諗sir你好
小弟行年廿八，銀行職員 , 早幾個月開始留意諗sir blog 同youtube channel, 都係果句，相逢恨晚…現時打算結婚，亦打算下個月報讀買樓001，現時遇到些問題想先請教諗sir
小弟與未婚妻收入共75K，月儲約30至40K，銀行亦有低息高成數職員貸款。
- 小弟與媽媽同住名下的未補地價兩房居屋單位(已供滿但賣走要補幾百萬市價)，應否把握機會以市價720萬放盤，並租回單位一年(或去租酒店)作過渡及搵樓裝修etc
- 賣居屋後八成上會用媽媽名買返私樓比佢住，自己再用些少積蓄買樓
- 關於我自己買樓，小弟同未婚妻打算兩三年後生小朋友，到時想住將軍澳三房希望有房間提供比媽媽住去不時照顧小朋友，如果現時我買樓應否直接購入三房? 或是先兩房?
4 小弟與未婚妻小注投資股票3幾年無咩得著亦無咩上落，諗sir有否其他更好建議給我們? 目標5年內用太太名買多間樓，達至一間3房自住，一間2/3房收租。
5 另外媽媽果筆現金就咁做定期有啲浪費，有更好的投資建議給她嗎？
小弟自知庸才，問題很多，望諗sir抽空解答
ANSWER:
銀行職員PLAN確可以10成上會，即免首期上會同低息，不過應有人工限制，例如月薪至100-120倍。那讀者及其太太如同一銀行工作，借盡是750-900萬，同埋都要先拎至少10%首期出黎先得! 操作是你今日買樓簽臨約比3%訂，14日內再上律師樓比埋7%，之後銀行批出職員PLAN比你係成交日十成上會，你到時才可拎返預支了的10%訂。
諗sir確實不時叫人買樓，因為用樓槓大資產去脅有租客幫你供樓加快儲蓄，已是不少人公認之「套路」(見下圖)。然而新婚者一般同另一半初住埋一齊，想住邊那方父母及工作以及喜好一般都未夾好，所以你婚前出大彃全力裝修你既DREAM HOUSE，恐怕住得2-3年真有BB到時太太就孟母上身另有打算，咁裝修個幾十萬只用了幾年，平均一個月花成萬銀，對於年輕打工仔未必捨得，故先說明新婚者一係平買間樓連裝修，自住兩年用殘個裝佢再花萬零銀執一執轉租比人咁先賺盡。又或者step-back真租樓同太太二人世界完一張租約先，儲夠實力同問埋阿媽先決定住邊。
至於買邊? 將軍澳三房要1000萬之下的，應要去寶琳或者坑口站那邊舊少少既區才買到。至於調景嶺或者將軍澳站同意不時有三房低於1000萬之下成交過，不過都是低層或者有缺憾既盤。好似「都會x」近排都成交過93x萬三房，有些人就咁睇網上成交就話點夠人地可以咁平? 其實原因係間樓只7樓加上隔離對下個花園有空人飛人陳屍過。亦有些盤是980萬成正常層樓，不過業主同買家有「台底」的。點解?
因為成交1000萬之上只可5成上會，而999萬就可8成上會，首期省300萬。有些業主開價例如1050萬但肯台底同戈家成990萬而真成交價為1066萬咁樣。但係咁做是犯法，唔只犯例的，小心。就當做都要搵過行開山既人，帶你路先可能去了解下。亦因此不少用諗sir買樓powerteam服務之用家，均感經紀比既盤通常都唔係佢想要那個。例如網上睇到有個770萬，經紀就帶佢睇其餘800幾萬然後同佢講770萬那個已封盤。而諗sir powerteam等於一個單月內重覆同地產鋪購買10-20間樓既熟客，我地用行內方法幫你認知左個盤堅有同埋係你個價，才開始幫你去傾，仲要不時傾到平價。
為什麼有地產公司強調「真盤源」? 那同時說明了假盤太氾濫，令客人感到睇唔到想睇那個(盤)更浪費時間遊花園，原因:
太多經紀利用過份低價「笠客」，由於廣告內容只需比業主真開價不少過其80%就得，所以成日見賣廣告個價好平而債到又另一回事
有時愛用底層或事故單位笠客，客人去到當然對事故單位冇興趣(因為未必上到會)
經紀過份「揸價」，於客人第一次見面時將業主開價大幅提高方便之後傾DEAL，但客人惑到開價與成交距離太遠令是次睇樓一無所獲
客人過份依賴網上成交結果。誠然成交公佈是真的，不過有些是內部轉讓、有些是面價好平方便800萬之下樓去九成上會，而台底有違規交收唔方便講你知。因此看近月成交都要識分邊單先至係真。市場價。
