Lum sir,
從8年前寫信向您徵求建議，到如今每天看您的案例分享已逾8年，見到您的業務版圖越做越大，真心佩服，亦祝您業務蒸蒸日上，勢如長虹~
如今人生已經踏入另外一個階段，再次寫信希望您能指點迷津，目標能夠早日退休，財富保值。
原來情況：https://homebloggerhk.com/8624/blog/ (2013/06)
目前情況：
1.馬鞍山居屋已出售：換樓—>沙田市中心三房(自住)
2.沙田中心兩房已出售：換樓—>粉嶺鐵路盤三房(目前出租，買完後才知道您曾經有去參觀過這間化妝樓)
3.家中已無人名再可用於買樓，深知不動產買賣交易成本較高，不可妄為。
家庭背景：
本人36歲，任職工程，收入穩定，每月11萬，無花紅收入
太太36歲，任職金融，收入穩定，每月6.7萬, 花紅25萬
育有一子4歲，
| 物業 | 買入年份 | 買入價 | 現時估價 | 尚有按揭 | 月供 | 租金 |
| 沙田上蓋三房 | 2019 | 1450 | 1700 | 780 | 28000 | – |
| 粉嶺鐵路三房 | 2020 | 630 | 700 | 380 | 14000 | 13800 |
| 總值 | 2080 | 2400 | 1160 | 42000 | 13800 |
家庭開支方面：
費用：按揭/學費/生活費/保險/養車/稅收/年金/教育儲蓄/各類費用合計平均每月13萬。
投資：
- 粉嶺鐵路三房
- 教育儲蓄：計劃6年，每年25萬 (現第3年)
- 現金等價物(含股票)：約50萬
- 年金，每年12萬。
目前困境：
自知儲蓄率比較低，現金儲備很低，現時兩項房產均近年買入，賬面升幅有限亦未能產生淨現金流，
選擇一：目前自住樓3年鎖定期即滿，在考慮是否應放售沙田物業，拿出現金，再分拆為兩層樓及直債或保費融資？
選擇二：加按自住樓，獲得大約70萬現金，考慮以債基或是保費融資來投資，來改善現金流問題。
選擇三：等多兩年，再放售粉嶺三房，套現再打算。
距離上次寫信時，家庭收入和資產已有增長，但深知現時的情況，不動產只能作為的工具對沖通脹，賺價差的時代已經不再。還請Lum sir解惑賜教，非常感謝！
盼復，祝好～
ANSWER:
如果讀者好有米既，我偏向建議佢賣走沙田三房再收息，或者只拎賣樓套到之(1700-780)~ 920萬其中200萬再買間「林鄭樓」。你知啦1000萬之下樓房由於可高成數上會客路廣易升，反觀讀者1700萬樓，住係好住，但如果你仲想賺多些少錢，就唔好亂揸呢類中價樓，壓住哂你D錢。至於賣走沙田三房後居住問題，可以租樓。何況讀者若想再上一層樓，租親既樓都2000萬價碼，就當有人頭買都要比成8%印花稅，睇返租只係3萬幾攪掂。比佢5萬月租仲可以租出市區添。既然靚樓都係租務回報低，咁梗係租靚樓仲可以叫業主交管理費，自己佳住債券或者林鄭樓收租啦。
至於用股票收息去支付樓，危險行為。上半年join我地買樓powerteam既慧眼者不少因為3-8月的跌市，縮減其買樓預算。加上近日有股票除左淨又唔派息，繼匯豐後又下一隻，所以用股收息去交租，高難度行為。
先謝讀者8年一路支持，確實由於團隊壯大，我唔做多d生意都唔得，養唔到咁多人。我們給予橫跨買樓、債券、保險、證券的綜合意見，就當講樓市都係跨區討論亦唔會死塞你去新盤的，有賴大家支持幫我殺出條血路。
讀者確實未到好有米階段，加上年紀尚輕。幸好8年至今無咩做錯理財決定事業亦唔錯，今鋪應將沙田三房的錢分階段重投樓市，而部份撥去買債。再買樓原因是換件細些既貨好等間樓易升些，香港已併入中國，凡事唔該跟返政策玩，香港樓市就是升500-1000萬呢類樓，何況讀者理財上未竟全功，仍需要用樓去維持大資產規模。
踏入中年開始用債可以，債可以由少額買至至大的，好處一是債提供比住宅更高的回報率，穩健的債如香港的大銀行/公司，有5%年息派或更高。好處二比較房地產，債隨時可射走至別國，配合讀者小朋友他日留學情況。所以今日用收息101學好債券，今年唔用之後都有用。
沙田區大單位將面臨白石角區既挑戰，白石角有站8成之上肯定，而3-4年應可成。白石角樓齡一般2-4年內而呎價很多都15k或更低，細單位那些有吐露港燥音問題但向海個邊確實靚，仲要食埋批內地客(東鐵始終食到)。相反將軍澳係是次施政報告後反彈市，表現較弱，年中時單月成交一般3到尾至4百幾宗(全將軍澳)，但11月已過半成交只九十幾宗，我個人深信是將軍澳業主太過心雄，但施政報告的重點不在該區令買賣雙方傾唔成價，有待業主普遍叫價重回現實。
至於荃灣係少有附近沒新盤「威脅」的，二手市場購買力相對不易被新盤抽乾。不過唔少屋苑10月只1-2宗成交，例如海之戀，外區客都知既，成個10月只成了兩單呎價平均20776，連荃城匯都追過佢。不過荃城匯係新，但如果客人有些少要求的，我都吩咐advisor唔使浪費客人時間同佢去睇。
保費融資可參考我上星期五文章「為投資只小學雞水平既千萬富翁規劃 #2432」。
再次感謝讀者由做仔睇本blog到今日成為老豆，慶幸大家有緣一同前進。
債券101收息加強版(全新內容)
全新內容共9小時課程
不槓桿不買樓也照收10-28%年息(內容全面更新)
諗Sir@TVB J2 安樂蝸
✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
第一堂: 直債基本網課(1小時)
直債買入基本需知
加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得
