諗sir，好後悔咁遲先醒覺要學習財富管理… 經朋友推介而認識你，想請教一吓有關置業問題。但想請問一下有關問題
本人36，有穩定收入每月約65k，自懂事起都住屯門。現亦住於家人屯門之物業，俾緊市值租，但明白資產要平衡始終最好自己擁有物業。本人打算年內結婚生仔，所以都有開始留意近家人附近的一帶的地方，target想搵3房，budget 800萬內。
因為我是新新手，搵樓時我都係由熟悉區分開始睇，但見屯門碼頭普遍樓齡都過29/30，亦因早前新基建令樓價不跌反升。而市區樓以我budget亦只可選擇樓齡較高的2房。身邊朋友意見都表示買樓應該買出市區唔好考慮屯門。想請教諗sir我應該點樣揀? 最近屯門都好多新盤但都集中青山公路一帶，我應否選擇那些? 還是集中考慮屯門碼頭3房其實都有投資價值?
另想請問，如果打算上你嘅堂，究竟應該先學買樓001還是收息101? 你最近promo的power team費用是否已經包含網上課堂?
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ANSWER:
65K月入借貸力為65000/10000*50%*2.59 ~ 840萬。此借貸力假設借貸人無擔保無其他負債，及信用卡與定期消費全無才行。另外讀者未告知佢有幾多現金，如只有100萬，咁佢上799萬樓可以10%首期上會，比完首期同佣未必有太多錢裝修，咁就要搵有裝修既(樓)盤。
另外付10%首期後仲要借約720萬，單人之力在「840萬最大借貸力」扣減後未知仲有冇720萬淨，因此單人買800萬三房只好說審慎但不太樂觀。當然在面談了解情況後或有新睇法，另外先生擔保定可令情況樂觀不少。不過讀者無提另一半，唔知有否打算加擔保。
屯門碼頭附近有唔少選擇，稀有性未高至諗sir認為非買不可，有些屋苑仲幾難租出影響租務回報。如預算至800萬，諗sir就唔會睇屯門，其實讀者自己都暗示了當區樓舊，試問同佢收入近水平既人又點會長住屯門呢? 相反400-600萬預算在當區就可以諗，只要你個開則同座向買對，要租客川流而至不難。
800萬預算或可諗荃灣西15年樓齡既大兩房，或者添少少去更新的三房了。你行過荃灣地產鋪貼新樓成個幾幢4xx呎的910萬，開高了你的。自己上網睇出了800萬低價成交，其實這是夫婦間內部轉讓，都是錯的。真正而家業主收實幾多同埋邊個業主好傾，這是諗sir幫你問到的。
當然唔使下下問諗sir，學生學好後亦懂拆解為什麼經紀會積極比某個盤你? 而唔比另一個? 現行制度下就咁加佣賣家會知，所以唔係簡單解釋話呢個盤佣高故經紀落力推。有時分別就在於大家做同一件事，邊個夠細緻。上星期powerteam助教在學生去瓏門傾價前同佢上了一場課，打定底，學生滿意之餘有糊食。
建議首步，讀者新新手要搞清為什麼要買樓? 財富管理唔等於買樓，買左樓亦可以令人生更慘。推介新新手達成「兩樓一份債」目標，為自己產出3萬月被動收入。月月有錢收一定開心，供樓開唔開心就未知。有錢收確實可令人唔使做，此為大部份人想要之效果。
如先生有60k收入，夫婦借貸力盡為(60000+65000)/10000*50%*2.59 ~ 1618萬，那每人單名買一間700萬樓用盡九成借貸上會為明智。如先生有30k收入，借貸力盡為~1230萬，第一間應向600萬樓埋手。所以夫婦條數一齊拎出黎計，買第一間時已為第二間預好條數同部署定，唔夠借就預早諗定計加大借貸力佢，用盡兩人名慳稅買，這些都是powerteam為大家考慮的事。讀者先生收入未提供，現時不加評論。
另外買樓之原因是趁後生付少錢去問銀行借，槓桿式上會再脅有租客，佢交租等於幫你儲錢。租客出賣身體時間去租樓無所建立，業主不花時間就可得資金再累積買下一間(樓)，此消彼長之下，就出了兩類人，這為趁後生買樓真諦。
到中年及後銀行都唔太想借比你，到時應用債券收息而唔用樓。買債240萬投入已可保本收息14k/月，相反240萬買大埔車位都嫌少，唔好講住宅了。如果唔使保本，買債基240萬投入波幅只係盈富基金之三份一，而月派息有28k。今月入下個月10號派架啦。當然直債及債基，在收息課有授如何混合使用。
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