真盤源去L左邊? 為何網上見的屋苑成交新低總是輪不到我? #2278

諗sir你好

小弟行年廿八，銀行職員 , 早幾個月開始留意諗sir blog 同youtube channel, 都係果句，相逢恨晚…現時打算結婚，亦打算下個月報讀買樓001，現時遇到些問題想先請教諗sir

小弟與未婚妻收入共75K，月儲約30至40K，銀行亦有低息高成數職員貸款。

1. 小弟與媽媽同住名下的未補地價兩房居屋單位(已供滿但賣走要補幾百萬市價)，應否把握機會以市價720萬放盤，並租回單位一年(或去租酒店)作過渡及搵樓裝修etc 

2. 賣居屋後八成上會用媽媽名買返私樓比佢住，自己再用些少積蓄買樓

3. 關於我自己買樓，小弟同未婚妻打算兩三年後生小朋友，到時想住將軍澳三房希望有房間提供比媽媽住去不時照顧小朋友，如果現時我買樓應否直接購入三房? 或是先兩房?

4 小弟與未婚妻小注投資股票3幾年無咩得著亦無咩上落，諗sir有否其他更好建議給我們? 目標5年內用太太名買多間樓，達至一間3房自住，一間2/3房收租。

5 另外媽媽果筆現金就咁做定期有啲浪費，有更好的投資建議給她嗎？

小弟自知庸才，問題很多，望諗sir抽空解答

ANSWER:

銀行職員PLAN確可以10成上會，即免首期上會同低息，不過應有人工限制，例如月薪至100-120倍。那讀者及其太太如同一銀行工作，借盡是750-900萬，同埋都要先拎至少10%首期出黎先得! 操作是你今日買樓簽臨約比3%訂，14日內再上律師樓比埋7%，之後銀行批出職員PLAN比你係成交日十成上會，你到時才可拎返預支了的10%訂。

諗sir確實不時叫人買樓，因為用樓槓大資產去脅有租客幫你供樓加快儲蓄，已是不少人公認之「套路」(見下圖)。然而新婚者一般同另一半初住埋一齊，想住邊那方父母及工作以及喜好一般都未夾好，所以你婚前出大彃全力裝修你既DREAM HOUSE，恐怕住得2-3年真有BB到時太太就孟母上身另有打算，咁裝修個幾十萬只用了幾年，平均一個月花成萬銀，對於年輕打工仔未必捨得，故先說明新婚者一係平買間樓連裝修，自住兩年用殘個裝佢再花萬零銀執一執轉租比人咁先賺盡。又或者step-back真租樓同太太二人世界完一張租約先，儲夠實力同問埋阿媽先決定住邊。

至於買邊? 將軍澳三房要1000萬之下的，應要去寶琳或者坑口站那邊舊少少既區才買到。至於調景嶺或者將軍澳站同意不時有三房低於1000萬之下成交過，不過都是低層或者有缺憾既盤。好似「都會x」近排都成交過93x萬三房，有些人就咁睇網上成交就話點夠人地可以咁平? 其實原因係間樓只7樓加上隔離對下個花園有空人飛人陳屍過。亦有些盤是980萬成正常層樓，不過業主同買家有「台底」的。點解?

因為成交1000萬之上只可5成上會，而999萬就可8成上會，首期省300萬。有些業主開價例如1050萬但肯台底同戈家成990萬而真成交價為1066萬咁樣。但係咁做是犯法，唔只犯例的，小心。就當做都要搵過行開山既人，帶你路先可能去了解下。亦因此不少用諗sir買樓powerteam服務之用家，均感經紀比既盤通常都唔係佢想要那個。例如網上睇到有個770萬，經紀就帶佢睇其餘800幾萬然後同佢講770萬那個已封盤。而諗sir powerteam等於一個單月內重覆同地產鋪購買10-20間樓既熟客，我地用行內方法幫你認知左個盤堅有同埋係你個價，才開始幫你去傾，仲要不時傾到平價。

為什麼有地產公司強調「真盤源」? 那同時說明了假盤太氾濫，令客人感到睇唔到想睇那個(盤)更浪費時間遊花園，原因:

太多經紀利用過份低價「笠客」，由於廣告內容只需比業主真開價不少過其80%就得，所以成日見賣廣告個價好平而債到又另一回事

有時愛用底層或事故單位笠客，客人去到當然對事故單位冇興趣(因為未必上到會)

經紀過份「揸價」，於客人第一次見面時將業主開價大幅提高方便之後傾DEAL，但客人惑到開價與成交距離太遠令是次睇樓一無所獲

客人過份依賴網上成交結果。誠然成交公佈是真的，不過有些是內部轉讓、有些是面價好平方便800萬之下樓去九成上會，而台底有違規交收唔方便講你知。因此看近月成交都要識分邊單先至係真。市場價。

經紀愛收(埋)鎖匙，經紀確實有試過收好盤，不過收盤後唔知會唔會話比同事知，飛身搵熟客買左佢你就睇成年樓都見唔到(筍)。

對於真盤源的解說點到即止。至於讀者母親的現金，若果淨得多可用直債投資，保本收6-9%年息。用物流公司又可，或者香港大發展商而又想7.9%年息都可，到期保本。少資金的可用債基，槓桿後派12%年息，大大減輕生活難度，有餘有剩，這在收息101課程有授。