第二堂: 債基基本網課(1小時)
債基買入基本必知
銷售人員不會同你講的套客手法
債基與貨基及近同派息產品比較
第三堂: 升跌看市網課(1小時)
製作債基出入市系統的原理及方法
股價債價升跌看法獨門心法
第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時
債基及貨基比較、執行及槓桿
債基不同的購入方案如利弊比較
黃金收息16.3%方案原理
債基槓桿及操作心得分享
貨幣基金如何與直債/債基共同配置
牛牛及其他現金寶不想你知的秘密
第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時
-直債比較、執行及槓桿
直債收息的揀選方法、跌價的處理方法
今年直債要賺價必知三特點
800萬諗sir債券收息倉更新
建議環球資產儲存組合的方法及人脈支援
BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行
第一堂: 直債基本網課(1小時)
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諗Sir 債券101加強版(全新內容)課程安排：
第一堂網班：<直債基本網課>(1小時)
第二堂網班：<債基基本網課>(1小時)
第三堂網班：<升跌看市網課>(1小時)
第四堂真人班：2024年11月5日(二)19:15-21:
第五堂真人班：2024年11月12日(二)19:15-21:
*債券101加強版(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課，
** 限時優惠：完成課程者即送助教咨詢服務
限時優惠: 詳情可 Whatsapp 68414833查詢。
上課地點：尖沙咀
目前費用: $4830(已包上述五堂)
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第四堂真人班：2024年11月5日(二)19:15-21:
第五堂真人班：2024年11月12日(二)19:15-21:
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![諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)](https://homebloggerhk-web.s3.ap-southeast-1.amazonaws.com/wp-content/uploads/2021/03/16120241/lunsir-103-newtext.png "諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)")
※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名，本課程不對外開放！※
<每季聚會談及內容 >
(暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片)
未來一季債市走勢看法
未來一季樓市走勢看法
未來一季股市走勢看法
更新800萬收息倉
15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容
只得40萬HKD做債基槓桿門路
香港開戶、可在香港派人處理，而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程
附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看
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諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83
TEDP83真人聚會: 2024-07-30(二)19:15-21:15
暫時是最後一次真人聚會
*如在過去一年未重讀收息103，可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片，約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生，可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)
上課地點為尖沙咀
諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83
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上課地點為尖沙咀
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諗Sir 買樓 PowerTeam 服務
價格: HK$2888元付款後有Advisor即同你傾搵樓、換樓、按揭上會執靚盤數、高成數收租、 一手樓買賣應有策略(下列列舉18項咨詢方向例子)、於服務期內更可參加諗sir主持的PowerTeam荼聚、與諗sir及advisor面接傾下你的情況。買樓期間手把手一齊睇樓更有律師、租務上人脈網絡介紹。經驗、秘訣、人脈、度身規劃一次過比哂你!
