諗Sir你好，恭喜發財，祝你萬事如意，壯健如牛，已追縱你的網站有一段時間，獲益良多。
本人55歲，年薪+花紅約140萬，有良好信貸記錄，現在沒有借貸。太太55歲沒有工作，兒子今年17歲，在加拿大準備入大學
現有以下資產
- 香港有一層350呎47年舊洋樓自住，太太名，估值大概450萬
- 加拿大有一層約CAD60萬，兒子住及移民加拿大之用
- ORSO 300萬，僱主及本人每月共供款1.1萬
- 基金大概370萬，月供3.9k
- 公司股票有180萬但有50萬未到期，現價美金19.55，52週高位美金20.04
- 自己嘅股票戶口有80萬，可全部套現
- 人民幣定期約14萬港紙，4月到期
- 手上有330萬現金，每月可儲3萬
目標係製造每月約6萬正現金流，對抗貶值及準備兩三年之後退休
現在有以下想法
- 用3M做首期借50%買樓收租，三年後考慮賣出賺樓價(明白每月租金只有約2.5%，加上其他費用會産生負現金流)
或
- 把3M投入一個年回報7%的保本投資，再逐步增加至10M(加按舊洋樓2M，賣出公司股票等)，但有單一風險
請問可行嗎，有沒有更好做法？請諗Sir指教
answer:
先謝讀者支持，看畢讀者投資組合有點遺憾，可能佢自己都覺得咁既人工同資歷，資產水平可做得更好。先讚讀者在事業上及儲蓄上都打理得宜，現金儲蓄水平算多，最大遺憾是只在「管束自己方面做好」，但唔識「搵人幫手去做」。
租客、銀行絕對是你的貴人，盡早產出現金流，有魄力可自己辭工出黎搞生意改變下半生，想清閒亦可進入半返工模式，不帶壓力地賺每天工資。
先講佢而家買樓難批30年按揭，要預只得20年或更低，45歲上銀行唔想批30年按揭。另外買樓就是要用其槓桿，5成上會咁去買樓就浪費住宅最惹人愛的八至九成上會。趁機回望一下唔同投資物的好壞處:
香港買樓: 有槓桿加較低稅，趁後生買拉長30年供基本上租客幫你供哂層樓咁滯。退休儲返1-2間樓通關後去邊住都得，有樓有選擇。
基金: 壞處要比管理費，好處係做到你嫌煩同手續費高既野。例如買bitcoin賺價、short call黃金收息、買內地小型A股，買入場門檻高的直債，這些都值得比少少管理費搵基金同你做
股票: 而家買平到免佣，不過是小投資者與上市公司團隊鬥智鬥力的地方，贏住走始終少人。但偶有成功例子，看你自己肯付出多少，同埋唔好將全希望寄託股市。另近日已有報導指出，唔少證券行肯免佣同你買因佢會將你落盤資料賣比高頻交易商做爬頭交易去補回成本。例如佢早你5微秒知你出價44.5沽匯豐，全場最低，高頻交易商知你黎緊就「食左」你個平盤拎著數。這個世界無免費午餐大家明白。
由於讀者加拿大有樓都未必長留，加上唔係佢肯買就易借，建議300萬用240萬買債收息，60萬做首期買400-550萬既樓。大家應知高成樓上會既樓唔可以合規出租，不過有些人明白後果及做了規避事項後，仍會去做，牌已不多的讀者應要留意為何咁多人高成數上會出租樓。更何況讀者300萬只係「頭盤」，仲可按樓加注少許，買600-800萬易收租既樓選擇不少。20%即12-萬上會月供16k，收租都係15-16k，供租相抵。想5-10年內供甩收哂成份租，用埋下方直債保本收租法門。
直債可100k-200k美金入手，利用香港保險公司，地產商、在港有上市的物流商，可組成6-7%年息的收息組合。1年內讀過收息103的學生可向助教查詢，係未槓桿都6-7%息。由於讀者未做過槓桿，所以未上堂了解前仍是用不槓去收6-7%年息的好。240萬投入年息即168000年息，月派14k。咁慢慢將樓供滿，加240萬直債組合，共收三萬被動收入。如要六萬，加試好後加一倍注令所得更多。
亦有人問240萬直債已收14k平均息，那為何仲要買600k的樓只收15-16k月租? 因買樓供個部份租客承擔了，只付首期就可槓桿控有樓及租客幫手，用他人之力令自己加快成長，這亦是為何在前段早提出懂利用他人為自己工作令生活更輕鬆。
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諗Sir@TVB J2 安樂蝸
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
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直債買賣手續
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第三堂真人班：2025年5月10日(六)14:30-16:30<債基抵買方法及進階>
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本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
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（*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。）
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課：學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課：進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課)：錄製網課
目前優惠費用: $3000
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