諗sir,您好!
本人34歲, 太太33歲, 暫無小朋友, 現與家人同住, 最近計劃買樓, 以下為我們現時的財政狀況.
每月收入:
本人: 30,000元 (另有兩年花紅,每年平均約120,000元)
太太: 50,000元
收租: 11,500元
收租物業 (太太名下):
估值: 500萬
欠款: 190萬
每月供款: 13,000元
其他可動資金:
現金+股票: 100萬
父母另有一物業可套現: 160萬 (將來每月供款12,000元)
本人擁有一間有限公司的一半股份,生意拍檔可擔保我買樓,佢以入30K有報稅,叫佢擔保有用嗎?
現計劃購買一個九龍區1,000萬三房自住單位, 請問以現時的財政狀況,我們應如何部署?
如果放棄購買三房單位, 想要一開二又應該要如何部署呢? 謝謝!
讀者謹啟
ANSWER:
讀者借貸力(30000+(120000/12)*70%+50000)/10000*50%*2.59 ~ 1130萬,太太已用借貸力190萬,剩餘借貸力940萬。花紅收入者不能做九成按揭,八成最盡,除非放棄申報花紅部份。
生意拍檔做唔到擔保人,但可利用該公司名義去買樓,然而一考慮用公司名買樓要付15%買家印花稅,大部份人會打退堂鼓。
收租樓如轉正收租用途,租金之70%可當作個人收入,用黎借錢買樓。轉正出租用途要搵銀行,將原本自住的樓轉正出租,銀行轉出租一般要加你0.3%年息。另外過去六個月租金入數證明,及打了厘印的租約,一般唔少得。
順帶提一提,對於非上市公司,主要股東的分紅,是可作核實收入用黎買樓。例如公司一年分
一次錢100萬,就當平均月入約80K咁計。需要是入數記錄及可持續性證明,即個100萬既入數證明及在公司註冊處找到你作為股東的記錄,一般是NAR1。而上市公司的主要股東用個人名義借錢買樓,仲易。你講就得啦,唔需要交低證明,因為上市公司年報可搵到你,你一年派幾多息又可從公開資料搵到,至於你做的主席相信是適當人選,除非是政府敏感類,否則好少質疑你背景唔借。
讀者如要買1000萬三房,首期至少要200萬,假設HKMC批到高成數比佢,而讀者現金+股票只100萬之情下,佢只有搵老婆間樓加按多60萬出黎,再左借右借湊多40萬,令自己名200萬首期夾硬上1000萬樓。讀者借貸力剩940萬,佢係夠借,問題係首期唔夠。然而買樓買得咁夾硬,筆者一般唔建議。
輕鬆點可考慮600-700萬左右三房,你去搵一下,香港仲有。當然有些三房易租出有些是死場,這就是買樓003教你分辨的知識。另外裝修懂得攪,空租期更短,三房一個月租已20000,何不學好點既裝修先容易吸客? 所以筆者建議讀者用自己名買入多一間樓就夠,話咩「一開二」短時間再買兩間已計出佢陳述出的實力唔夠。買完第一間樓有剩現金,入手無年期每月派息的債基最實際,2020年3月的跌浪只令佢有15%的下調,現時已升回超過一半跌幅,年派息12%,苦實力夠槓得更多,派20%年息都可以,但當然要留意風險。
三月股市轉捩關鍵,為聯儲局入市買債推高債市,今次唔只買美國國債,連高收益債亦有買進,規模是2008 QE的數倍,令是次買債有拯救墮落的天使之代號。
Buy Back was originally targeted toward IG bonds from US issuers and US-listed IG ETFs, the facility can now also purchase:
- BB-rated bonds of recent “fallen angels” so long as they were IG rated as of March 22, 2020, and
- HY ETFs, although the “preponderance” of ETF holdings are expected to be IG.
HY ETF predicted to be included in the buyback:
買上述ETF是無用的,佢地派既息要上繳25%股息稅在美國。讀者趁美國大行QE決定買硬資產擁抱通賬,做法合情合理。但債基及股票流動性比較強,此時為自己留些易變現的資產唔好借盡,是為上策。
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教埋我點買美股? 程式交易美股又是何物? 利用美股對沖澳元英鎊升跌風險
那些免費網站可幫助我上手美股?
策略2 決出大跌市要將債基賣走的方案
策略3 對沖買債基引申出的下跌風險
策略4 利用ETF去賺取(未槓桿)7-10%的期權金利息
策略5 如何判定將上升之美股
策略6 找出將上升之美股優先股及海外房託(REITs)收10-20%息
策略7 利用ETF取代窩輪,不再被打耙