24歲。七萬月入。買樓收租 #2059

諗sir:

 

小弟為你YouTube channel訂閱者,亦為新晉的莊博漁夫,從你和莊博的影片中學到了不少有用的資訊及對樓市的看看法。現有幾個問題請教,望可給予提示:

 

背景:

24歲專業人士,月入扣除mpf後約45K, 2個月後升職,月入扣mpf後約51.5K。本人工作十分穩定。

 

資產:

現金+股票 420k

有一棟自己名和家人同住住宅(馬鞍山住宅)估值7.6m, 30年mortrage(3.65mil),18年1月開始還, 每月還款約14k,但因有mortgage link account有息,故實際只需還11k

 

每月洗費:

45k-5/6k(日常洗費)-11k(供樓)=約可儲30k per month。升職後,可儲的錢應大約36k per month. 如無意外,7-8月時可儲到520-550k.  

 

現時問題:

有見現時樓價有放緩現象,想以家母名義(月入74.5k 公務員,54歲,無樓)多買一層樓作收租及投資用途。奈何首期不夠,所以想申請轉按套現更多現金。

 

問題一:

我粗略計算過,以我現時借貸力,最多可借4.5 mil, 每月還19k,扣掉mortgage link的息每月還約16k.既大約套現到900k作投資。我是否應該借盡佢?定只需借足夠的錢作首期就算?因我都怕將來通漲加息,會還得辛苦。另外,諗sir是否有中介可作介紹?

 

至放樓宇方面,看完你的video後,自己做過少少搜集,有3-4個大西北物業有興趣(目標是大約6mil的物業):

  1. 元朗世宙2房(朗屏5分鐘步程,42x呎用,3年樓齡)等回落至6mil,月租約12-3k
  2. 嘉湖山莊細3房 (22-27年樓齡,554實用)約5.7mil,月租約12-3k
  3. 新元朗中心2房 (27年樓齡,426呎實用)見到有開盤5.9 mil, 月租約12-3k
  4. Yoho town第一期細2房(16年樓齡,38x實用) 等回落至6 mil, 月租12-3k

由於家母已54歲,銀行只可做16年mortgage。粗略計算過,佢借貸力約5.7 mil, 每月還36k,但因我不想之後還得咁辛苦,所以只想借約5.2mil,每月還約33k. 假設上述屋苑以12-3k租出,每月實際還20-21k.

 

問題2:

假設借了mortgage,又可順利租出,本人支出:

51.5k-16k(本人名義樓)-21k(家母名義樓)-5/6k(每月洗費)=每月儲8k. 咁樣會否太搏?

 

問題3:

以 投資為先,收租為次 的原則,上述3個屋苑那一個最為適合?還是諗sir有更好選擇?

 

問題4:

何時才是最佳的入市時機?因為個人覺得樓市會於7-8月會再低一點,屆時本人人工高了,儲蓄多了,供樓都變得容易。還是諗sir有更好意見?

 

本人很久沒有打這麼大篇的中文,所以文字間略有沙石。望見諒!另,多謝諗sir意見!

 

answer:

儲樓作主軸對讀者而言正確,未來月入估計在51K-300K之間上落,好處是穩定銀行願借; 壞處是朝九晚九打份工,失去往後更高收入,更多見識之可能。

 

然而實行上犯了年輕人都犯既錯: 急。建議佢唔好借盡太博去買樓。相反你夫婦夾埋只搵40k而未來加人工冇望,反而會建議你今年急買樓上左車先喎。因為一旦樓價再升夫婦mode買唔返,同埋佢地要趁後生買樓利用將來通賬讓自己間樓升值。

 

相反讀者佢等得,過兩個月再加些少人工,每年可儲到100萬,對24歲年輕人而言有錢又CASH,夠籌碼等市低吸優質物業。另留意母親雖70k+月入,但如之後無長俸,佢提供之借貸力因年紀大而會很少。但有長俸就另一玩法啦。

 

每次買物業之間,資金可投入債市收息,改善佢儲錢慢同現金少的缺點。假設200萬投入收利用債基15%息一年,收兩年息已有60萬夠做首期。留意不可槓盡,很多人就係以為自己識游水,落到銀行如鱷魚潭,比人sell左槓盡買,最後在2020年3月抵不住急跌,係最驚慌個陣比人老點平左倉,而家個市升番佢又無仇報。應做的是控制好槓桿,多些數理少些感情,為投資判斷。

