諗sir你好,
想請教投資策略。
我而家34歳, 月入100k. 自己名有個物業（單幢樓）係港島，市價7m，outstanding loan 3.9m及收租HK$17.8k.
本身租樓住，但近期綠表買左個居屋7.1m ((借6.4m) .手頭上香港有現金3.6m…新加玻離岸戶口買左bond fund同 ELN..個本total USD255k, 每月收USD1.5k.
打算用1m 買債基不做槓桿，另外，最近想入市target 6m 樓收租，按8成，但租金近期跌左好多，回報得2.x%，如果回報咁低，係咪用呢舊錢買債基收5厘仲值？謝謝！
ANSWER:
太則重數字，未明白不同投資產品的真正用法，請呢位朋友考慮此兩點。
買樓收租係要，不過更重要是銀行提供高槓桿予你再大致定額歸還，在銀紙貶值之下變相沽空美金(或HKD)。巴菲特講過「30年按揭是世上最好最資工具」(2019年於CNBC訪問)》，就是看好按揭月供一萬幾千之水平，十幾廿年後不覺什麼，而住宅的單位就可隨通賬升值的原理。如果你要參與樓在樓市發生著的資產膨漲，租務回報低是問題，不過唔係最大問題，忍住照買。
由於定期現時1%年息都無，可以美國已放風2023年之前都難加息，香港住宅空置率相對低而維持2-3%租金水平，你可認為唔合理不過市場有更多既人擁太多既錢。半億資產或更多者，思維可不同，佢地唔太需要資產膨漲去再上一層樓，那就可開始更計較租務回報啦。
諗SIR最多聽過就係有人靠樓收租唔撈，你打開份娛樂版睇睇，明星都唔可以紅一世(或者佢根本都唔想)，咪買樓買鋪囉。
次選是在私人銀行組別，買債券食息唔撈。
用REITs都有聽過下，不過請大家勿介意，全幅身家靠REITs收息唔做的，就少見。何況外國REITs British Land停派息，香港的領展諗sir認為唔錯，2020年暫時頂住未減派息。
至於用股票例如匯豐收息，你應該諗諗究竟叫你咁做既人，係佢自己真無知定係為左老細既錢要點你? 相信買匯豐收息既的士哥就要上返生果報啦~
我認為諗SIR要幫既係點樣可以令讀者10年內唔使靠自己做野搵錢，而唔係捽個1-2%的回報。
做法:
1.有關讀者張ELN，容許重提一件事:話說收息課舊生落堂查詢，佢張EQUITY-LINKED-NOTE 2020年3月買掛匯豐有4%息將在十月需50幾蚊接貨，可以點攪? 諗SIR只好說你簽落既合約冇咩可以攪，只好說聽取偏頗既理財資訊，付出之代價很大。
2.有關居屋: 其實10萬月入就咪將居屋成為理財重心，你以為買大些省下地價好似賺多左，實情係他日一旦樓價上升而你想加按未補價居屋拎錢?近乎無可能! 咁就斷左不斷趁樓市因資產膨漲升而從按樓拎錢再買下一間呢條路。呢條路唔一定必賺，但值博率及發生的概率都最高。
資料補充下! 房署除非死人大病都唔批未補價咁加按。加上近年居屋補價因子較高，好似讀者間屋補40%都成達300萬，咁既情況就梗係冇人補。
3.債基不做槓桿咁收息? 咁都有5%左右。但既然不槓，那何不整條澳洲銀行直債? 保住本都成5%啦，爭既只係半年派一次同債基有每月派一次。但保本喎….
4.居屋衰左，返唔到轉頭。讀者如自己做就會試搞分間房，還掂讀者後生，有心有力。就當而家將一間三房個廳用木間埋，5間房咁租，係而家市較差既情況之下5200/月都出到貨。之前係6000/ 間房。那5間而家收住25000左右，比起同區原本租值高好多! 究竟點裝修同點搵客先氐得貴同易租出? 可報買樓003了解及後亦有做開呢件事既人介紹予你。
5.如果ELN返錢，其560萬，用其中280萬做債基收12%年息，月入28K。另外8成上會第一間700萬樓首期140萬，月供20K而收租28K，正現金流8K。隔一陣再整一間，另一個8K。供供下結欠少現金流比8K會更多。三件事令月現金流為8+8+28 = 44K，接近佢一半人工啦。
努力行有前景既路，40歲出頭可選擇唔撈。
唔行，放棄用資產膨漲去幫自己，就要係公司出死力賺錢希望走出老鼠的賽跑圈(原因可參考「窮爸爸富爸爸」)。可惜工資漲不過樓價。
股債收息104班(全新內容)
全新內容共6小時課程(內容全面更新)
諗Sir@TVB J2 安樂蝸
✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
第一堂: 直債基本網課(1小時)
直債買入基本需知
加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得
第二堂: 債基基本網課(1小時)
債基買入基本必知
銷售人員不會同你講的套客手法
債基與貨基及近同派息產品比較
第三堂真人班 (2小時)
外幣直債80萬/160萬可買什麼?
