諗sir你好,
小弟今年32歲，已follow homeblogger一段時間並已拜讀楼换楼，十分認可諗sir投資理念，知道多數情況報讀課程先有個案分析回復，今日已報讀買樓001並已網上上完第一堂，希望可以得到回復。
以下為本人情況:
收入：75k/m, ~3個月bonus
支出：房租 13k/m， 日常 7k/m，ORSO 3.3k/m，101保險 2.2k/m，重疾險 17 k/y
资产：2M 銀行短存，未有借贷
回首過去，已花費~700K幫房東供樓，近期幡然醒悟，想要未來1年買一層細2房單位一人自住。由於港島返工，不想花費過多時間commute, 主要關注港島九龍20年以下400-650萬的細兩房單位，並想借8-9成上車。
– 点解400-650萬？
因為小弟買樓的主要目的是把房租交給自己幫助資產增值，現時13K租住單位自覺一人住已經足夠。
– 点解兩房而非一房？
自覺細兩房上車單位未來換樓更易。而如一人冷清也可以找人分租。
– 点解20年以下？
其實20~30年單位選擇不少，但考慮到30年會有大維修，而維修花費未知， 所以想20年以下，10年之後可能有機會較易賣出。
– 点解借8-9成？
知道高成數按揭有另外保險支出，但感覺香港按揭利率低，剩餘資金在未來可能有機會在低位買入指數基金或多一層樓。
自知以上要求选择不多，日前在28hse看有以下目標但其實也各有缺點(如小弟個案有公開價值希望將以下樓盤信息隱去)：
- xx居 18年，深水埗， 醫局街環境複雜，聽話有癮君子附近出沒
- 港灣豪庭 17年 大角咀，管理費平，殯儀館，交通一般
- 港x軒 17年 北角，樓下街市衛生狀況可能不理想
- 富威閣 11年 太子，1梯2伙，交通方便，但知道此類型單位諗sir並不推薦
請教諗sir
- 以上買樓方向是否正確？是否維修費用並不可怕，應該放寬樓齡要求？
- 本人情況如何部署來產生被動收入幫助資產增值？
謝謝諗sir抽空回覆
answer:
維修費用對於大屋苑而言唔可怕，單幢樓通常更可怕，這個問年長些少既人都明，夾錢戶數少自然每戶要俾既錢多。
長實樓，有些確實要預快d要整，但都捱到廿年，好似嘉湖咁，同埋整體而言都唔貴，整完大堂靚左賣得更貴! 所以諗sir對大廈維修不是太抗拒，前幾日我都做左九龍區最極端屋苑研究，過去五年，奧運的帝柏海灣實呎價5年升47%，九龍站既君臨天下跌7%，無錯(-7%)，這幾年係仲有樓會跌的! 你買貴野或者別墅，價跌不出奇。講返整體，2015(AUG)-2020年(AUG)五年，升少於20%不合格。升超35%叫叻，當然有很多屋苑中規中矩。
選單位，可留意買樓001片段內講選屋苑同間格稀有性那部份。總之什麼加減息證明同樓價升跌關鍵不大，政府用辣招將每月住宅成交鎖死在6-7千宗(差餉估價署數字)，同時表示只要有3-4千人做買賣，已可維穩住宅市場。故1000萬市價之下住宅，不妨買入。就當唔少人話移民，不過諗sir見到更多人邊移民邊要keep返間香港樓收租喎! 唔少人仲要加按原本一間，去買多間，希望阿仔大學畢業個陣就供滿佢，自己到時收租有洗費住世界邊忽都得!
回應讀者，買兩房同意，買長沙灣堆單幢唔同意。呢個預算(650萬)要九龍又方便，大角咀或者直接港灣豪庭啦。十幾年前豪庭背負住「窮庭」個朵，不過諗sir而家同你正式講冇呢件事，再重申:阿爺打左落黎同我講呢個小區唔會再叫窮庭!
至於有閒錢等買樓，同意利用債基收住10%年息可能。最高可做到15-20%年息，由於新做者更要控制風險，可以不像收息103既師兄去證券行做，而只用銀行槓至8-10%。同埋收息101課上會講如何應對銀行的意見，總是想你轉去賺你佣的問題。誠然有些處理方法可更省洗費同埋效果更好!
