窮中產斷臂圖翻身 6千蚊管理費一定要甩 #2360

諗Sir您好，近幾個月開始接觸您既影片同文章，獲益良多，特別欣賞您俾讀者既理財部署，無論個案點棘手，總係可以提供到中肯、一針見血既分析同建議。可惜唔可以一早就成為你既讀者，而家回望，覺得自己同先生係理財部署方面行錯左好幾步，希望諗Sir您可以指點一下，睇下黎緊可以點樣行少D冤枉路。

 

背景

我同先生都係35歲，做政府工，月入共$112,000。我月入$18,000 (升到盡人工都唔會加好多)；先生月入約$75,000 (7年後頂薪到$90,000)，另外佢每月有$20,000津貼 (仲可以拎9年)。我地有2個小朋友，一個4歲，一個1歲。另外兩邊屋企父母都已退休，有公屋住，我地都需要供養父母。

 

資產

 2年前首次置業，我先生用佢名，以樓價800萬左右買左白石角500尺單位自住，當時有用發展商2按，所以只係俾左2成首期，一、二按合共每月還$26,000，供30年，目前住左1年。

 

另外，幾個月前我地用公務員優惠係肇興高鐵站附近以樓價95萬買左1000尺單位，俾左首期+雜費30萬左右，另外用內地銀行借貸(銀行聲稱TU唔會有紀錄影響將來係香港買樓)，每月供款約$4000，供30年，預計下年收樓。

 

買左兩間樓後幾乎用晒所有資產，只餘價值10萬股票及現金5萬。另家人曾借40萬協助買樓，不急還，但我地希望將來手頭稍為鬆動時分階段還俾佢地。

 

問題

1. 自從買左兩間樓後，我地現金流嚴重不足，雖然家庭收入尚算可以，但每月扣除供樓+管理費 ($33,000)、兩邊家用($22,000)、小朋友學費($7,000)、供車養車交通費($10,000)、工人($5,000)、各項稅務及雜費($15,000)後，每月最多只能儲$20,000，亦因為現金不足，所以我地冇買任何年金或者保險，怕現金流進一步減少。

 

2. 近日問銀行估價，我地單位值990萬，帳面賺190萬，但睇資料 (如有錯請諗Sir指正)，按保形式甩2按，並不能套現，除非樓價大升，升到唔駛按保我地都轉到按，否則我地有排都唔可能好似前人咁用樓價升幅黎套現。咁正路黎講，我地係咪應該趁樓價升同仲有按保玩法，快快手做轉按甩左2按，以免下年開始俾貴息呢?

 

3. 當初買白石角新樓，最主要原因係貪佢有發展商2按幫手上車，當然住近屋企人方便照顧小朋友同埋呢邊環境舒服都係考慮因素，事實上全家暫時都好享受呢度既環境同生活。但係黎緊小朋友要入學，小學校網同學校遠近亦變成考慮因素之一。同先生商量後，有諗過另一個方案，就係下年SSD鬆縛後，如果真係好似銀行估價咁有價有市，就索性賣出白石角單位，再係九龍塘校網區買又舊又細既二手樓，一黎套番少少現金，二黎有比較好既校網，住幾年再打算。唔知呢個又係咪一個可行既方案?抑或掉番轉，其實白石角新樓長遠都有升值潛力，反而九龍舊樓買唔過，加上買賣樓需要一大筆費用，一動不如一靜?

 

4. 大陸層樓下年收樓，原本諗住買黎俾屋企人得閒上去玩下，但而家現金流唔夠，暫時打算下年唔裝修，以清水樓形式放租，一黎慳番裝修費，二黎幫補番少少供樓費用。

 

5. 睇番諗Sir以前唔少個案，好多人家庭收入比我地低，年紀比我地細，但用岩方法，可能早早已經手持幾個物業，或者有充足現金流買債收高息，而我地雖然叫買左樓，但好似冇乜安全感咁，其實係咪人人買完樓都係有一大段時間冇晒現金流，咁樣係正常既事?請問諗Sir，以我地現時情況，應該點樣做先可以重回正軌，到底我地應該用工作穩定借錢容易既優勢，繼續儲夠錢就買樓，實現1生3宅，定係應該重組手頭上資源，再作其他打算? 除左上文提及既方案，其實我地仲有冇其他更好既選擇?例如放租現有物業再租其他地方?

 

希望諗Sir您能指點一下，萬分感謝!

