【新股IPO速遞】 合景悠活 (3913HK) ｜股市漁夫最強突破股篩選系統

 

合景悠活（上市編號：3913HK） 今天正式招股，招股時間為10月19日 – 22日，公司擬計劃發行3.834億股，當中10%為香港公開發售，90%為國際配售，集資額介乎26.84億至31.17億元，每股發行價介乎7至8.13元， 一手1000股，入場費為8,211.93元，預期將於10月30日掛牌上市。農銀國際及華泰國際為聯席保薦人。 合景泰富(1813HK) 已確定合資格股東獲預留股份的保證配額，持有45股合景泰富(1813HK)股份可認購1股預留股份。

 

公司簡介

合景悠活為中國領先的綜合物業管理服務供應商。據仲量聯行資料顯示，在提供商業營運服務的物業管理公司當中，按在管總建築面積計，在中國排行第七，在大灣區排行第五。據中國指數研究院發佈的2020年中國物業服務百強企業，按綜合實力（基於前一年度的關鍵因素數據，如營運規模、財務表現、服務質素、增長潛力及社會責任）計，合景悠活排名第 17位。

 

業務方面

公司為住宅物業及商業物業提供綜合物業管理服務。於2019年，公司自住宅物業管理服務及商業物業管理營運服務的收入分別錄得人民幣759.2百萬元及人民幣365.6百萬元。

合景悠活的收入來自下列業務板塊： 

1. 住宅物業管理服務：(i)在物業開發商預售活動中，為他們提供預售管理服務，如預售展銷單位和銷售辦事處的清潔、保安及保養服務等；(ii)為(a)物業發展商（就未交付的物業部分）；及(b)業主、業主委員會或住戶（就已售及已交付物 業），提供清潔、保安、園藝及維修保養服務等物業管理服務；及(iii)社區增值服務，如(a)向物業發展商及業主提供物業代理服務；(b)向業主及住戶提供家居服務；及(c)公共空間增值服務。

2. 商業物業管理營運服務：(i)在物業開發商預售活動中，提供預售管理服務，如預售展銷單位和銷售辦事處的清潔、保安及保養服務等；(ii)為業主或租戶，提供商業物業管理服務，如檔案管理、清潔、保安、園藝以及維修及保養服務等；(iii)為業主及物業發展商提供商業營運服務，如前期規劃與諮詢服務、 租戶尋覓服務、租戶管理服務及營銷推廣服務等；及(iv)提供其他增值服務，主要 包括公共空間增值服務。公司對多元商業物業組合進行管理營運，以寫字樓和商場為主，工業園為輔。

資料顯示，該公司截至2019年年末合景悠活管理著106個住宅物業，在管總建築面積為1830萬平方米，訂約管理158個住宅物業，總合約建築面積為2940萬平方米。

 

財務狀況

截至2017年、2018年及2019年12月31日止年度，合景悠活的收入分別為4.63億元、6.59億元、11.24億元，複合增長率為55.8%；毛利分別為1.04億元、1.83億元、4.20億元，毛利率分別為22.50%、27.76%、37.32%。同期，合景悠活凈利潤分別為0.44億元、0.80億元、1.85億元，凈利率分別為9.53%、12.09%、16.45%。

在2017-2019年3年間，合景悠活的盈利能力不斷提升，盈利表現較為亮眼。一方面，住宅物業管理服務的毛利率不斷提升；另一方面，商業物業管理服務的毛利較高。公司業績在往績記錄期間實現了快速增長。截至2020年4月30日的四個月，公司錄得總收入4.28億元人民幣，同比增長39.97%，淨利潤錄得7617萬人民幣，同比增長97.61%。

於往績記錄期間，公司絕大部分物業管理服務合同與管理由合景泰富集團開發的物業有關。於2017年、2018年及2019年，來自向合景泰富集團開發的物業提供物業管理服務 的收入分別佔公司產生自物業管理服務收入的100%、100%及91.8%。

 

 

基石投資者陣容

引入8名基石投資者，合共認購1.2億美元（9.36億港元）股份，包括高瓴資本認購5,000萬美元股份；Snow Lake Capital、Orchid China and LMA SPAC、HGCI、Aspex、OP Capital、Valliance及China Lesso，分別認購1,000萬美元股份。

 

集資用途

根據招股書，合景悠活擬將此次發售所得款項淨額用作下列用途：

• 約60% 將用於戰略性收購及投資機會，以進一步發展戰略同盟、擴大我們在住宅物業管理服務市場以及商業及其他非住宅物業管理營運服務市場的業務規模及增加市場份額；
• 約25%將用於以升級智能服務系統，以進一步提升我們的營運效率及服務質量；
• 約10%將用於進一步豐富增值服務；及
• 約5%將用於一般業務用途及營運資金。

預計一手中籤率:

合景悠活(3913HK)：公開發售3,834萬股，每手1000股，公開總發行手數：38,340手，甲乙組各19,170手，由於跟世茂服務及葯明巨諾同期招股，預計申購人數較少，預計30萬人左右，預計一手中籤率10%~15%。

 

合景悠活招股書:

https://www1.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/2020/1019/2020101900038_c.pdf

 

總結: 

• 合景悠活的項目中，收入貢獻超過90%來源於母公司合景泰富集團的交付項目，對其母公司的依賴，可見一斑。加上估值略高，PE高達 65-75倍。

• 以往高瓴概念的新股，為投資者帶來信心保證，但最近高瓴參與的項目表現一般（例如: 嘉和生物）。翻看保薦農銀國際和華泰國際歷史紀錄，農銀保薦上市新股共12隻，首日掛牌12次有5次破底，表現一般。華泰國際相對好一些，10次有3次破底，當中沛嘉醫療-B 比較出色，首日漲幅近67.9%。

 對物管股前景有興趣的投資者，可重溫ＫＬ在NOW TV的節目：

【名家給力場】內地經濟漸復甦 物管股反而「無運行」！？

https://finance.now.com/analysis/study.php?topicId=3&newsId=616637

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莊志雄博士為股市漁夫創辦人及香港大學專業進修學院客席講師，並在Now 財經台合作主持《名家給力場》。
股市漁夫是香港財經媒體，而股市漁夫選股系統由莊志雄博士及成家博客Homeblogger團隊共同研發，2018年 11 月11日正式推出，此前莊志雄博士曾任職《信報》研究部主管，並先後於和記黃埔、AXA安盛、永泰地產有限公司、永道管理顧問有限公司（Coopers & Lybrand）等不同類型企業及上市集團擔任管理顧問、財務及市場分析工作，涉及範疇包括資產管理、地產、電訊及電子商貿等。