在此詳打買第一間樓的步驟:
- 睇樓，唔好漫無目的咁睇，你要網上搵到1-2個合你心水區域，再去當區大屋苑睇
- 計出自己借貸力。例如你聯名同老婆買人工共6萬，盡借貸力就是60000/10000*50%*2.59~ 760萬。即係比80萬首期後再借720萬已近用盡你借貸力，所以經紀帶你睇800萬之上樓房，不好浪費時間
- 當鎖定某2個屋苑當中1-2個開則係你心水之後，通常要等等。好少係你睇樓唔夠3星期就會比你等到個筍盤
- 一般筍盤出現之時，你市場沒方向的時候既年尾。咩叫無方向? 其實市場明顯氣氛好個陣，業主死都唔減。明顯差個陣，買家死都要劈價。所以明顯大升或大跌市之時都難有筍盤的
- 你唔急買而又要筍價既，通常係跌市中段、或者剛跌完開始升番個陣，大家仲係猶豫緊而你已熟該屋苑知呢個叫價係平個陣，爽快出手通常都有斬獲。
- 壓價有限度，如便宜不能一貪再貪。尤其在較高呎價的屋苑試過買家壓完又壓，現時賺價好深既業主容易被激嬲
- 二手樓先簽臨約，一般付樓價3%訂，14日內補埋淨7%上律師樓簽正約，此為完成首10%細訂
- 律師費一般8000左右(2020 SEP)。太便宜的律師要預可能佢臨成交前一兩天才趕好文件叫你簽，一有差池就成交唔到被對家殺訂。又或該律師因遲還契已被3-4間銀行Black list，只能用有限的銀行去做按揭。所以除非你買樓買到熟哂成定個台油，否則用太便宜律師樓有此缺點。另外如你間樓1500萬價碼之外，律師費會因價碼而上升
- 做按揭係第7點時已有臨約就可向銀行申請，如果自己收入證明靚，又唔使九成上會用hkmc咁，3-4星期成交期都可以，有業主可因短些成交期而平些少比你。如自己收入一般又要八至九成上會，預1.5至2個月吧。現時冇摸貨，所以好少6個月成交期呢d野玩架啦
- 銀行可能要驗樓才肯批，抽樣驗的，如中了要向業主講，應該正式買賣合約有講買家可予人到場驗樓之權利。銀行批到按揭會市知你黎簽offer letter，簽好再上律師樓簽，到成交日收鎖匙，成為新業主!
當然借唔借到，如能為自己早作判定，及在落訂之前就明該房業權有否瑕疵，效果更佳!
收息101課程(內容全面更新)可網上修讀限時安排 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 第一至六堂 (網上修讀) 選取直債之步驟、近日值得買的直債評論 那種債基係本派息，價位長期向下，那種唔會? 點分辨? 怎樣用直債穩獲10%年回報，例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息 本網提及的債基疊增年10%的收息方案 直債或債基去出入賺價點做? 實例解說買債必知點 股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法! 比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路? 經紀不會提及之買賣需知，助你即省洗費 認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實 公司唔掂，點決定手上直債要幾時走人? 槓桿水平的適當安排及正確買入機制 點買又唔會傷TU，借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借? 精選最值得買的保費融資計劃 第七至八堂 (網課教授入市策略) 800萬收息倉內容展示 新加坡離岸投資戶 獨家市評為您剖析當時市況及入市策略 Cover-Note 10-30%方案介紹 即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案) 第一至六堂 (網上修讀) 選取直債之步驟、近日值得買的直債評論 那種債基係本派息，價位長期向下，那種唔會? 點分辨? 怎樣用直債穩獲10%年回報，例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息 本網提及的債基疊增年10%的收息方案 直債或債基去出入賺價點做? 實例解說買債必知點 股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法! 比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路? 經紀不會提及之買賣需知，助你即省洗費 認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實 公司唔掂，點決定手上直債要幾時走人? 槓桿水平的適當安排及正確買入機制 點買又唔會傷TU，借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借? 精選最值得買的保費融資計劃 第七至八堂 (網課教授入市策略) 800萬收息倉內容展示 新加坡離岸投資戶 獨家市評為您剖析當時市況及入市策略 Cover-Note 10-30%方案介紹 即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案) **諗Sir收息101課程 即付即可網上學習第一至六堂** 收息101(TEDV100)課程安排： *如第七及八堂真人課未能親身上課，在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂 上課地點：尖沙咀 收息101(TEDV100)課程安排： *如第七及八堂真人課未能親身上課，在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂 上課地點：尖沙咀 ※只接受修畢「收息101」的學員報名，本課程不對外開放！※ <每季聚會談及內容 > (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 < 每季聚會談及內容> (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81 *如在過去一年未重讀收息103，可付半價$1500元重讀 上課地點為尖沙咀 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81 TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15 上課地點為尖沙咀
諗Sir@TVB J2 安樂蝸
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)![諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)](https://homebloggerhk-web.s3.ap-southeast-1.amazonaws.com/wp-content/uploads/2021/03/16120243/lunsir-101-newtext.png "諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)")
*第一至六課＊全部網上修讀，即予收息關鍵及10%收息方案。
付款後可隨時收看網上課程影片
第一課：直債買入必知及不同類別直債應市方法
第二課：債基買入必知
第三課：債基槓桿及應市操作心法
第四課：債基比較方法
第五課：直債選擇要旨及800萬收息倉解說
第六課：保費融資及派10-20%年息的收息物
第八堂：實行方法及講解 真人實體班：5-6月待定
目前費用: $4900(已包上述八堂)
*第一至六課＊全部網上修讀，即予收息關鍵及10%收息方案。
第一課：直債買入必知及不同類別直債應市方法
第二課：債基買入必知
第三課：債基槓桿及應市操作心法
第四課：債基比較方法
第五課：直債選擇要旨及800萬收息倉解說
第六課：保費融資及派10-20%年息的收息物
第八堂：實行方法及講解 真人實體班：5-6月待定
目前費用: $4900(已包上述八堂)![諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)](https://homebloggerhk-web.s3.ap-southeast-1.amazonaws.com/wp-content/uploads/2021/03/16120241/lunsir-103-newtext.png "諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)")
