笈手盤係乜? 買樓選區判別方法大解構 #2368

諗Sir 你好！ 想請教下你換三房意見！

先生同我家庭總收入約10萬，現在先生名手持一個約700萬物業，我係擔保人。

因為多左兩名家庭成員，想換三房一套，budget約一千萬內單位。 考慮方便上學/校網，會考慮沙田、荃灣、鑽石山、藍田，你有什麼推介？ 是否最好先放售現有物業。

再買下間樓的部署如何?

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ANSWER:

是否放售現有物業是依照該人入息、欠債、及其他情況(如擔保)去決定。亦可部署埋幾時再買第二間，就應現先計好買第一間借貸力點用。由於未清楚讀者現有物業結欠、或者其他情況，所以未能評論。

至於三房一套要看區份，一般是居屋多既地方就唔應該買同區既私樓三房一套。大家都明白三房一套較少人喜愛，發展商都少供應。然而居屋就有三房一，或者是1.5廁都有(即係有兩個廁所，一個有齊馬桶同浴缸，另一個只有馬桶。因此三房一係居屋多既區就唔太黔貴。

選層有升值潛力既樓，即係易賣又易升又多人搶貨，經紀係有但都只留比熟客。唔通係網上貼出黎比你慢慢睇? 比同區一個行家知道，已經比人食左! 自己就冇左個盤~

至於做過經紀都知，老板好鐘意叫屬下經紀每月提供3-4個「筍盤」比全區同事參考的。但大家都知呢張妣上面寫既都係垃，唔通有好野就真係通知人做左自己個盤?

大家有冇聽過咩係「笈手盤」?即係好似幅牌咁，一出即刻笈手反轉。亦即係一出就被反手賣出成交既盤。如果個盤筍到笈手，通常業主一係焗要平賣、或者傻豬開錯價，而經紀係要收盤後一天內拎返個盤去大行開盤的。不過有時經紀行得好慢，唔知點解一日行唔到返行，係到行之前已經搵左自己熟客成左，變成個盤一放就「被笈手」成交埋啦。

下圖利用中原數據找出某區的放盤量同過去一個月成交量，低放盤量同高成交一齊永遠對該區最好! 誠然荃灣西可以做到放盤與成交比為0.28，荃灣西92單成交一個月而放盤只有321個，為是次列出的最高區域。相反唔少人對屯門碼頭有憧憬，可是區份成交只有26宗out of253單放盤。當然你可能質素地產鋪當中有冇盤係重複或不實。不過假設每區都有些少重複盤在內之情下，數據仍有可參考性。

至於諗SIR不時被講「經常黑」元朗區，該區放盤有708個而成交只有57個，比率低至0.08，所以數字配合到我在YOUTUBE節目比的意見，太多供應而成交量又低，如果我推你去我先唔人道。當然冇話成個區一定差，只不過在該區買到好野成功率較低，他日叫價亦唔可以好似另區咁進取。

講到儲首期，無論想而家放低40萬等8年有80萬作首期買樓，或者儲小朋友教育基金等佢8-15年後用，保費融資是好方法。因為佢可以在5年打後隨時拎同埋可穩陣儲。坊間賣保險計劃大多叫你諗十幾廿年，是為年期長而高佣的保險計劃包庇。其實5-8年的保險計劃可提供年8%-10%的內在回報率(IRR)，爭在你有否配合好銀行做融資令你回報上升。

撥幾十萬去融資買保險可預期40萬投入，7年可一倍回報取回80萬，或者到第8年可達接近100萬取回。再滾下去可比小朋友中學用，第6-8年拎亦可作首期買樓用。收息101舊生可向助教查詢保費融資。

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諗Sir 真人授課

第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理

零成本買樓上會獨步法門
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀

第二堂 (三小時)

實戰睇樓。到單位學習睇樓集中留意步驟及事項
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本

第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學

買樓換樓前必知事項必要識計的按揭
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力

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． 缺席課程的學員，可 【申請補課 】( 免費課程除外)，一律安排於下一期上課
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．颱風│黑雨安排載於【收生條款及條件】第17項–

諗Sir 買樓 PowerTeam 服務
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服務期限: 24個月

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Powerteam單月1.1億(2023/5月)、8000萬(2023/6月)、9000萬(2023/7月)。成交均已在香港政府田土廳報備
報名步驟: 可以 whatsapp 63832145 或 wechat (下方有qr code掃一掃)我們。或可在whatsapp/wechat讓我們初步了解你的買樓/賣樓要求。

1.咨詢避免第一次買樓常見犯錯事項
2.咨詢經常蝕讓的上車盤特徵
3.咨詢選擇哪區置業客觀咨詢(我地18區都做到，會談及避免區份)
4.摸貨操作及提供盤源
5.公司名買樓省稅及執行網絡
6.買樓或換樓詳細流程跟進及好朋友律師轉介

7.如何令到你的單位吸引經紀必帶客睇
8.如何透過拉高估價讓你單位越來越值錢
9.裝修妙法讓你單位更貴價摸出或更值錢

10. 一手樓按揭上會及即場揀選對你有利的付款計劃
11. 資深及細心一手樓驗樓服務轉介

12.按揭上會執靚盤數問題及好朋友銀行轉介
13.為港漂解說值得買入的二手港房類別，不主推一手新盤
14.向港漂解說小紅書講錯港房的10大點
15.居屋買前全套咨詢(居屋專家幫到你!)
16.幫借貸力好「爛料」嘅人重組借貸(之前有個案破過產都做到)

17.高成數上會經歷及全方位咨詢
18.學生宿舍與套房提升租值65%至100%

諗sir資歷: 公司成立於2013年、工作經驗跨銀行、證券、地產。提供一站式理財指導。
►諗sir於TVB安樂蝸電視節目受訪片段(每星期六) https://bit.ly/3bDcgBz
►諗sir於ViuTV受訪片段(每星期三) https://bit.ly/35pBssM
►諗sir於NowTV受訪片段(隔星期一) https://bit.ly/3scm3pA

團隊資歷
*Powerteam單月1.08億(2022/8月)、8000萬(2022/9)、8000萬(2022/10)。成交均已在香港政府田土廳報備

參與服務請whatsapp 63832145 註明「買樓POWERTEAM」查詢

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*服務提供者為諗sir舊生Ada，現已居於英國牛津及開立專頁「香港媽咪在英國」
欲查詢服務請whatsapp 63832145 註明「英國樓POWERTEAM」

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第一堂: 直債基本網課(1小時)

直債買入基本需知
加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得

第二堂: 債基基本網課(1小時)

債基買入基本必知
銷售人員不會同你講的套客手法
債基與貨基及近同派息產品比較

第三堂: 升跌看市網課(1小時)

製作債基出入市系統的原理及方法
股價債價升跌看法獨門心法

第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時

債基及貨基比較、執行及槓桿
債基不同的購入方案如利弊比較
黃金收息16.3%方案原理
債基槓桿及操作心得分享
貨幣基金如何與直債/債基共同配置
牛牛及其他現金寶不想你知的秘密

第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時

-直債比較、執行及槓桿
直債收息的揀選方法、跌價的處理方法
今年直債要賺價必知三特點
800萬諗sir債券收息倉更新
建議環球資產儲存組合的方法及人脈支援
BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行

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