債基槓桿及操作年息15%心得分享
價格將升的直債之特點
揀選債基的要點及原理
第四堂真人班 (2小時)
有什麼收息ETF/股票應留意
諗sir股票篩選系統一年使用權
透過債劵紅綠燈系統預測債券走勢
30萬高評級直債應買什麼?
問與答
附有助教面接咨詢
*範圍共11項*:
直債買賣手續
債基買賣手續
簡介債券紅綠燈系統
槓桿的原理及手續
外幣槓桿的原理及手續
判定債基升跌法門
保費融資計劃比較
手上保單去留查詢
現有債基及直債執倉
離岸資產儲存(如英國、新加坡)為你開路及人脈網絡
BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行
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直債買賣手續
債基買賣手續
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槓桿的原理及手續
外幣槓桿的原理及手續
判定債基升跌法門
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手上保單去留查詢
現有債基及直債執倉
離岸資產儲存(如英國、新加坡)為你開路及人脈網絡
BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行
諗Sir 股債收息104班(全新內容)課程安排：
第一堂網班：<直債基本網課>(1小時)
第二堂網班：<債基基本網課>(1小時)
第三堂真人班：2025年5月10日(六)14:30-16:30<債基抵買方法及進階>
第四堂真人班：2025年5月17日(六)14:30-16:30<直債抵買方案及進階>
*股債收息104班(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課，
** 限時優惠：完成課程者即送助教咨詢服務
上課地點：尖沙咀
目前費用: $2990 (已包上述四堂、助教面接咨詢、諗Sir股票篩選系統)
諗Sir 股債收息104班(全新內容)課程安排：
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第三堂真人班：2025年5月10日(六)14:30-16:30<債基抵買方法及進階>
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諗Sir 樓市永續收入班
諗Sir@TVB J2 安樂蝸
✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校
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諗Sir 真人授課
第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
偷雞出租規範風險的安排
偷雞出租受舉報的徵狀
第二堂 (三小時)
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學
議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力
第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理
沽樓靚價賣出秘傳心法
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第二堂 (三小時)
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
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議價策略及搵筍盤貼士
睇樓正確步驟及留意地方
中伏盤的特徵及如何快速判別
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
即場展示準確計到個人借貸力
樓市永續收入班 (PBA5) 安排：
第一課真人: 2025年04月09日(二) 19:15-22:15
第二課真人: 2025年04月12日(六) 14:00-17:00
第三課真人: 2025年04月16日(二) 19:15-22:15
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課
上課地點為尖沙咀
費用: $4280
樓市永續收入班 (PBA5) 安排：
第一課真人: 2025年04月09日(二) 19:15-22:15
第二課真人: 2025年04月12日(六) 14:00-17:00
第三課真人: 2025年04月16日(二) 19:15-22:15
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課
上課地點為尖沙咀
費用: $4280
**諗Sir【買樓收租課程】**
高成數按揭上會出租
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
買樓收租精明作法
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
學生宿舍/套房做法
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
兇宅/漏水樓
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
真人課
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
高成數按揭上會出租
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年內真實高成數中伏個案及解法剖析
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九成上會唔報清出租用途之利與弊
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兇宅/漏水樓
真實個案、貼地兇宅處理答案
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近月高回報收租方案分享
諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)(網上重溫)：
（*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。）
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課：學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課：進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課)：錄製網課
上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000
諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)(網上重溫)：
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．颱風│黑雨安排載於【收生條款及條件】第17項–
L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)
L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)
L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30
費用: $3330
地點(9月12日上第三堂真人時用)：尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室
安排詳解:
1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息104 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx 手提:xxxxxx)
2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快)
3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份
4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕
5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。一個價錢，上夠兩次!
即時付款及傳回收據開始上課/即时付款及传回收据开始上课
- 按下 ”pay now”
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- 或可whatsapp /电子邮件找我们查询其他付款方式
DX系列【收息投資課程】詳盡內容：
*買美股多少錢都可實行、講出當旺美股份，及如何利用ETF測市決定出入債基、對沖債基一旦下跌之風險。
高派息之收息物如嬰債、優先股、ETN、ETF、REITs會講解那隻有勝率，及買入後如何處理出入
教埋我點買美股? 程式交易美股又是何物? 利用美股對沖澳元英鎊升跌風險
那些免費網站可幫助我上手美股?
更有七大策略，分清用咩美股去賺價、用咩去收息，當中點轉換
策略1 利用嬰債減少本金投入又可收10-20%年息
策略2 決出大跌市要將債基賣走的方案
策略3 對沖買債基引申出的下跌風險
策略4 利用ETF去賺取(未槓桿)7-10%的期權金利息
策略5 如何判定將上升之美股
策略6 找出將上升之美股優先股及海外房託(REITs)收10-20%息
策略7 利用ETF取代窩輪，不再被打耙
