諗sir你好
本人35歲，3年前結婚。太太30歲，暫預計3年內不會生育，現時本人以自傭形式加兼職收入每月大約$13000，太太穩定收入約$25000，半年前買了250萬村屋自住現月供約$4300，現時扣除生活費用會儲蓄約每月約$18000-$20000現時現有資產約有75萬現金+30萬股票。
近幾月與太太討論有意想投資物業為增值資產為目標，購買自住物業時以本人名義，太太有一名額可購物業，但與按揭代理查詢後，壓力測試限制於320萬以內物業，借貸額大約240萬，未知以上壓力測試準確嗎？因未有太多相關投資經驗，所以電郵諗sir查詢，如果有意投資物業有否其他意見可以善用資產？
另外有幾條問題幫朋友問:
朋友是公司A 的40% 股東, 同時亦全職在公司上班, 有顧傭合約, 有交MPF.
另外, 準備開新公司B 做網店, 100% 獨資.
- 請問A公司的工資部份(薪金/佣金), 是一般入息, 不用考慮A公司的財務報表是否有盈利?
- 若最近6-12個月, 公司A有盈利, 盈利部份銀行是否可計算為入息? 還是必需發放”董事薪金” 給個人 ?
- 如果我已用收息101方法買左債基，可以將收入轉比公司，再當自己買樓收入?
有心人 李先生
answer:
買住宅物業，只要過到金管借貸比率測試的，唔使太在意壓力測試，因過到比率那關絕大部份都可過到壓力個關，假設讀者自僱加兼職收入可計哂先，能否過關計如下:
讀者收入(13000+25000)
金管只批總借貸不超入息之50%的申請，對讀者而言即19000
利用諗sir 2.59法則，即每可供10000元按揭，就借到2.59百萬
那讀者可供19000，即最盡可借1.9*2.59 = 492萬
當然如有其他借貸，例如讀者有4300村屋按揭，最盡可借(1.9-0.43)*2.59 = 380萬
第二關壓力測試，指利息加3%之下供款比率會否超總入息之60%。留意入息之限由50%提至60%了，所以只要你借1000萬之內，通常第一關過到; 去到壓力測試都過到。
如讀者，假設借300萬，攤30年，未加息之前供10500，加3%之後供15000但threshold 60%。第一關要21000總入息就過到，過壓測要15000/60% = $25000可以過。即係除非你借款人總入息真在21000-25000之內，才會過唔到壓測。機率很少，亦只要搵個有7000蚊入息既人就可擔保你過。當然諗Sir都唔係鼓勵你亂借，借錢當然要量力而為。而以上就係將「量力」過程計哂出黎比你睇。
應否再買樓係睇讀者有幾多現金在手及人工，由於讀者無提供上述，我地不能回應仍買唔買同點買之問題。讀者兼職收入要做靚佢，先思考佢有咩文件證明佢個13k月入先? 支票出糧? 定係根本銀行唔會批既現金出糧? 唔同出糧方法有唔同對應。
至於浮動花紅要計作借貸入息，花紅金額要註明在糧單，AUTOPAY出糧，及一年報稅金額要同佢3-6個月糧單展示之prorata金額符合。
諗sir如是讀者，會搵朋友請自己加大出糧金額。留意銀行接受申請人多項收入，但唔會天真到你自己開間公司再寫幾張支票係4萬，就信你月月4萬出糧。先講讀者作為自僱人仕，已屬借貸唔好既擺位，銀行一定會屈你用公司名借及要你盤數睇，因為你響左你係老闆麻~ 另外你有冇handle到有日你朋友出賣你，話當年係「你叫佢請你!?因為要借錢」想在此點學好佢又要合法的做法，請參加買樓003課程。我地係銀行批核的視象及在處理文件上的謹慎度，基本上地產經紀唔算同屬範疇。
至於有關佢朋友的問題，先要選定角色。如果你申報是A公司的員工，有MPF及糧單的，銀行基本上好少拎NAR1去查你仲係唔係公司既股東。作為員工擁有公司的股份都唔奇，唔少老闆都派股份去提高員工生產力。留意做按揭打工仔借錢係另過老闆既，係2020年震盪世代，更是明顯。
債基要放入公司名，當公司投資再由該公司戶口出番糧比自己，才計作公司出比你既糧，可用作借錢，而唔係個人戶口有債基當佢糧咁出話你「收入證明」。雖收息101的債基派息穩定不少人200萬投入而月息都18K-20K，不過投資所得銀行唔當收入唔用得做借錢證明。留意一間公司有了債基去提供「盈利」，要學曉點去利用支出扣減去減免利得稅負擔。
債券101收息加強版(全新內容) 全新內容共9小時課程 ✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校 第一堂: 直債基本網課(1小時) 直債買入基本需知 第二堂: 債基基本網課(1小時) 債基買入基本必知 第三堂: 升跌看市網課(1小時) 製作債基出入市系統的原理及方法 第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時 債基及貨基比較、執行及槓桿 第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時 -直債比較、執行及槓桿 第一堂: 直債基本網課(1小時) 直債買入基本需知 第二堂: 債基基本網課(1小時) 債基買入基本必知 第三堂: 升跌看市網課(1小時) 製作債基出入市系統的原理及方法 第四堂真人班(債基抵買方法及進階) 3小時 債基及貨基比較、執行及槓桿 第五堂真人班(直債抵買方案及進階) 3小時 -直債比較、執行及槓桿 諗Sir 債券101加強版(全新內容)課程安排： 第一堂網班：<直債基本網課>(1小時) *債券101加強版(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課， 限時優惠: 詳情可 Whatsapp 68414833查詢。 上課地點：尖沙咀 諗Sir 債券101加強版(全新內容)課程安排： 第一堂網班：<直債基本網課>(1小時) *債券101加強版(全新內容)的第4及5堂只設實體真人課， 限時優惠: 詳情可 Whatsapp 68414833查詢。 上課地點：尖沙咀 ※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名，本課程不對外開放！※ <每季聚會談及內容 > (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 < 每季聚會談及內容> (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83 TEDP83真人聚會: 2024-07-30(二)19:15-21:15 暫時是最後一次真人聚會 *如在過去一年未重讀收息103，可付半價$1500元重讀 上課地點為尖沙咀 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP83 TEDP83真人聚會: 2024-07-30(二)19:15-21:15 暫時是最後一次真人聚會 上課地點為尖沙咀
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買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
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