 

為什麼不買股票? 先講筆者支持買股票,只不過唔支持用股票收息。過去一季,已證明錢係唔應該大筆放股市等息到,一是股市波動大得平常人頂唔住、二是股票可除時合法唔派息,那怕你已除淨。那怎看待股市? 莊博士見解精闢,去漁夫股市系統當然幫到手。另外大上落市,利用期權小注入市,更靈活更易控制風險。至於讀者,由於專業要精進,利用可望少兩眼的債收息、好過每日要睇實的股票。可以既一定主力投資於個人事業,贏到既唔只金錢。

 

由於筆者拍的video是免費,加上可能本人講得不清楚吧,唔知點解讀者接收到:「元朗盤是好選擇」。各位大大都知: 筆者2012-2016年開始寫blog,最睇淡是元朗同西貢(將軍澳)區,因為供應量當時呢兩區最勁! 攪到我去寶琳地毯場踢波都好小心,隨時被當地經紀圍毆。至於近年睇淡九龍城,已講過你想「自殺」最有效就係買啟德一房,天量供應,社區發展及配套很一般。而家連大圍同康城都改善中,都未輪到啟德。

 

當然好既區好既盤只會在買樓001及003談及啦,你睇得我文章,都知選區未最重要,選中最受歡迎既屋苑同開則更重要。你可在本blog search下(開則>屋苑>區份>經濟大環境)出現過幾多次?

 

經紀係唔會同你傾咩則受歡迎,因為好既屋苑加好既則,可能放盤只有成季有一個。但區份經紀絕不怕同你討論。例如只要你覺得沙田好,唔中第一城都可以比沙田中心你。

 

好盤準則,最基本及最重要的: 是易租出。睇樓客多業主有客揀,自然壓低空租期及租霸率。至於睇樓道理好易明,唔似買股票睇公司咁抽象。你好似筆者咁每星期都出集<真。樓盤傳真>,每星期都去唔同屋苑睇樓,你好快比諗sir叻叻同埋呢世人夠錢洗啦。

諗SIR收息投資課程

收息101課程(內容全面更新)可網上修讀限時安排


諗Sir@TVB J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)

第一至六堂 (網上修讀)

選取直債之步驟、近日值得買的直債評論

那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨?

怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息

本網提及的債基疊增年10%的收息方案

直債或債基去出入賺價點做?

實例解說買債必知點

股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法!

比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路?

經紀不會提及之買賣需知,助你即省洗費

認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實

公司唔掂,點決定手上直債要幾時走人?

槓桿水平的適當安排及正確買入機制

點買又唔會傷TU,借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借?

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第七至八堂 (網課教授入市策略)

800萬收息倉內容展示

新加坡離岸投資戶

獨家市評為您剖析當時市況及入市策略

Cover-Note 10-30%方案介紹

即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案)

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**諗Sir收息101課程 即付即可網上學習第一至六堂**

收息101(TEDV99)課程安排:
*第一至六課*全部網上修讀,即予收息關鍵及10%收息方案。
付款後可隨時收看網上課程影片
第一課:直債買入必知及不同類別直債應市方法
第二課:債基買入必知
第三課:債基槓桿及應市操作心法
第四課:債基比較方法
第五課:直債選擇要旨及800萬收息倉解說
第六課:保費融資及派10-20%年息的收息物
第七堂:即市策略及發問 真人實體班:2024-03-23(六)15:00-17:00(TEDV99)
第八堂:實行方法及講解 真人實體班:2024-04-13(六)15:00-17:00(TEDV99)

*如第七及八堂真人課未能親身上課,在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂

上課地點:尖沙咀
目前費用: $4900(已包上述八堂)

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上課地點:尖沙咀
目前費用: $4900(已包上述八堂)

 

諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)

※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!※

<每季聚會談及內容 >

(暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片)

未來一季債市走勢看法
未來一季樓市走勢看法
未來一季股市走勢看法
更新800萬收息倉
15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容

只得40萬HKD做債基槓桿門路
香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程

附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看

< 每季聚會談及內容>

(暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片)