經紀愛收(埋)鎖匙，經紀確實有試過收好盤，不過收盤後唔知會唔會話比同事知，飛身搵熟客買左佢你就睇成年樓都見唔到(筍)。
對於真盤源的解說點到即止。至於讀者母親的現金，若果淨得多可用直債投資，保本收6-9%年息。用物流公司又可，或者香港大發展商而又想7.9%年息都可，到期保本。少資金的可用債基，槓桿後派12%年息，大大減輕生活難度，有餘有剩，這在收息101課程有授。
阿媽有冇野做都好，賣走居屋套返成4百萬，自己只需拎120萬左右就可買到私樓兩房上車，你第時要阿媽湊其實寄存係阿媽個邊就得! 兩房單位應仲有位做「育兒間」。前提係讀者連婚都未結其實諗BB係邊湊有感想多。不少看倌應社會經驗比諗sir足夠，第一明白是BB呢「樣」野唔係話黎就黎，你想佢2024黎佢可以偏唔黎，至於阿媽或外母邊面湊都未知，一齊黎又唔知，讀者此階段不如在疫情下先結好個婚，同老婆大人租樓住返半年才想究竟係邊區買樓啦。
諗Sir@TVB J2 安樂蝸 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 諗Sir 買樓 PowerTeam 服務 服務期限: 24個月 *實證: 大量實證港房買賣已超400宗。見小紅書/BUYHOUSE.COM.HK有低水買入實證
1.咨詢避免第一次買樓常見犯錯事項 7.如何令到你的單位吸引經紀必帶客睇 10. 一手樓按揭上會及即場揀選對你有利的付款計劃 12.按揭上會執靚盤數問題及好朋友銀行轉介 17.高成數上會經歷及全方位咨詢 團隊資歷 參與服務請whatsapp 63832145 註明「買樓POWERTEAM」查詢 英國樓市服務一年 (隔住八千幾里幫緊你!) 包括: 會有當地人(職講廣東話/國語)先同你傾談咨詢，真正居於英國及做開投資英國樓既人幫你 諗Sir 買樓 PowerTeam 服務 服務期限: 24個月 1.咨詢避免第一次買樓常見犯錯事項 7.如何令到你的單位吸引經紀必帶客睇 10. 資深一手樓按揭上會妙法及即場手把手揀樓 12.按揭上會執靚盤數問題及好朋友銀行轉介 17.高成數上會經歷及全方位咨詢 諗sir資歷: 公司成立於2013年、工作經驗跨銀行、證券、地產。提供一站式理財指導。 團隊資歷 參與服務請whatsapp 63832145 註明「買樓POWERTEAM」查詢 英國樓市服務一年 (隔住八千幾里幫緊你!) 包括: 會有當地人(職講廣東話/國語)先同你傾談咨詢，真正居於英國及做開投資英國樓既人幫你
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
價格: HK$2888元付款後有Advisor即同你傾搵樓、換樓、按揭上會執靚盤數、高成數收租、 一手樓買賣應有策略(下列列舉18項咨詢方向例子)、於服務期內更可參加諗sir主持的PowerTeam荼聚、與諗sir及advisor面接傾下你的情況。買樓期間手把手一齊睇樓更有律師、租務上人脈網絡介紹。經驗、秘訣、人脈、度身規劃一次過比哂你!
Powerteam單月1.1億(2023/5月)、8000萬(2023/6月)、9000萬(2023/7月)。成交均已在香港政府田土廳報備
報名步驟: 可以 whatsapp 
63832145 或 wechat (下方有qr code掃一掃)我們。或可在whatsapp/wechat讓我們初步了解你的買樓/賣樓要求。
2.咨詢經常蝕讓的上車盤特徵
3.咨詢選擇哪區置業客觀咨詢(我地18區都做到，會談及避免區份)
4.摸貨操作及提供盤源
5.公司名買樓省稅及執行網絡
6.買樓或換樓詳細流程跟進及好朋友律師轉介
8.如何透過拉高估價讓你單位越來越值錢
9.裝修妙法讓你單位更貴價摸出或更值錢
11. 資深及細心一手樓驗樓服務轉介
13.為港漂解說值得買入的二手港房類別，不主推一手新盤
14.向港漂解說小紅書講錯港房的10大點
15.居屋買前全套咨詢(居屋專家幫到你!)