服務期限: 24個月
*實證: 大量實證港房買賣已超400宗。見小紅書/BUYHOUSE.COM.HK有低水買入實證
Powerteam單月1.1億(2023/5月)、8000萬(2023/6月)、9000萬(2023/7月)。成交均已在香港政府田土廳報備
報名步驟: 可以 whatsapp 
63832145 或 wechat (下方有qr code掃一掃)我們。或可在whatsapp/wechat讓我們初步了解你的買樓/賣樓要求。
1.咨詢避免第一次買樓常見犯錯事項
2.咨詢經常蝕讓的上車盤特徵
3.咨詢選擇哪區置業客觀咨詢(我地18區都做到，會談及避免區份)
4.摸貨操作及提供盤源
5.公司名買樓省稅及執行網絡
6.買樓或換樓詳細流程跟進及好朋友律師轉介
7.如何令到你的單位吸引經紀必帶客睇
8.如何透過拉高估價讓你單位越來越值錢
9.裝修妙法讓你單位更貴價摸出或更值錢
10. 一手樓按揭上會及即場揀選對你有利的付款計劃
11. 資深及細心一手樓驗樓服務轉介
12.按揭上會執靚盤數問題及好朋友銀行轉介
13.為港漂解說值得買入的二手港房類別，不主推一手新盤
14.向港漂解說小紅書講錯港房的10大點
15.居屋買前全套咨詢(居屋專家幫到你!)
16.幫借貸力好「爛料」嘅人重組借貸(之前有個案破過產都做到)
17.高成數上會經歷及全方位咨詢
18.學生宿舍與套房提升租值65%至100%
諗sir資歷: 公司成立於2013年、工作經驗跨銀行、證券、地產。提供一站式理財指導。
►諗sir於TVB安樂蝸電視節目受訪片段(每星期六) https://bit.ly/3bDcgBz
►諗sir於ViuTV受訪片段(每星期三) https://bit.ly/35pBssM
►諗sir於NowTV受訪片段(隔星期一) https://bit.ly/3scm3pA
團隊資歷
*Powerteam單月1.08億(2022/8月)、8000萬(2022/9)、8000萬(2022/10)。成交均已在香港政府田土廳報備
參與服務請whatsapp 63832145 註明「買樓POWERTEAM」查詢
英國樓市服務一年 (隔住八千幾里幫緊你!)
價格: $3888
包括: 會有當地人(職講廣東話/國語)先同你傾談咨詢，真正居於英國及做開投資英國樓既人幫你
*直入當時樓市網絡，提供英國樓市筍盤(總4個)
*數據式為你提出合居住治安好又或有投資價值的樓盤
*同時轉介英國有用的MORTGAGE BROKER、會計、律師、順利一站式完成
*一個好的會計應幫你省去不少稅務煩惱
*英國的裝修留意點及師傅轉介
*服務提供者為諗sir舊生Ada，現已居於英國牛津及開立專頁「香港媽咪在英國」
欲查詢服務請whatsapp 63832145 註明「英國樓POWERTEAM」
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諗Sir 樓市永續收入班
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諗Sir 真人授課
第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀
第二堂 (三小時)
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力
第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理
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第二堂 (三小時)
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買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力
樓市永續收入班 (PBA3) 安排：
第一課真人: 2024-10-05(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-10-12(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-10-19(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課
上課地點為尖沙咀
費用: $4280
樓市永續收入班 (PBA3) 安排：
第一課真人: 2024-10-05(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-10-12(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-10-19(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課
上課地點為尖沙咀
費用: $4280
**諗Sir【買樓收租課程】**
高成數按揭上會出租
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
買樓收租精明作法
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
學生宿舍/套房做法
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
兇宅/漏水樓
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
真人課
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
高成數按揭上會出租
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
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買樓收租精明作法
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
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學生宿舍/套房做法
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套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
兇宅/漏水樓
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真人課
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近月高回報收租方案分享
諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)安排：
（*諗Sir【買樓收租課程】已整合至【樓市永續收入班】及全新豐富內容。）
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課：學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課：進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課)：2024-05-07(二)19:15-21:15
上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000
諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)安排：
（*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。）
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課：學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課：進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課)：2024-05-07(二)19:15-21:15
上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000
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．颱風│黑雨安排載於【收生條款及條件】第17項–