你好，以下是我和丈夫的背景:
本人
年齡: 32歲
職業: 公立醫院護士
月薪: $42545 (point 21) + $2127.25 (Housing allowances) + $3363 (cash allowance) – $1500 (MPF) = $46535.25
月薪每逢8月跳1個point。
本人並無持有物業。
丈夫
年齡: 32歲
職業: 公務員
月薪: $64270 (point 30) – $1500 (MPF) = $62770
2018年6月，丈夫以500萬買入觀塘順緻苑一實用面積477呎兩房單位，樓齡41年，此單位為第一代居屋，無需補地價，自由市場買賣，高成數按揭，尚餘貸款額369萬。
兩人手持現金共$150萬。
問題如下：
方案1: 丈夫轉讓順緻苑物業給我，那麼丈夫再以個人名義購買800萬以下物業用作自住，請問丈夫能否做到高成數按揭，因本人承接物業亦會是高成數按揭？夫婦各人持有物業，銀行會批核嗎？
方案2: 如放售順緻苑單位，可能需要一段頗長時間才能賣出。之後想買1000萬內，2-3房單位自住，丈夫做業主，我做擔保人，地點prefer 九龍東/宋皇臺/土瓜灣，樓齡20年左右。
現在夫婦2人自住，但將來有小朋友，會prefer 3房單位，究竟現時1000萬內買住2房先，還是直接買3房比較好？
等待您的回覆，謝謝
ANSWER:
簡單而言讀者未明夫婦間物業點做，同埋更重要的:點做先順同合規慳稅
先回應讀者將居屋轉比佢之後可九成上會的，咁究竟係簽名轉個日就計已甩名可再買樓免15%高印花稅? 定係要成交日轉哂名之才可買樓免15%稅? 我地同用戶都有考慮。
另外提提甩名後最好隔一個月才上會買樓，否則大機會做唔到九成。不過有powerteam用戶話佢去唔同銀行問過，話可以甩名後一個月即買都可九成上，而唔係八成。well先講我地對買樓powerteam用戶定必予較保守的答案，因為最尾發現原來係只可八成上而你欠10%首期，我地要不斷同你搵銀行睇下仲有冇計。而你落銀行分行問佢答錯你冇後果的，就當你錄埋音佢都只會應你「一切批核結果銀行保留最終決定」。反正借唔借比你銀行話哂事，近日恆大珺瓏灣銀行都可「彈出彈入」，先話唔借比你之後又話借，你見連金管一時之間都只可接受銀行決定。
當然，話唔定之後金管可以「私決」佢，不過一般一千幾百萬小買家，唔好咁有實力可以受到驚嚇。
至於夫婦各自有物業，只要不涉及相互擔保，對原借貸力冇影響。
如行方案2，我相信等到間居屋順緻苑放賣，我驚等到賣左你出面間九龍樓已升多成百萬，得不償失。所以換樓的操作上，最差是等到賣左舊才去睇。較好當然是舊間樓照放，係放既期間如果醒，就當未簽野賣之前都會你間屋咩價賣到，只不過一般經紀唔會講。我認為只要符合一些條件，你未賣舊去買新都可以。
當然若家產足夠，加按舊的樓夠一定現金水平去買，買完先沽舊，都係免自己買唔翻心儀單位既方法。留意原本間樓是大屋苑，令你更有底氣出去撈新屋才沽走舊。但如你原本間樓是洋樓或村屋，請咪亂試。亦因此，經常建議買頭兩間樓既初心者，都係大屋苑先啦，利你之後換樓個步。
七月初買樓powerteam學生間荃城匯收樓啦，到而家同我地睇樓既朋友對呢個二月既舊post都有印象，當時是買平約30萬估價85x成交。而家到4個月後收樓呢間屋做緊950萬，由買到收樓已經執左100萬，咁去買樓，有水位咁做，咪唔使驚買左樓之後價跌啦朋友。已平左30萬水位你自己再比了10-20%首期，即係要好短時間跌20-30%之後你才負資產。同埋近月只見好既盤走得快而個市升係不爭事實，如果實力好夠你可以等，但唔上呢班車會令你之後難買返上車/投資樓的，你要action了。
夫及婦借貸力共為(46k+64k)/10000*50%*2.59*80% ~ 1139萬。如果唔賣間順緻苑夠係馬鞍山荃灣買三房，因1139-369 = 770萬而仲有百餘萬做首期。若一定要九龍三房就要快手賣走局屋，但我個人認為佢間屋難賣不如轉租走，而自己就係新界買間更有升值能力之三房。
過1000萬既九龍三房一般都難升起的。當然更有能力者可以入手。
諗Sir@TVB J2 安樂蝸
✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
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Powerteam單月1.1億(2023/5月)、8000萬(2023/6月)、9000萬(2023/7月)。成交均已在香港政府田土廳報備
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7.如何令到你的單位吸引經紀必帶客睇
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諗sir資歷: 公司成立於2013年、工作經驗跨銀行、證券、地產。提供一站式理財指導。
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►諗sir於ViuTV受訪片段(每星期三) https://bit.ly/35pBssM
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*服務提供者為諗sir舊生Ada，現已居於英國牛津及開立專頁「香港媽咪在英國」
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諗Sir@TVB J2 安樂蝸
✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
第一堂: 直債基本網課(1小時)
直債買入基本需知
加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得
第二堂: 債基基本網課(1小時)
債基買入基本必知
銷售人員不會同你講的套客手法
債基與貨基及近同派息產品比較
第三堂: 升跌看市網課(1小時)
製作債基出入市系統的原理及方法
股價債價升跌看法獨門心法
第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時
債基及貨基比較、執行及槓桿
債基不同的購入方案如利弊比較
黃金收息16.3%方案原理
債基槓桿及操作心得分享
貨幣基金如何與直債/債基共同配置
牛牛及其他現金寶不想你知的秘密
第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時
-直債比較、執行及槓桿
直債收息的揀選方法、跌價的處理方法
今年直債要賺價必知三特點
800萬諗sir債券收息倉更新
建議環球資產儲存組合的方法及人脈支援
BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行
