諗Sir, 好迷惘求賜教
本人50歲， 月入10萬， 下年將會供居屋1萬 (家人名義)， 與家人共住。 每月消費連供樓3.5-4萬。 手上現金400萬。到底買樓好定買債好? 買樓的話，如果過兩年被裁員或自己頂唔順壓力爆煲唔撈，應該唔會再做揾野做，甘會唔會風險好大?
頂跟諗Sir你買債收被動收入安全d呢?
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answer:
讀者50歲先黎買樓，壓力當然好大。亦唔排除佢手上400萬係之前沽樓賺落。若30歲開始儲樓買債，建立除工資之外的收入，你就唔使睇老闆面色或者有「頂唔順壓力爆煲」之言。
咁而家開始黎供樓會唔會太遲呢? 到50歲借貸力打45歲時約打八折，讀者借貸力計為100000/10000*50%*2.59*80% ~ 1295萬*80% ~ 1036萬。自己有名買樓，但就要負上月供1萬債項，借貸力再折為828萬。即係林鄭PLAN九成上會800萬之下樓佢供得起。由於按揭批核都係睇批個半年既狀況，所以批出後就當真比人裁員問題不大。
按揭契寫左如借貸人財務情況有咩變動要通知銀行，不過諗sir從事按揭工作多年少人咁報。亦建議在借貸之前，利用買樓Powerteam服務去鋪定萬一真要提早退休，你間樓若需要轉按下可行的幾條路。買樓留多幾線，自然有信心行出第一步啦。
係買樓同買債之間選擇亦屬銷售人員蒙蔽客的常見行為。抽離一點，why not both? 就當諗sir不太建議中年人買股票，但我係昨日讀者500萬個portfolio都叫佢加港鐵，亦有買債基，去令佢月入達36k喎。你叫個客快些落單，才會逼佢去想買債買樓邊樣較好。但真正的理財，股債樓各有用處可按情況分佈。
當然讀者同家人同住居屋，問題亦隱含了高成數上會出租的問題。高成數上會既樓出租不合規的，但仍有人咁做，因為罰則未夠嚴。有些人認為銀行寄封信問你點解個銀行通訊地址與按揭地址不同，就係等於被人「捉中」。其實真係因高成數上會要搵你，唔會寄信既，更唔會叫你補地址證明。
亦因此，明顯「將水電煤其中一項唔轉走留名比自己就無事」既想法，是錯的。
400萬留100萬餘去買間私樓上會吧，居屋冇得加按唔同私樓，幫唔到你退休。50歲人揸幾百萬，就當冇仔女要養，都好快用完。容許我將昨日比收息101同學既500萬組合，在此再比一次，今天案主就當投資300餘萬，收入無36k咁多，打個七折都23k，應該都幫佢:
那500萬:
160萬投入英國銀行直債，年息~153600
250萬投入債基C餐再槓桿收8.5%息，年息~212500
45萬投入地鐵，年息~13500
最後45萬不妨投入一隻ETN，年息在12%每月派息，年息~54000
500萬年共收息為433600。年息率8.672%
500萬每月平均派出36000月入。
最緊要係組合內4項投資物，其關連度低，很可以分散風險。
其實唔少人加按樓後都有500萬，我們主張股債樓的平均分佈，確實冇一項投資物能完全適合每人情況。讀者有了工資外的收入，自己不再迷惘。
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第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
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