未來一季樓市走勢看法
未來一季股市走勢看法
更新800萬收息倉
15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容
香港開戶、可在香港派人處理，而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看
未來一季樓市走勢看法
未來一季股市走勢看法
更新800萬收息倉
15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容
香港開戶、可在香港派人處理，而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看
TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15
再後一次真人聚會預計在2024年7月
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片，約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生，可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)
再後一次真人聚會預計在2024年7月
*如在過去一年未重讀收息103，可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片，約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生，可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)
✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 第一堂 (三小時) 第二堂 (三小時) 第三堂 (三小時) 第一堂 (三小時) 第二堂 (三小時) 第三堂 (三小時) 永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排： 第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00 上課地點為尖沙咀
永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排： 第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00 上課地點為尖沙咀
**諗Sir【買樓收租課程】** 高成數按揭上會出租 買樓收租精明作法 學生宿舍/套房做法 兇宅/漏水樓 真人課 高成數按揭上會出租 買樓收租精明作法 學生宿舍/套房做法 兇宅/漏水樓 真人課 諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)安排： 上課地點為尖沙咀 諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)安排： 上課地點為尖沙咀 ．當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則】
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
議價策略及搵筍盤貼士。隔走假盤
即場展示準確計到個人借貸力
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
債券買賣賺價賺息秘訣
股市賺錢手把手教學
議價策略及搵筍盤貼士。隔走假盤
即場展示準確計到個人借貸力
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
債券買賣賺價賺息秘訣
股市賺錢手把手教學
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課
費用: $8300
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課
費用: $8300
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
（*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。）
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課：學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課：進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課)：2024-05-07(二)19:15-21:15
目前優惠費用: $3000
（*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。）
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課：高成數上會出租 (網上影片)
第二課：業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課：學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課：進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課)：2024-05-07(二)19:15-21:15
目前優惠費用: $3000
．報名【免費講座】請即填寫【免費講座報名表格】
． 缺席課程的學員，可 【申請補課 】( 免費課程除外)，一律安排於下一期上課
． 此外本網站/本公司/旗下導師及行政人員均有權拒絕【任何可疑之人仕】參與任何講座/書展/收費課程/收費專欄及進入本網站/本公司擧辦活動之任何場地而事前不作另行通知
．颱風│黑雨安排載於【收生條款及條件】第17項–
L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀) L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀) L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30 費用: $3330 地點(9月12日上第三堂真人時用)：尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室 安排詳解: 1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息104 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx 手提:xxxxxx) 2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快) 3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份 4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕 5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。一個價錢，上夠兩次! 即時付款及傳回收據開始上課/即时付款及传回收据开始上课 DX系列【收息投資課程】詳盡內容： *買美股多少錢都可實行、講出當旺美股份，及如何利用ETF測市決定出入債基、對沖債基一旦下跌之風險。 高派息之收息物如嬰債、優先股、ETN、ETF、REITs會講解那隻有勝率，及買入後如何處理出入 更有七大策略，分清用咩美股去賺價、用咩去收息，當中點轉換 策略1 利用嬰債減少本金投入又可收10-20%年息
教埋我點買美股? 程式交易美股又是何物? 利用美股對沖澳元英鎊升跌風險
那些免費網站可幫助我上手美股?
策略2 決出大跌市要將債基賣走的方案
策略3 對沖買債基引申出的下跌風險
策略4 利用ETF去賺取(未槓桿)7-10%的期權金利息
策略5 如何判定將上升之美股
策略6 找出將上升之美股優先股及海外房託(REITs)收10-20%息
策略7 利用ETF取代窩輪，不再被打耙