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諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81
TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15

再後一次真人聚會預計在2024年7月

*如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片,約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生,可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)

上課地點為尖沙咀

諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81

TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15

再後一次真人聚會預計在2024年7月
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上課地點為尖沙咀

諗Sir 永續收入實戰課程

諗Sir@TVB J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)

諗SIR【永續收入實戰課程】

第一堂 (三小時)

買樓換樓前必知事項必要識計的數
議價策略及搵筍盤貼士。隔走假盤
即場展示準確計到個人借貸力
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣

第二堂 (三小時)

實戰睇樓。到單位學習睇樓集中留意步驟及事項
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本

第三堂 (三小時)

零成本買樓上會獨步法門
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
債券買賣賺價賺息秘訣
股市賺錢手把手教學

第一堂 (三小時)

買樓換樓前必知事項必要識計的數
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第二堂 (三小時)

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第三堂 (三小時)

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永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排:

第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課

上課地點為尖沙咀
費用: $8300

永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排:

第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課

上課地點為尖沙咀
費用: $8300

 

諗SIR(買樓003)【收租佬必讀/ 完成兩樓一份債必讀 】 (諗Sir真人教授)

**諗Sir【買樓收租課程】**

高成數按揭上會出租

風險如何及點去規範風險
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢

買樓收租精明作法

如何才算一張簽得好的租約?
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理

學生宿舍/套房做法

套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

兇宅/漏水樓

懷疑是兇宅的處理策略及避免方法
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項

真人課

就同學問題互動咨詢
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享

高成數按揭上會出租

風險如何及點去規範風險
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
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諗Sir【買樓收租課程】課程(TERH07)安排:
(*諗Sir【買樓收租課程】可單上。不用先修諗Sir【買樓秘訣課程】。)
(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:高成數上會出租 (網上影片)
第二課:業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課:學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課:進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課):2024-05-07(二)19:15-21:15

上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000

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第五課(真人課):2024-05-07(二)19:15-21:15

上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000

.當閣下付費報名上課或參與本網站的免費書展/免費文章/免費或收費講座/付費專欄等即等同明白本網站/公司的【收生條款及條件】【私隱政策/個人資料收集聲明】【一般免責聲明】【課堂規則
.報名【免費講座】請即填寫【免費講座報名表格
. 缺席課程的學員,可 【申請補課 】( 免費課程除外),一律安排於下一期上課
. 此外本網站/本公司/旗下導師及行政人員均有權拒絕【任何可疑之人仕】參與任何講座/書展/收費課程/收費專欄及進入本網站/本公司擧辦活動之任何場地而事前不作另行通知

.颱風│黑雨安排載於收生條款及條件第17項



此為全新諗sir課程 
收息104【諗sir美股班 – 收息與賺價、當中之轉換】
課程編號: TEDX11

L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30

費用: $3330

地點(9月12日上第三堂真人時用):尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室

 

 

安排詳解:

1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息104 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx  手提:xxxxxx)

2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快)

3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份

4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕

5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。一個價錢,上夠兩次!

電郵:[email protected]

 

即時付款及傳回收據開始上課/即时付款及传回收据开始上课

  1. 按下  ”pay now”  
  2. 有信用卡絕大部份地區都可付款的
  3. 或可whatsapp /电子邮件找我们查询其他付款方式

 

DX系列【收息投資課程】詳盡內容:

*買美股多少錢都可實行、講出當旺美股份,及如何利用ETF測市決定出入債基、對沖債基一旦下跌之風險。

高派息之收息物如嬰債、優先股、ETN、ETF、REITs會講解那隻有勝率,及買入後如何處理出入
教埋我點買美股? 程式交易美股又是何物? 利用美股對沖澳元英鎊升跌風險
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更有七大策略,分清用咩美股去賺價、用咩去收息,當中點轉換

策略1 利用嬰債減少本金投入又可收10-20%年息
策略2 決出大跌市要將債基賣走的方案
策略3 對沖買債基引申出的下跌風險
策略4 利用ETF去賺取(未槓桿)7-10%的期權金利息
策略5 如何判定將上升之美股
策略6 找出將上升之美股優先股及海外房託(REITs)收10-20%息
策略7 利用ETF取代窩輪,不再被打耙

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