諗sir你好,
小弟今年32歲，已follow homeblogger一段時間並已拜讀楼换楼，十分認可諗sir投資理念，知道多數情況報讀課程先有個案分析回復，今日已報讀買樓001並已網上上完第一堂，希望可以得到回復。
以下為本人情況:
收入：75k/m, ~3個月bonus
支出：房租 13k/m， 日常 7k/m，ORSO 3.3k/m，101保險 2.2k/m，重疾險 17 k/y
资产：2M 銀行短存，未有借贷
回首過去，已花費~700K幫房東供樓，近期幡然醒悟，想要未來1年買一層細2房單位一人自住。由於港島返工，不想花費過多時間commute, 主要關注港島九龍20年以下400-650萬的細兩房單位，並想借8-9成上車。
– 点解400-650萬？
因為小弟買樓的主要目的是把房租交給自己幫助資產增值，現時13K租住單位自覺一人住已經足夠。
– 点解兩房而非一房？
自覺細兩房上車單位未來換樓更易。而如一人冷清也可以找人分租。
– 点解20年以下？
其實20~30年單位選擇不少，但考慮到30年會有大維修，而維修花費未知， 所以想20年以下，10年之後可能有機會較易賣出。
– 点解借8-9成？
知道高成數按揭有另外保險支出，但感覺香港按揭利率低，剩餘資金在未來可能有機會在低位買入指數基金或多一層樓。
自知以上要求选择不多，日前在28hse看有以下目標但其實也各有缺點(如小弟個案有公開價值希望將以下樓盤信息隱去)：
- xx居 18年，深水埗， 醫局街環境複雜，聽話有癮君子附近出沒
- 港灣豪庭 17年 大角咀，管理費平，殯儀館，交通一般
- 港x軒 17年 北角，樓下街市衛生狀況可能不理想
- 富威閣 11年 太子，1梯2伙，交通方便，但知道此類型單位諗sir並不推薦
請教諗sir
- 以上買樓方向是否正確？是否維修費用並不可怕，應該放寬樓齡要求？
- 本人情況如何部署來產生被動收入幫助資產增值？
謝謝諗sir抽空回覆
answer:
維修費用對於大屋苑而言唔可怕，單幢樓通常更可怕，這個問年長些少既人都明，夾錢戶數少自然每戶要俾既錢多。
長實樓，有些確實要預快d要整，但都捱到廿年，好似嘉湖咁，同埋整體而言都唔貴，整完大堂靚左賣得更貴! 所以諗sir對大廈維修不是太抗拒，前幾日我都做左九龍區最極端屋苑研究，過去五年，奧運的帝柏海灣實呎價5年升47%，九龍站既君臨天下跌7%，無錯(-7%)，這幾年係仲有樓會跌的! 你買貴野或者別墅，價跌不出奇。講返整體，2015(AUG)-2020年(AUG)五年，升少於20%不合格。升超35%叫叻，當然有很多屋苑中規中矩。
選單位，可留意買樓001片段內講選屋苑同間格稀有性那部份。總之什麼加減息證明同樓價升跌關鍵不大，政府用辣招將每月住宅成交鎖死在6-7千宗(差餉估價署數字)，同時表示只要有3-4千人做買賣，已可維穩住宅市場。故1000萬市價之下住宅，不妨買入。就當唔少人話移民，不過諗sir見到更多人邊移民邊要keep返間香港樓收租喎! 唔少人仲要加按原本一間，去買多間，希望阿仔大學畢業個陣就供滿佢，自己到時收租有洗費住世界邊忽都得!
回應讀者，買兩房同意，買長沙灣堆單幢唔同意。呢個預算(650萬)要九龍又方便，大角咀或者直接港灣豪庭啦。十幾年前豪庭背負住「窮庭」個朵，不過諗sir而家同你正式講冇呢件事，再重申:阿爺打左落黎同我講呢個小區唔會再叫窮庭!
至於有閒錢等買樓，同意利用債基收住10%年息可能。最高可做到15-20%年息，由於新做者更要控制風險，可以不像收息103既師兄去證券行做，而只用銀行槓至8-10%。同埋收息101課上會講如何應對銀行的意見，總是想你轉去賺你佣的問題。誠然有些處理方法可更省洗費同埋效果更好!
在此詳打買第一間樓的步驟:
- 睇樓，唔好漫無目的咁睇，你要網上搵到1-2個合你心水區域，再去當區大屋苑睇
- 計出自己借貸力。例如你聯名同老婆買人工共6萬，盡借貸力就是60000/10000*50%*2.59~ 760萬。即係比80萬首期後再借720萬已近用盡你借貸力，所以經紀帶你睇800萬之上樓房，不好浪費時間
- 當鎖定某2個屋苑當中1-2個開則係你心水之後，通常要等等。好少係你睇樓唔夠3星期就會比你等到個筍盤
- 一般筍盤出現之時，你市場沒方向的時候既年尾。咩叫無方向? 其實市場明顯氣氛好個陣，業主死都唔減。明顯差個陣，買家死都要劈價。所以明顯大升或大跌市之時都難有筍盤的
- 你唔急買而又要筍價既，通常係跌市中段、或者剛跌完開始升番個陣，大家仲係猶豫緊而你已熟該屋苑知呢個叫價係平個陣，爽快出手通常都有斬獲。
- 壓價有限度，如便宜不能一貪再貪。尤其在較高呎價的屋苑試過買家壓完又壓，現時賺價好深既業主容易被激嬲
- 二手樓先簽臨約，一般付樓價3%訂，14日內補埋淨7%上律師樓簽正約，此為完成首10%細訂
- 律師費一般8000左右(2020 SEP)。太便宜的律師要預可能佢臨成交前一兩天才趕好文件叫你簽，一有差池就成交唔到被對家殺訂。又或該律師因遲還契已被3-4間銀行Black list，只能用有限的銀行去做按揭。所以除非你買樓買到熟哂成定個台油，否則用太便宜律師樓有此缺點。另外如你間樓1500萬價碼之外，律師費會因價碼而上升
- 做按揭係第7點時已有臨約就可向銀行申請，如果自己收入證明靚，又唔使九成上會用hkmc咁，3-4星期成交期都可以，有業主可因短些成交期而平些少比你。如自己收入一般又要八至九成上會，預1.5至2個月吧。現時冇摸貨，所以好少6個月成交期呢d野玩架啦
- 銀行可能要驗樓才肯批，抽樣驗的，如中了要向業主講，應該正式買賣合約有講買家可予人到場驗樓之權利。銀行批到按揭會市知你黎簽offer letter，簽好再上律師樓簽，到成交日收鎖匙，成為新業主!
當然借唔借到，如能為自己早作判定，及在落訂之前就明該房業權有否瑕疵，效果更佳!
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諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得
銷售人員不會同你講的套客手法
債基與貨基及近同派息產品比較
股價債價升跌看法獨門心法
債基不同的購入方案如利弊比較
黃金收息16.3%方案原理
債基槓桿及操作心得分享
貨幣基金如何與直債/債基共同配置
牛牛及其他現金寶不想你知的秘密
直債收息的揀選方法、跌價的處理方法
今年直債要賺價必知三特點
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BVI(海外註冊公司)成立好處。開立、儲存資產的作用及執行
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香港開戶、可在香港派人處理，而在新加坡設立的債基/直債投資門路
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*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
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第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
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