諗sir，您好！
本人34歲, 太太33歲, 暫無小朋友, 現與家人同住, 最近計劃買樓, 以下為我們現時的財政狀況.
每月收入:
本人: 30,000元 (另有兩年花紅，每年平均約120,000元)
太太: 50,000元
收租: 11,500元
收租物業 (太太名下):
估值: 500萬
欠款: 190萬
每月供款: 13,000元
其他可動資金:
現金+股票: 100萬
父母另有一物業可套現: 160萬 (將來每月供款12,000元)
本人擁有一間有限公司的一半股份，生意拍檔可擔保我買樓，佢以入30K有報稅，叫佢擔保有用嗎?
現計劃購買一個九龍區1,000萬三房自住單位, 請問以現時的財政狀況，我們應如何部署？
如果放棄購買三房單位, 想要一開二又應該要如何部署呢? 謝謝!
讀者謹啟
ANSWER:
讀者借貸力(30000+(120000/12)*70%+50000)/10000*50%*2.59 ~ 1130萬，太太已用借貸力190萬，剩餘借貸力940萬。花紅收入者不能做九成按揭，八成最盡，除非放棄申報花紅部份。
生意拍檔做唔到擔保人，但可利用該公司名義去買樓，然而一考慮用公司名買樓要付15%買家印花稅，大部份人會打退堂鼓。
收租樓如轉正收租用途，租金之70%可當作個人收入，用黎借錢買樓。轉正出租用途要搵銀行，將原本自住的樓轉正出租，銀行轉出租一般要加你0.3%年息。另外過去六個月租金入數證明，及打了厘印的租約，一般唔少得。
順帶提一提，對於非上市公司，主要股東的分紅，是可作核實收入用黎買樓。例如公司一年分
一次錢100萬，就當平均月入約80K咁計。需要是入數記錄及可持續性證明，即個100萬既入數證明及在公司註冊處找到你作為股東的記錄，一般是NAR1。而上市公司的主要股東用個人名義借錢買樓，仲易。你講就得啦，唔需要交低證明，因為上市公司年報可搵到你，你一年派幾多息又可從公開資料搵到，至於你做的主席相信是適當人選，除非是政府敏感類，否則好少質疑你背景唔借。
讀者如要買1000萬三房，首期至少要200萬，假設HKMC批到高成數比佢，而讀者現金+股票只100萬之情下，佢只有搵老婆間樓加按多60萬出黎，再左借右借湊多40萬，令自己名200萬首期夾硬上1000萬樓。讀者借貸力剩940萬，佢係夠借，問題係首期唔夠。然而買樓買得咁夾硬，筆者一般唔建議。
輕鬆點可考慮600-700萬左右三房，你去搵一下，香港仲有。當然有些三房易租出有些是死場，這就是買樓003教你分辨的知識。另外裝修懂得攪，空租期更短，三房一個月租已20000，何不學好點既裝修先容易吸客? 所以筆者建議讀者用自己名買入多一間樓就夠，話咩「一開二」短時間再買兩間已計出佢陳述出的實力唔夠。買完第一間樓有剩現金，入手無年期每月派息的債基最實際，2020年3月的跌浪只令佢有15%的下調，現時已升回超過一半跌幅，年派息12%，苦實力夠槓得更多，派20%年息都可以，但當然要留意風險。
三月股市轉捩關鍵，為聯儲局入市買債推高債市，今次唔只買美國國債，連高收益債亦有買進，規模是2008 QE的數倍，令是次買債有拯救墮落的天使之代號。
Buy Back was originally targeted toward IG bonds from US issuers and US-listed IG ETFs, the facility can now also purchase:
- BB-rated bonds of recent “fallen angels” so long as they were IG rated as of March 22, 2020, and
- HY ETFs, although the “preponderance” of ETF holdings are expected to be IG.
HY ETF predicted to be included in the buyback:
買上述ETF是無用的，佢地派既息要上繳25%股息稅在美國。讀者趁美國大行QE決定買硬資產擁抱通賬，做法合情合理。但債基及股票流動性比較強，此時為自己留些易變現的資產唔好借盡，是為上策。
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諗Sir@TVB J2 安樂蝸
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第三課真人: 2025年09月27日(六) 14:30-16:30
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套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
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漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
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