買樓一開二應如何部署?#2064

諗sir,您好!

 

本人34歲, 太太33歲, 暫無小朋友, 現與家人同住, 最近計劃買樓, 以下為我們現時的財政狀況.

 

每月收入:

    本人: 30,000元 (另有兩年花紅,每年平均約120,000元)

    太太: 50,000元

    收租: 11,500元

收租物業 (太太名下):

    估值: 500萬

    欠款: 190萬

    每月供款: 13,000元

其他可動資金:

    現金+股票: 100萬

    父母另有一物業可套現: 160萬 (將來每月供款12,000元)

 

現計劃購買一個九龍區1,000萬三房自住單位, 請問以現時的財政狀況,我們應如何部署?

 

如果放棄購買三房單位, 想要一開二又應該要如何部署呢? 謝謝!

 

讀者吳先生謹啟

 

answer:

讀者及其太太借貸力共(30000+50000)/10000*50%*2.59 ~ 1036萬,計埋手上現金可入手約1150萬樓。留意800-1000萬樓按做八成最盡,而1000萬之上自住做60%,意味讀者除非要父母幫助,否則買1100萬以上未必上到會。另外用2.59方程計出之借貸力是理論性的,現實中個人消費及一些借貸會削弱借貸力,達不到1036萬最大借貸。

 

要再借多些加擔保是其一辦法,但擔保人同借款人的借貸力會被double counted,一份借貸減足兩個人借貸力。另外是合規安排多份收入比自己,近年擁有公司戶口的人除了可出糧比自己外,更可為聘請了的人(如太太)拎返9000津貼,假設有供MPF之下,下星期一更可向政府申請30萬資助遙距營商的津貼,大把錢送上門。現今社會不斷向打份工乜都唔諗既人懲罰,如你認為唔做便唔錯收份糧就算,要知政府大印銀紙等於攤薄你份糧既購買力,你唔投資一下或合規咁拎返政府些少錢,真係心理上難平衡。

 

花紅要計作按揭借貸時收入,最起碼糧單要分開註明,其餘往後再談。

 

由於九龍區三房要1000萬以下的,預計是>25年樓齡或流通量低,既然如此讀者不要勉強,不如要偏遠一點的三房,保留些實力預防一旦出現的「寒冬」。諗sir唔係估市將大跌,本blog唔係教人睇升跌,而係教你開升開跌點都照贏。例如讀者入手新界600-700萬三房,九成上會只予60餘萬做首期,現金淨下幾十萬比自己。買完之後再儲2-3年錢,若樓市再跌只會更開心,可能到時係700萬有九龍三房。但一旦今時全幅身家押注樓市,買完若跌心裡難受。

 

再加強一些,買入價外而又遠期的地產股或領展期權,用期權可減少投入本金,如遇上樓市大跌可一萬變廿萬,補償樓價損失。遠期期權又可減少時間值損耗,都屬一個方法。誠然香港沒對沖向下樓市的有效工具,中原城市指數只包含2-3星期前的成交,不能用佢做標的去衍生投資物,對沖跌市下跌風險。

 

除非讀者認為4-5年後工資可倍升,否則今時用少些預算買樓一間,留些借貸力同錢再買下一間,40歲餘達成一生三宅換個保障,較為實在。由於淨資產1000萬HKD都未到,所以讀者唔需要似尋日個案咁諗去外國買樓或備存多國戶口啦。搵錢用黎換選擇權,唔夠錢留係香港算唔錯,有些少現金淨都係諗用債基收息啦。債基入場十萬HKD都可,隨時可買賣,槓桿後更可收10-15%年息,即100萬投入月收10K-15K不等,當你保守只做少少槓桿都達10K。在2020年3月已驗證波幅比煤氣及不少REITs(房託)細,對於打工仔有債基月月派息取代打工收入,是令自由提升的最佳捷徑,今個月買下個月就知有冇息,入場門檻比樓及直債低,派息穩定性比股票好,六月又開始有番真人班教學生點做。








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