諗sir,
你好，本人為50歲，月入八萬，收入穩定，女性單身，每月支出兩萬，現與家人同住港島東舊樓，物業是家人，想為退休搵個安樂蝸，並且將樓出租，手持現金有670萬，另外有50 萬定期，2021年3月到期。
本人沒有物業，從來沒有投資物業經驗。
與你的主題有些出入「諗Sir 換樓」，希望你不要介意，謝謝！
問題一
想置業，暫時放租，心儀單位有兩個：
第一是將軍澳新樓sea to sky兩房，481 呎單位,幾次抽籤都唔中，遲些仲有單位未公開發售，因為新樓，所以吸引。
第二是東區27 樓齡舊樓，421呎，788 萬，但是銀行估價只有$708萬，親戚多數住同區。
請問如何揀？
問題二
另外按揭貸款做多少比較合適？
謝謝你寶貴的意見！讀者張小姐
ANSWER:
買新樓收租令人懊惱，不少諗sir學生嘆未能換樓或有筍(盤)未能執，都因之前買落間新樓，未過SSD未能放。那為何當中唔少人都後悔呢? 一是新樓放租難，一幢樓最多租盤供應量時就是新樓收樓時，錢銀事少，遇上個個都黎壓價既租客，業主要預備心理上難受。二是買新樓付了不少溢價在發展商附送的電器、傢俱上，被壓下去的租金更受一手傢俱被開封打折的效果，何苦呢? 最後亦是很直接的，新樓的管理費一般貴，成本$5/呎，你話扣埋仲有幾多租收入袋? 所以買新盤自住可以，但租比人? 諗sir上述番話之前都拍片講過。
未買過樓既人不宜用單幢樓開始，單幢單不似屋苑可將業主開價與同座或近同單位比較，買家如是初心者較難察覺間樓是否開貴幾十萬。另外單幢樓成交相對少，一旦要賣樓拎返錢或要跳價賣或根本賣唔出，買第一間樓既人如果財政實力低，好避一避。最後每幢單枝樓的管理同用料都唔一樣，唔會有「第一城40同44座管理及用料一樣」的假設，買家好易會認為「兩幢單枝係旁邊，應該差唔多」的陷井。誰知其中一幢是商住契，成堆鳳樓的令治安水平差劣。
由於未來銀紙貶值速度會加快，讀者應留意到點努力打工都唔夠樓升得快，其實諗sir係好鐘意人努力踏實工作不炒賣，但我比建議必需客觀判斷而唔係因應我幾鐘意，因此建議讀者做兩件事:
一) 出去睇下樓
樓的投資是十分生活化，唔同股票只係室內做數據收集。你要瞄準2-3個屋苑內合自己水心的單位類型，當然要考慮呢類型單位好唔好租，最尾就係要勤同經紀更新有冇新番筍盤比你。咁做可以幫你買平幾十萬或樓價10%，咁做值唔值得就睇你自己。上述事情要落區睇樓先做到。
二) 學好用債券投資
唔係話HARD SELL叫你用債或上課程，前晚(星期二)收息課都係高朋滿座。似讀者咁既經歷，未買過股票又對投資興趣少，你忍心叫佢50歲人初入股場，一唔好彩高位接貨一個月輸25%嗎?
其實你睇開股票，都知買股一個月輸25%都唔係驚奇。但諗sir就好肯定，呢位讀者一個月輸十零廿萬佢都覺痛，真係擔心佢開首買一萬，買買下一注100萬，咁就…
相反債券保本，佢買長江基建的直債，收4-5%年息，又或無年期的匯豐債收6%，咁去開始仲好。同時已過40歲的人，需要認識債券。30歲左右既人，趁有工做銀行又肯借買樓擴大資產規模是必然。最後是20-28歲的，多買股票訓練投資風險承受力，絕對應該。當然如你收入水平大幅高於同儕，可不依上述之規律。同時留意人工高沒用，要剩低現金多先有用，呢個BLOG你會發現有些提問者，是工資高但儲蓄低的。
按揭做九成都可以，現時借貸力為80000/10000*50%*2.59 ~ 1040萬。買1000萬之下樓而八成上會，可以。或者買800萬之下樓做付20%首期去八成上會，更安全。1000萬之下樓有按揭高成數政策庇護，抗跌力較強。
債券101收息加強版(全新內容) 全新內容共9小時課程 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 第一堂: 直債基本網課(1小時) 直債買入基本需知 第二堂: 債基基本網課(1小時) 債基買入基本必知 第三堂: 升跌看市網課(1小時) 製作債基出入市系統的原理及方法 第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時 債基及貨基比較、執行及槓桿 第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時 -直債比較、執行及槓桿 第一堂: 直債基本網課(1小時) 直債買入基本需知 第二堂: 債基基本網課(1小時) 債基買入基本必知 第三堂: 升跌看市網課(1小時) 製作債基出入市系統的原理及方法 第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時 債基及貨基比較、執行及槓桿 第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時 -直債比較、執行及槓桿 諗Sir 債券101加強版(全新內容)課程安排： 第一堂網班：<直債基本網課>(1小時) *債券101加強版(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課， 限時優惠: 詳情可 Whatsapp 68414833查詢。 上課地點：尖沙咀 諗Sir 債券101加強版(全新內容)課程安排： 第一堂網班：<直債基本網課>(1小時) *債券101加強版(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課， 限時優惠: 詳情可 Whatsapp 68414833查詢。 上課地點：尖沙咀 ※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名，本課程不對外開放！※ <每季聚會談及內容 > (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 < 每季聚會談及內容> (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83 TEDP83真人聚會: 2024-07-30(二)19:15-21:15 暫時是最後一次真人聚會 *如在過去一年未重讀收息103，可付半價$1500元重讀 上課地點為尖沙咀 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83 TEDP83真人聚會: 2024-07-30(二)19:15-21:15 暫時是最後一次真人聚會 上課地點為尖沙咀
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諗Sir 樓市永續收入班 諗Sir@TVB J2 安樂蝸 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 諗Sir 真人授課 第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理 第二堂 (三小時) 第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學 第一堂 (三小時真人) 高成數上會及租務管理 第二堂 (三小時) 第三堂 (三小時) 搵筍盤及按揭借貸學 樓市永續收入班 (PBA3) 安排： 第一課真人: 2024-10-05(六)14:00-17:00 上課地點為尖沙咀
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