阿媽有冇野做都好，賣走居屋套返成4百萬，自己只需拎120萬左右就可買到私樓兩房上車，你第時要阿媽湊其實寄存係阿媽個邊就得! 兩房單位應仲有位做「育兒間」。前提係讀者連婚都未結其實諗BB係邊湊有感想多。不少看倌應社會經驗比諗sir足夠，第一明白是BB呢「樣」野唔係話黎就黎，你想佢2024黎佢可以偏唔黎，至於阿媽或外母邊面湊都未知，一齊黎又唔知，讀者此階段不如在疫情下先結好個婚，同老婆大人租樓住返半年才想究竟係邊區買樓啦。

諗Sir 買樓 PowerTeam 服務
價格: HK$2888元付款後有Advisor即同你傾搵樓、換樓、按揭上會執靚盤數、高成數收租、 一手樓買賣應有策略(下列列舉18項咨詢方向例子)、於服務期內更可參加諗sir主持的PowerTeam荼聚、與諗sir及advisor面接傾下你的情況。買樓期間手把手一齊睇樓更有律師、租務上人脈網絡介紹。經驗、秘訣、人脈、度身規劃一次過比哂你!

服務期限: 24個月

*實證: 大量實證港房買賣已超400宗。見小紅書/BUYHOUSE.COM.HK有低水買入實證
Powerteam單月1.1億(2023/5月)、8000萬(2023/6月)、9000萬(2023/7月)。成交均已在香港政府田土廳報備
報名步驟: 可以 whatsapp 63832145 或 wechat (下方有qr code掃一掃)我們。或可在whatsapp/wechat讓我們初步了解你的買樓/賣樓要求。

1.咨詢避免第一次買樓常見犯錯事項
2.咨詢經常蝕讓的上車盤特徵
3.咨詢選擇哪區置業客觀咨詢(我地18區都做到，會談及避免區份)
4.摸貨操作及提供盤源
5.公司名買樓省稅及執行網絡
6.買樓或換樓詳細流程跟進及好朋友律師轉介

7.如何令到你的單位吸引經紀必帶客睇
8.如何透過拉高估價讓你單位越來越值錢
9.裝修妙法讓你單位更貴價摸出或更值錢

10. 一手樓按揭上會及即場揀選對你有利的付款計劃
11. 資深及細心一手樓驗樓服務轉介

12.按揭上會執靚盤數問題及好朋友銀行轉介
13.為港漂解說值得買入的二手港房類別，不主推一手新盤
14.向港漂解說小紅書講錯港房的10大點
15.居屋買前全套咨詢(居屋專家幫到你!)
16.幫借貸力好「爛料」嘅人重組借貸(之前有個案破過產都做到)

17.高成數上會經歷及全方位咨詢
18.學生宿舍與套房提升租值65%至100%

諗sir資歷: 公司成立於2013年、工作經驗跨銀行、證券、地產。提供一站式理財指導。
►諗sir於TVB安樂蝸電視節目受訪片段(每星期六) https://bit.ly/3bDcgBz
►諗sir於ViuTV受訪片段(每星期三) https://bit.ly/35pBssM
►諗sir於NowTV受訪片段(隔星期一) https://bit.ly/3scm3pA

團隊資歷
*Powerteam單月1.08億(2022/8月)、8000萬(2022/9)、8000萬(2022/10)。成交均已在香港政府田土廳報備

參與服務請whatsapp 63832145 註明「買樓POWERTEAM」查詢

英國樓市服務一年 (隔住八千幾里幫緊你!)
價格: $3888

包括: 會有當地人(職講廣東話/國語)先同你傾談咨詢，真正居於英國及做開投資英國樓既人幫你
*直入當時樓市網絡，提供英國樓市筍盤(總4個)
*數據式為你提出合居住治安好又或有投資價值的樓盤
*同時轉介英國有用的MORTGAGE BROKER、會計、律師、順利一站式完成
*一個好的會計應幫你省去不少稅務煩惱
*英國的裝修留意點及師傅轉介
*服務提供者為諗sir舊生Ada，現已居於英國牛津及開立專頁「香港媽咪在英國」
欲查詢服務請whatsapp 63832145 註明「英國樓POWERTEAM」

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服務期限: 24個月
下次 PowerTeam荼聚: 2023年8月30日19:30-21:00於尖沙咀
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5.與你手把手睇樓辨識化妝樓及細處
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10. 資深一手樓按揭上會妙法及即場手把手揀樓
11. 資深及細心一手樓驗樓服務轉介

12.按揭上會執靚盤數問題及好朋友銀行轉介
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諗Sir 真人授課

第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理

零成本買樓上會獨步法門
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀

第二堂 (三小時)

實戰睇樓。到單位學習睇樓集中留意步驟及事項
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本

第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學

買樓換樓前必知事項必要識計的按揭
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力

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第一堂: 直債基本網課(1小時)

直債買入基本需知
加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得

第二堂: 債基基本網課(1小時)

債基買入基本必知
銷售人員不會同你講的套客手法
債基與貨基及近同派息產品比較

第三堂: 升跌看市網課(1小時)

製作債基出入市系統的原理及方法
股價債價升跌看法獨門心法

第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時

債基及貨基比較、執行及槓桿
債基不同的購入方案如利弊比較
黃金收息16.3%方案原理
債基槓桿及操作心得分享
貨幣基金如何與直債/債基共同配置
牛牛及其他現金寶不想你知的秘密

第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時

-直債比較、執行及槓桿
直債收息的揀選方法、跌價的處理方法
今年直債要賺價必知三特點
800萬諗sir債券收息倉更新
建議環球資產儲存組合的方法及人脈支援
BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行

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