16.幫借貸力好「爛料」嘅人重組借貸(之前有個案破過產都做到)
18.學生宿舍與套房提升租值65%至100%
諗sir資歷: 公司成立於2013年、工作經驗跨銀行、證券、地產。提供一站式理財指導。
►諗sir於TVB安樂蝸電視節目受訪片段(每星期六) https://bit.ly/3bDcgBz
►諗sir於ViuTV受訪片段(每星期三) https://bit.ly/35pBssM
►諗sir於NowTV受訪片段(隔星期一) https://bit.ly/3scm3pA
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價格: $3888
*直入當時樓市網絡，提供英國樓市筍盤(總4個)
*數據式為你提出合居住治安好又或有投資價值的樓盤
*同時轉介英國有用的MORTGAGE BROKER、會計、律師、順利一站式完成
*一個好的會計應幫你省去不少稅務煩惱
*英國的裝修留意點及師傅轉介
*服務提供者為諗sir舊生Ada，現已居於英國牛津及開立專頁「香港媽咪在英國」
欲查詢服務請whatsapp 63832145 註明「英國樓POWERTEAM」
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下次 PowerTeam荼聚: 2023年8月30日19:30-21:00於尖沙咀
*實證: Powerteam完成買賣已超400宗
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✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 第一堂 (三小時) 第二堂 (三小時) 第三堂 (三小時) 第一堂 (三小時) 第二堂 (三小時) 第三堂 (三小時) 永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排： 第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00 上課地點為尖沙咀
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買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
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第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
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利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
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（*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。）
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課：學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課：進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課)：2024-05-07(二)19:15-21:15
目前優惠費用: $3000
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收息101課程(內容全面更新)可網上修讀限時安排 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 第一至六堂 (網上修讀) 選取直債之步驟、近日值得買的直債評論 那種債基係本派息，價位長期向下，那種唔會? 點分辨? 怎樣用直債穩獲10%年回報，例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息 本網提及的債基疊增年10%的收息方案 直債或債基去出入賺價點做? 實例解說買債必知點 股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法! 比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路? 經紀不會提及之買賣需知，助你即省洗費 認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實 公司唔掂，點決定手上直債要幾時走人? 槓桿水平的適當安排及正確買入機制 點買又唔會傷TU，借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借? 精選最值得買的保費融資計劃 第七至八堂 (網課教授入市策略) 800萬收息倉內容展示 新加坡離岸投資戶 獨家市評為您剖析當時市況及入市策略 Cover-Note 10-30%方案介紹 即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案) 第一至六堂 (網上修讀) 選取直債之步驟、近日值得買的直債評論 那種債基係本派息，價位長期向下，那種唔會? 點分辨? 怎樣用直債穩獲10%年回報，例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息 本網提及的債基疊增年10%的收息方案 直債或債基去出入賺價點做? 實例解說買債必知點 股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法! 比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路? 經紀不會提及之買賣需知，助你即省洗費 認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實 公司唔掂，點決定手上直債要幾時走人? 槓桿水平的適當安排及正確買入機制 點買又唔會傷TU，借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借? 精選最值得買的保費融資計劃 第七至八堂 (網課教授入市策略) 800萬收息倉內容展示 新加坡離岸投資戶 獨家市評為您剖析當時市況及入市策略 Cover-Note 10-30%方案介紹 即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案) **諗Sir收息101課程 即付即可網上學習第一至六堂** 收息101(TEDV100)課程安排： *如第七及八堂真人課未能親身上課，在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂 上課地點：尖沙咀 收息101(TEDV100)課程安排： *如第七及八堂真人課未能親身上課，在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂 上課地點：尖沙咀 ※只接受修畢「收息101」的學員報名，本課程不對外開放！※ <每季聚會談及內容 > (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 < 每季聚會談及內容> (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81 *如在過去一年未重讀收息103，可付半價$1500元重讀 上課地點為尖沙咀 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81 TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15 上課地點為尖沙咀
諗Sir@TVB J2 安樂蝸
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)![諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)](https://homebloggerhk-web.s3.ap-southeast-1.amazonaws.com/wp-content/uploads/2021/03/16120243/lunsir-101-newtext.png "諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)")
*第一至六課＊全部網上修讀，即予收息關鍵及10%收息方案。
付款後可隨時收看網上課程影片
第一課：直債買入必知及不同類別直債應市方法
第二課：債基買入必知
第三課：債基槓桿及應市操作心法
第四課：債基比較方法
第五課：直債選擇要旨及800萬收息倉解說
第六課：保費融資及派10-20%年息的收息物
第八堂：實行方法及講解 真人實體班：5-6月待定
目前費用: $4900(已包上述八堂)
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諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容
香港開戶、可在香港派人處理，而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
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*收息103舊生，可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)
再後一次真人聚會預計在2024年7月
*如在過去一年未重讀收息103，可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片，約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生，可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)