.幫借貸力好「爛料」嘅人重組借貸(之前有個案破過產都做到)

17.高成數上會經歷及全方位咨詢
18.學生宿舍與套房提升租值65%至100%


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►諗sir於ViuTV受訪片段(每星期三) https://bit.ly/35pBssM
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