36歲投資新手,首次買樓,800萬預算個案 #2254

諗sir,好後悔咁遲先醒覺要學習財富管理… 經朋友推介而認識你,想請教一吓有關置業問題。但想請問一下有關問題

 

本人36,有穩定收入每月約65k,自懂事起都住屯門。現亦住於家人屯門之物業,俾緊市值租,但明白資產要平衡始終最好自己擁有物業。本人打算年內結婚生仔,所以都有開始留意近家人附近的一帶的地方,target想搵3房,budget 800萬內。

 

因為我是新新手,搵樓時我都係由熟悉區分開始睇,但見屯門碼頭普遍樓齡都過29/30,亦因早前新基建令樓價不跌反升。而市區樓以我budget亦只可選擇樓齡較高的2房。身邊朋友意見都表示買樓應該買出市區唔好考慮屯門。想請教諗sir我應該點樣揀? 最近屯門都好多新盤但都集中青山公路一帶,我應否選擇那些? 還是集中考慮屯門碼頭3房其實都有投資價值?

 

另想請問,如果打算上你嘅堂,究竟應該先學買樓001還是收息101? 你最近promo的power team費用是否已經包含網上課堂?

ANSWER:
65K月入借貸力為65000/10000*50%*2.59 ~ 840萬。此借貸力假設借貸人無擔保無其他負債,及信用卡與定期消費全無才行。另外讀者未告知佢有幾多現金,如只有100萬,咁佢上799萬樓可以10%首期上會,比完首期同佣未必有太多錢裝修,咁就要搵有裝修既(樓)盤。

 

另外付10%首期後仲要借約720萬,單人之力在「840萬最大借貸力」扣減後未知仲有冇720萬淨,因此單人買800萬三房只好說審慎但不太樂觀。當然在面談了解情況後或有新睇法,另外先生擔保定可令情況樂觀不少。不過讀者無提另一半,唔知有否打算加擔保。

 

屯門碼頭附近有唔少選擇,稀有性未高至諗sir認為非買不可,有些屋苑仲幾難租出影響租務回報。如預算至800萬,諗sir就唔會睇屯門,其實讀者自己都暗示了當區樓舊,試問同佢收入近水平既人又點會長住屯門呢? 相反400-600萬預算在當區就可以諗,只要你個開則同座向買對,要租客川流而至不難。

 

800萬預算或可諗荃灣西15年樓齡既大兩房,或者添少少去更新的三房了。你行過荃灣地產鋪貼新樓成個幾幢4xx呎的910萬,開高了你的。自己上網睇出了800萬低價成交,其實這是夫婦間內部轉讓,都是錯的。真正而家業主收實幾多同埋邊個業主好傾,這是諗sir幫你問到的。

 

當然唔使下下問諗sir,學生學好後亦懂拆解為什麼經紀會積極比某個盤你? 而唔比另一個? 現行制度下就咁加佣賣家會知,所以唔係簡單解釋話呢個盤佣高故經紀落力推。有時分別就在於大家做同一件事,邊個夠細緻。上星期powerteam助教在學生去瓏門傾價前同佢上了一場課,打定底,學生滿意之餘有糊食。

 

建議首步,讀者新新手要搞清為什麼要買樓? 財富管理唔等於買樓,買左樓亦可以令人生更慘。推介新新手達成「兩樓一份債」目標,為自己產出3萬月被動收入。月月有錢收一定開心,供樓開唔開心就未知。有錢收確實可令人唔使做,此為大部份人想要之效果。

 

如先生有60k收入,夫婦借貸力盡為(60000+65000)/10000*50%*2.59 ~ 1618萬,那每人單名買一間700萬樓用盡九成借貸上會為明智。如先生有30k收入,借貸力盡為~1230萬,第一間應向600萬樓埋手。所以夫婦條數一齊拎出黎計,買第一間時已為第二間預好條數同部署定,唔夠借就預早諗定計加大借貸力佢,用盡兩人名慳稅買,這些都是powerteam為大家考慮的事。讀者先生收入未提供,現時不加評論。

 

另外買樓之原因是趁後生付少錢去問銀行借,槓桿式上會再脅有租客,佢交租等於幫你儲錢。租客出賣身體時間去租樓無所建立,業主不花時間就可得資金再累積買下一間(樓),此消彼長之下,就出了兩類人,這為趁後生買樓真諦。

 

到中年及後銀行都唔太想借比你,到時應用債券收息而唔用樓。買債240萬投入已可保本收息14k/月,相反240萬買大埔車位都嫌少,唔好講住宅了。如果唔使保本,買債基240萬投入波幅只係盈富基金之三份一,而月派息有28k。今月入下個月10號派架啦。當然直債及債基,在收息課有授如何混合使用。

 

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*第一至六課*全部網上修讀,即予收息關鍵及10%收息方案。
付款後可隨時收看網上課程影片
第一課:直債買入必知及不同類別直債應市方法
第二課:債基買入必知
第三課:債基槓桿及應市操作心法
第四課:債基比較方法
第五課:直債選擇要旨及800萬收息倉解說
第六課:保費融資及派10-20%年息的收息物
第七堂:即市策略及發問 真人實體班:2024-03-23(六)15:00-17:00(TEDV99)
第八堂:實行方法及講解 真人實體班:2024-04-13(六)15:00-17:00(TEDV99)

*如第七及八堂真人課未能親身上課,在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂

上課地點:尖沙咀
目前費用: $4900(已包上述八堂)

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諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)

※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!※

<每季聚會談及內容 >

(暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片)

未來一季債市走勢看法
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更新800萬收息倉
15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容

只得40萬HKD做債基槓桿門路
香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程

附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看

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諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81
TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15

再後一次真人聚會預計在2024年7月

*如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片,約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生,可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)

上課地點為尖沙咀

諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81

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上課地點為尖沙咀

諗Sir 永續收入實戰課程

諗Sir@TVB J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

諗SIR【永續收入實戰課程】

第一堂 (三小時)

買樓換樓前必知事項必要識計的數
議價策略及搵筍盤貼士。隔走假盤
即場展示準確計到個人借貸力
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣

第二堂 (三小時)

實戰睇樓。到單位學習睇樓集中留意步驟及事項
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本

第三堂 (三小時)

零成本買樓上會獨步法門
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
債券買賣賺價賺息秘訣
股市賺錢手把手教學

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永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排:

第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課

上課地點為尖沙咀
費用: $8300

永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排:

第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課

上課地點為尖沙咀
費用: $8300

 

諗SIR(買樓003)【收租佬必讀/ 完成兩樓一份債必讀 】 (諗Sir真人教授)

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高成數按揭上會出租

風險如何及點去規範風險
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢

買樓收租精明作法

如何才算一張簽得好的租約?
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理

學生宿舍/套房做法

套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

兇宅/漏水樓

懷疑是兇宅的處理策略及避免方法
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項

真人課

就同學問題互動咨詢
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享

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諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)安排:
(*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。)
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:高成數上會出租 (網上影片)
第二課:業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課:學生宿舍高收租回報 (網上影片)
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第五課(真人課):2024-05-07(二)19:15-21:15

上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000

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