為買樓、凍飲加兩蚊都慳、慳出兩層樓值得嗎? #2433

導人向善嘅諗Sir︰

　　諗Sir你好，小女子同丈夫收睇你嘅直播多時，多謝你指點迷津，獲益良多。人生苦短，但諗Sir無私地奉獻時間同精力，教授廣大市民如何達至財務自由，句句腑肺之言，真心覺得諗Sir係導人向善。我同丈夫目前對未來人生已經初步計劃，但可能有盲點，望能指引。

 

　　先簡要講講我哋嘅經歷。小女子廿五歲開始一個人租劏房居住，深知長期租樓嘅禍害，無奈儲蓄不多，上唔到車。由於學歷不高，收入有限，但夜晚做兼職，利用兼職嘅收入做月供股票（五號仔），並以股代息滾存至大約十二萬。期間認識丈夫，丈夫冇儲備，但做咗公務員，收入穩定增長。當時我哋三十幾歲，冇父蔭，靠月供股票果十二萬，再借私人貸款約三十萬，合共四十幾萬，2012年成功抽中一個較偏僻地區細單位樓花，向銀行做九成按揭，即供，邊租樓邊還錢及還按揭。當時二人月收入合共3.5萬左右，扣除強積金實際月入3.3萬，最初幾年，每月所有還款及日常支出達兩萬，倍感吃力，食個碟頭飯，凍飲加兩蚊都唔敢，冇嘢飲送嘅話就飲清水，漸漸窮慣咗。丈夫每年加人工，小女子期間亦成為基層公務員，雖然人工唔高，生活總算漸入佳境，清還按揭之外嘅私人貸款，將原本用嚟還錢嘅金額，變成儲錢。有鑑於我哋層樓升值能力有限，今年打算換樓，十一月初剛賣出自住樓，連自住裝修傢俬賣出，套現三百萬。

 

　　我哋目前月入剛好合共五萬（未扣強積金），另有十萬元股票。心儀鐵路新盤，如啟德MONACO ONE、康城十一期、錦上路、元朗YOHO HUB，只要係鐵路盤都入飛，抽到邊區睇彩數，但會抽到得為止（我亦擔心明年通闗後會好多同胞一齊抽，令命中率更低）。預算買八百零萬，做七成半按揭，還三十年，揀建期，自住。如果抽到好地段，例如啟德或將軍澳就買一房暫住；如抽元朗或錦上路就希望買到兩房長住。假如不幸完全抽唔中，明年會買二手鐵路盤。目前策略係，如抽到租金回報好嘅地段，先自住頭一浸直至供滿五成放租出去，放租後又有兩個選擇，一係自己租次一級地段嘅單位住，又或者儲多一舊錢買多一間自住。本人同丈夫都係公務員，所以只要過到銀行壓測，至少一層鐵路樓在手，升或跌對我哋嚟講冇任何財務或心理壓力。

 

呢度有兩個問題︰

 

第一，因為抽到樓會揀建期，未上會前嘅呢一年空檔期，套現出嚟嘅三百萬應該如何善用？因為預定係接近全數用嚟做首期，輸唔起，小女子無知，認為最合適係放喺銀行做中短線定期，仲有冇其他選擇？

第二，小女子今年45歲，月入1.5萬；丈夫41歲，月入3.5萬（丈夫仍會有較大增長，預計十年內4.5萬以上），考慮到收入同供款年齡已達臨界點，策略係今次買樓會落我個名，丈夫做擔保，將來如果有能力買多一間，就落丈夫個名。唔知諗法有冇錯？

 

　　諗Sir，文章有啲長，花咗你寶貴嘅時間實在抱歉，我已經自作聰明幫諗Sir諗好咗幾個標題，相信係好多聽眾讀者都會遇到嘅普遍問題︰

 

「換樓客過渡期應如何善用套現後嘅一大筆現金？」

「夫婦前後腳買兩層樓，落名先後會否影響銀行借貸能力？」

「自住樓套現後，下一步應如何提升？」

 

　　目前雖然未報諗Sir嘅課程，但已打算同先生報名，唯近日忙於交吉及搵租盤，希望諗Sir能解答小女子嘅疑問。

 

平凡小女子上

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answer:

小女子係「勤力同勸儉」的，既然碟頭飯加清水捱住供樓都得，即係份人都幾忍得。答案可以先比佢，其實想間樓易升易賣，下間買二手樓較好。上星期六我都有買樓powerteam客戶抽中Monaco頭籌，基於佢好有要求及與advisor衡量過缺點後，比佢照買。

 

小女子事跡除了證明香港上流有可能之外，「知識」同「見識」對改變人生好重要。「忍」確可保你一時平安，但如想家人生活更好，知識上需知買新樓屬溢價買入，加上而家唔少新樓不保證建期後有呼吸plan, 往時買新樓收樓找尾數，如果估值下跌或光豬價計後上唔到銀行低息會，都仲有發展商呼吸5厘年息頂住，叫做唔使撻訂。經過內地發展商風波後，好多新樓都不在樓書註明保證有plan幫到買家上會。一旦買新樓後樓價跌，300萬要輸返出去唔難。

 

明白不少人習慣直線思維，小女子十幾年前買新樓賺錢，而家想用「鐵路盤」去重複呢件事。事移世易，發展商借貸取向及樓市再升既幅度，讀者好要考慮。

 

關於「見識」，建議明白除樓之外，要試下用債同股票都可令生活過得更好。買樓既問題係見效慢同洗費大(稅多雜項多)，但好處是易贏，因為人人都住係一間住宅，你好難選到間核突既。買股係快搵錢，但難玩。唔少短視求快既人，都裁在股票市場。當然我唔係話個個炒股都短視，有些人真係天生trader，我知道市場係有咩月供千萬富翁或者90後強勢炒家既對? 至於買債係產出被動收入之中回報率較高既，手續費都平，你見500萬買間樓收12k月租已算執到，掉轉500萬放入直債，都唔使槓桿，就當只買不槓我自己已投入了

 

美國銀行直債9%年息

香港大發展商直債6.2%

本地保險公司5.65%

(全不用內房債的)

 

60萬美金投入近接近480萬，年息為20萬美金*9%+20萬美金*6.2%+20萬美金*5.65% = 18000+12400+11300 = 41700美金一年 = 30580港幣/月

 

君見3萬蚊月租既樓，市場都做緊1700萬萬外了，所以債息很effective。而「見識」指你買過，再係我地指導下改進過，最後識自己游出去自己黎。睇旅遊節目好少叫一種見識，真係要落場去運用去睇去改進，才算見識。

 

因此小女子不妨將300萬當中一半買些可隨時買賣的直債收息，再在期間看看一些具升值潛力的二手樓。至於買樓就係單名上最好，當中擔保人點令借貸力打折，可留意下。還有最緊記是理財第一目標: 要為自己產出被動收入。

 

好似你講到份保險或者間樓十年之後識飛咁，都唔及我下個月每月收1萬咁珍貴。

 

同意要比下功課讀者抄，學其他收息101師兄咁行「兩樓一份債」啦。兩間樓，一自住一收租，父婦每人一間，租出去間樓少少地都有14-15k/月呀。至於另撥150萬收息，當只收8%咁少啦(幾乎唔槓桿可以做到)，一年都收12萬即又每月一萬月息。完成兩樓一份債可為讀者提供25k被動收入，可向此目標邁進。

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