24歲。七萬月入。買樓收租 #2059

諗sir:

 

小弟為你YouTube channel訂閱者，亦為新晉的莊博漁夫，從你和莊博的影片中學到了不少有用的資訊及對樓市的看看法。現有幾個問題請教，望可給予提示：

 

背景：

24歲專業人士，月入扣除mpf後約45K, 2個月後升職，月入扣mpf後約51.5K。本人工作十分穩定。

 

資產:

現金+股票 420k

有一棟自己名和家人同住住宅(馬鞍山住宅）估值7.6m, 30年mortrage（3.65mil)，18年1月開始還, 每月還款約14k,但因有mortgage link account有息，故實際只需還11k

 

每月洗費:

45k-5/6k(日常洗費)-11k(供樓)=約可儲30k per month。升職後，可儲的錢應大約36k per month. 如無意外，7-8月時可儲到520-550k.  

 

現時問題：

有見現時樓價有放緩現象，想以家母名義（月入74.5k 公務員,54歲，無樓）多買一層樓作收租及投資用途。奈何首期不夠，所以想申請轉按套現更多現金。

 

問題一：

我粗略計算過，以我現時借貸力，最多可借4.5 mil, 每月還19k,扣掉mortgage link的息每月還約16k.既大約套現到900k作投資。我是否應該借盡佢？定只需借足夠的錢作首期就算？因我都怕將來通漲加息，會還得辛苦。另外，諗sir是否有中介可作介紹？

 

至放樓宇方面，看完你的video後，自己做過少少搜集，有3-4個大西北物業有興趣（目標是大約6mil的物業):

1. 元朗世宙2房（朗屏5分鐘步程，42x呎用，3年樓齡）等回落至6mil，月租約12-3k
2. 嘉湖山莊細3房 (22-27年樓齡，554實用）約5.7mil，月租約12-3k
3. 新元朗中心2房 （27年樓齡，426呎實用）見到有開盤5.9 mil, 月租約12-3k
4. Yoho town第一期細2房(16年樓齡，38x實用) 等回落至6 mil, 月租12-3k

由於家母已54歲，銀行只可做16年mortgage。粗略計算過，佢借貸力約5.7 mil, 每月還36k,但因我不想之後還得咁辛苦，所以只想借約5.2mil,每月還約33k. 假設上述屋苑以12-3k租出，每月實際還20-21k.

 

問題2:

假設借了mortgage，又可順利租出，本人支出：

51.5k-16k(本人名義樓)-21k(家母名義樓)-5/6k(每月洗費)=每月儲8k. 咁樣會否太搏？

 

問題3:

以 投資為先，收租為次 的原則，上述3個屋苑那一個最為適合？還是諗sir有更好選擇？

 

問題4:

何時才是最佳的入市時機？因為個人覺得樓市會於7-8月會再低一點，屆時本人人工高了，儲蓄多了，供樓都變得容易。還是諗sir有更好意見？

 

本人很久沒有打這麼大篇的中文，所以文字間略有沙石。望見諒！另，多謝諗sir意見！

 

answer:

儲樓作主軸對讀者而言正確，未來月入估計在51K-300K之間上落，好處是穩定銀行願借; 壞處是朝九晚九打份工，失去往後更高收入，更多見識之可能。

 

然而實行上犯了年輕人都犯既錯: 急。建議佢唔好借盡太博去買樓。相反你夫婦夾埋只搵40k而未來加人工冇望，反而會建議你今年急買樓上左車先喎。因為一旦樓價再升夫婦mode買唔返，同埋佢地要趁後生買樓利用將來通賬讓自己間樓升值。

 

相反讀者佢等得，過兩個月再加些少人工，每年可儲到100萬，對24歲年輕人而言有錢又CASH，夠籌碼等市低吸優質物業。另留意母親雖70k+月入，但如之後無長俸，佢提供之借貸力因年紀大而會很少。但有長俸就另一玩法啦。

 

每次買物業之間，資金可投入債市收息，改善佢儲錢慢同現金少的缺點。假設200萬投入收利用債基15%息一年，收兩年息已有60萬夠做首期。留意不可槓盡，很多人就係以為自己識游水，落到銀行如鱷魚潭，比人sell左槓盡買，最後在2020年3月抵不住急跌，係最驚慌個陣比人老點平左倉，而家個市升番佢又無仇報。應做的是控制好槓桿，多些數理少些感情，為投資判斷。

 

為什麼不買股票? 先講筆者支持買股票，只不過唔支持用股票收息。過去一季，已證明錢係唔應該大筆放股市等息到，一是股市波動大得平常人頂唔住、二是股票可除時合法唔派息，那怕你已除淨。那怎看待股市? 莊博士見解精闢，去漁夫股市系統當然幫到手。另外大上落市，利用期權小注入市，更靈活更易控制風險。至於讀者，由於專業要精進，利用可望少兩眼的債收息、好過每日要睇實的股票。可以既一定主力投資於個人事業，贏到既唔只金錢。

 

由於筆者拍的video是免費，加上可能本人講得不清楚吧，唔知點解讀者接收到:「元朗盤是好選擇」。各位大大都知: 筆者2012-2016年開始寫blog，最睇淡是元朗同西貢(將軍澳)區，因為供應量當時呢兩區最勁! 攪到我去寶琳地毯場踢波都好小心，隨時被當地經紀圍毆。至於近年睇淡九龍城，已講過你想「自殺」最有效就係買啟德一房，天量供應，社區發展及配套很一般。而家連大圍同康城都改善中，都未輪到啟德。

 

當然好既區好既盤只會在買樓001及003談及啦，你睇得我文章，都知選區未最重要，選中最受歡迎既屋苑同開則更重要。你可在本blog search下(開則>屋苑>區份>經濟大環境)出現過幾多次?

 

經紀係唔會同你傾咩則受歡迎，因為好既屋苑加好既則，可能放盤只有成季有一個。但區份經紀絕不怕同你討論。例如只要你覺得沙田好，唔中第一城都可以比沙田中心你。

 

好盤準則，最基本及最重要的: 是易租出。睇樓客多業主有客揀，自然壓低空租期及租霸率。至於睇樓道理好易明，唔似買股票睇公司咁抽象。你好似筆者咁每星期都出集<真。樓盤傳真>，每星期都去唔同屋苑睇樓，你好快比諗sir叻叻同埋呢世人夠錢洗啦。

※只接受修畢「收息101 / 股樓債賺價課程」的學員報名，本課程不對外開放！※

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L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

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