諗sir，你好！
本人38歲，太太37歲，兩位小朋友，現住兩房居屋（未補地價），尚餘5年供斷。因小朋友年紀佔大，想換三房居住。
資產狀況：
每月收入：
本人$40000
太太$17000
每月儲蓄$20000
居屋估值$730萬 （補地價後）
（尚餘30萬未供完，本人名持有的）
定期及現金 $160萬
股票 $65萬
問題：
1.如果保留現有物業，再買多間兩房租出，自行租住三房單位，是否可行？
- 現有居屋補回地價租出，再自行租三房，等待機會買多間兩房，慢慢達成一身三房子的目標，是否可行？
3.有否其他更好的投資方案？
謝謝你的分析及解答！幫助迷惘的我
讀者
Mr J
—
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ANSWER:
迷惘既讀者要計清自己借到幾多，望好手上幅牌有幾大先出手。
借貸力: (40000+17000)/10000*50%*2.59 ~ 7.38百萬。
儲蓄: 做得合格但由於工資本身唔高，所以一年只可儲24萬(理論上同唔好有意外)。
手上現金: 中規中矩。未來工資會唔會再加讀者無提，不過在廉價外勞行將湧入香港之下，讀者都唔好太旨意工資會加。
格局係只靠自力發唔到達，唔好介意。大家來信都想聽真說話，你想安慰可叫同事比另外熱線你。老三想上位，必須等到時機就，現時保留實力，以戰養戰。至於安穩一世做老三的想法? 筆者不敢建議你。未來世界格局多變，你唔好以為乜都唔做就可以留係香港，大把外勞睇住你個位。仲唔力爭上游為自己打點? 他日連阿四都無得你撈。
有冇幫小朋友選學校? 如果兩間學校同band，家長偏向選唔係公居屋包住個間，而選私樓群附近既屋，點解? 問家長。未來此現象必再極化，然而對於屯門瓏門此等屋苑，由於屬於區內極少數有配套及裝潢的私人屋苑，就當屯門公營房屋佔比高之下，負面影響不大。至於葵青是18區中公營房屋佔比最高的，盈翠半島上排出連環三破頂新聞不過諗sir都唔睇好，下圖見盈翠半島同「山旮旯」柏慧豪園(天水圍)相比，可能一般人認為唔使比盈翠贏硬，不過數字上
盈翠半島實呎(過去2年 2018-2020): 17646>16596 (-6%)
柏慧豪園(過去2年 2018-2020): 11310>11448(+1.2%)
你去過睇柏慧豪園，你就明! 都話呎價升跌區份唔係最重要。諗sir係買樓003課上總結的，是樓盤傳真過去3天走訪香港不同屋苑予你之總結。
至於讀者賣居屋上算，釋出730-30萬=700萬賺幅，係佢做多十年野都儲唔到既錢，那怕要借錢補地價都咁話。至於佢在點1提出升自己間居屋去津貼自己租三房，是犯法的，未補價居屋出租可大可小。
賣樓估計可套回300-400萬，如果佢間居屋補價因子好似大埔廣場那類咁低的，就更加恭喜! 可能套到500-600萬係手。套錢後連同自己手上220萬，有大約600-800萬係手，拎80萬上會係新界買間三房，借720萬月供720/259*10000~27K，可就咁租出去收返18K租，自貼9K平手。有些人會將三房改做五房，每間5.5K租出，5間夾埋收27.5K，那就平手。然而九成上會既樓偷偷出租，當中責任如何，讀者要攪清楚。筆者同意有些人收入及儲蓄能力有限，如努力打工交足稅等援助唔抄些少捷徑，佢自己都計到退休之後有幾悲涼。當然行捷徑，一百個人梗有一個係PK架喎。
留意賣走居屋後半年內一定要買返一間，但唔好先買才後沽原居，心態上令自己易被壓價。單名上番一間樓仲有成300-600萬淨。如果夫婦試過持有樓令上會成數由90%降至80%，上會要160萬而供樓降至23K/月，現金有400-700萬附近，八或九成上有辣有唔辣。由於手頭現金變得充裕，樓價跌70%都有錢補，更何況大部份身家變現錢，有咩事好調配。
400-700萬現金可用作買直債，保本的。當然如大英資太古都執、九龍倉又無左，成家既長江基建賴債，咁就唔保金。不過當時揸港紙仲係咪有用呢? 要講篇幅太長，你去返FACEBOOK LIKE下篇文鼓勵下，集夠氣會再出。至於直債唔槓都派5%年息，400萬投入160萬，收息6.6K/月平均。至於200萬不妨入債基，早前有學生安排債基經新加坡機構做，B餐計低槓桿都派息12%年息，一個月又有20K。夾埋26.6K利息/月，淨低50萬現金穩戶口，亦可隨時調撥去外地例如新加坡。
——
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加息或減息時如何選取債券
直債類別及不同應市心得
銷售人員不會同你講的套客手法
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債基不同的購入方案如利弊比較
黃金收息16.3%方案原理
債基槓桿及操作心得分享
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牛牛及其他現金寶不想你知的秘密
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