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第四堂真人班：2024年11月5日(二)19:15-21:
第五堂真人班：2024年11月12日(二)19:15-21:
*債券101加強版(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課，
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上課地點：尖沙咀
目前費用: $4830(已包上述五堂)
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※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名，本課程不對外開放！※
<每季聚會談及內容 >
(暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片)
未來一季債市走勢看法
未來一季樓市走勢看法
未來一季股市走勢看法
更新800萬收息倉
15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容
只得40萬HKD做債基槓桿門路
香港開戶、可在香港派人處理，而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程
附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看
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諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83
TEDP83真人聚會: 2024-07-30(二)19:15-21:15
暫時是最後一次真人聚會
*如在過去一年未重讀收息103，可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片，約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生，可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)
上課地點為尖沙咀
諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83
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上課地點為尖沙咀
諗Sir 樓市永續收入班
諗Sir@TVB J2 安樂蝸
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諗Sir 真人授課
第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀
第二堂 (三小時)
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力
第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理
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買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
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樓市永續收入班 (PBA3) 安排：
第一課真人: 2024-10-05(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-10-12(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-10-19(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課
上課地點為尖沙咀
費用: $4280
樓市永續收入班 (PBA3) 安排：
第一課真人: 2024-10-05(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-10-12(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-10-19(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課
上課地點為尖沙咀
費用: $4280
**諗Sir【買樓收租課程】**
高成數按揭上會出租
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
買樓收租精明作法
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
學生宿舍/套房做法
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
兇宅/漏水樓
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
真人課
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
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(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課：學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課：進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課)：2024-05-07(二)19:15-21:15
上課地點為尖沙咀
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（*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。）
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第一課：高成數上會出租 (網上影片)
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第五課(真人課)：2024-05-07(二)19:15-21:15
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．颱風│黑雨安排載於【收生條款及條件】第17項–