 

 

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ANSWER:

唔好介意，本文主要為讀者好。由於讀者現時都開始質疑自己早前的投資決定，再用結果辯證，發現自己現金流嚴重不足，唔少比佢收入低既人仲撈得好過佢，所以用政府口吻講:「我地有理由相信，以讀者思維去做投資決定!，大多是錯的。」

 

亦因此，讀者認為「白石角新樓長遠都有升值潛力，反而九龍舊樓買唔過」呢件事都是錯的。有時市井智慧都唔係無道理，你跟住「燈神」買對邊，躺平都贏。

 

如果你有跟開既post，先謝謝你。本人較為睇好九龍三房。政府近月租金指數，都係九龍C類單位升得最勁。

 

為左令篇文養份高一點，唔好介意要逐點傾傾:

1/ 讀者:「兩年前800萬左右買左白石角500尺單位」

即係呎價約15-16K，其實出得16K應該大把地方選，唔使白石角。仲要係兩年前將軍澳都未到平均15K，而荃灣西17K-18K大把野選。至於miss左2020年三月低位就唔可以怪任何人，諗sir事前都唔知當年三月就係最靚個入市位。

 

2/ 讀者:「一、二按合共每月還$26,000，供30年，目前住左1年」

Baby，26k一個月，奧運站低層三房都租到啦。仲有，佢個管理費同佢個工資是不相稱的，讀者自claim供樓加管理費32k，即係管理費月6k，接近先生工資的1/10。其實大家會唔會用接近十份一既工資去交管理費?

 

3/  讀者:「當初買白石角新樓，最主要原因係貪佢……但係黎緊小朋友要入學，小學校網同學校遠近亦變成考慮因素之一」

相信讀者都「自答」左，做乜白石角? 佢諗到返學唔方便呢件事，大部份香港人都諗到，更大問題係搬左入去成年先察覺。咁你話佢間樓之後會跑贏定輸? 即係有搵錢能力又要返工既人都覺得呢處唔就自己唔就仔女….

 

4/ 讀者:「索性賣出白石角單位，再係九龍塘校網區買又舊又細既二手樓」

其實34/41校網都好大，唔一定係又舊又細。你可留意下我youtube節目【真。樓盤傳真】。係34/41拍過唔少盤了。

 

5/  讀者:「大陸層樓下年收樓，原本諗住買黎俾屋企人得閒上去玩下，但而家現金流唔夠，暫時打算下年唔裝修，以清水樓形式放租」

首先買間樓丟空諗住得閒去玩下呢件事，最好留返比夠現金流既人做。至於內地房地產市場打從2021年5月大跌(因限貸)，佢間屋如要清水setting咁去搵租客，當然都想佢成功啦~

 

重回正軌:

A/ 由於而家供樓加管理費已33K(即係管理費成6K, 只係間細單位…my god)，如唔快手甩呼吸plan之後踏入高息期，咪供得仲甘? 當然是趁個市仲好就快甩，原因為萬一市跌，個下行風險佢地負擔不起。任何下行風險你都負擔唔到既事，即係博命賭單邊，9成都唔值得做。

 

B/先生工資已離頂薪(90k)不遠，請節約支出。當然亦祝佢日後機會更多，唔少人40歲轉埋行都仲可以。但別錯用自己工資衡量自己支出，而應用現金水平去決定自己有幾大洗。

 

C/ 白石角一般合退休客，樓唔同股票，股票買錯再反手沽洗費唔大，但樓就頗大。如我們買樓Powerteam的用戶是計哂成條數點借同備咩文件才去落票買樓的。

 

D/ 賣樓拎返百幾二百萬返黎，九成上會買個正常些又有水位既單位重新開始吧，趁仔女仲細，而家去追仲有時間。

 

E/ 建議用「兩樓一份債」做目標。兩夫婦，每人九成上會只付10%首期買間二手樓，一間自住，一間借比朋友住，另外45歲前儲到150萬CASH，都唔係太難係咪。成事後

 

一間借比朋友住既樓，有朋友幫手供得十幾年都供左大半，即到50歲時相信扣返供樓可產出正現金流10-15K問題不大

 

另外150萬CASH，不妨參考我800萬收息倉內的做法，6-7月間有兩條直債派息，不槓桿之下我用230萬港紙收了18萬息(但數據示我半年收了約12000美金，年度化計才是18萬港紙)。即7.8%年息仲要直債本質保本。而全個倉計我是10.4%年息回報，入場50萬就可開始不用八百萬。

 

因此150萬資金，收10.4%息，即一個月收12K息已有實證我用自己錢安排了比你睇。

 

那「兩樓一份債」，提供最基本的保障，令你40-50歲時有被動收入12K+15K ~ 27K

 

關於了解直債及債基做法，更明白兩樓一份債是什麼及執行方案，下方收息101課程內容有指引

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