再買樓投資要考慮什麼? #2058

諗sir,您好!

 

本人34歲, 太太33歲, 暫無小朋友, 現與家人同住, 最近計劃買樓, 以下為我們現時的財政狀況.

 

每月收入:

    本人: 30,000元 (另有兩年花紅,每年平均約120,000元)

    太太: 50,000元

    收租: 11,500元

收租物業 (太太名下):

    估值: 500萬

    欠款: 190萬

    每月供款: 13,000元

其他可動資金:

    現金+股票: 100萬

    父母另有一物業可套現: 160萬 (將來每月供款12,000元)

    本人擁有一間有限公司的一半股份,生意拍檔可擔保我買樓,佢以入30K有報稅,叫佢擔保有用嗎?

 

現計劃購買一個九龍區1,000萬三房自住單位, 請問以現時的財政狀況,我們應如何部署?

 

如果放棄購買三房單位, 想要一開二又應該要如何部署呢? 謝謝!

讀者謹啟

 

ANSWER:

讀者借貸力(30000+(120000/12)*70%+50000)/10000*50%*2.59 ~ 1130萬,太太已用借貸力190萬,剩餘借貸力940萬。花紅收入者不能做九成按揭,八成最盡,除非放棄申報花紅部份。

 

生意拍檔做唔到擔保人,但可利用該公司名義去買樓,然而一考慮用公司名買樓要付15%買家印花稅,大部份人會打退堂鼓。

 

收租樓如轉正收租用途,租金之70%可當作個人收入,用黎借錢買樓。轉正出租用途要搵銀行,將原本自住的樓轉正出租,銀行轉出租一般要加你0.3%年息。另外過去六個月租金入數證明,及打了厘印的租約,一般唔少得。

 

順帶提一提,對於非上市公司,主要股東的分紅,是可作核實收入用黎買樓。例如公司一年分

一次錢100萬,就當平均月入約80K咁計。需要是入數記錄及可持續性證明,即個100萬既入數證明及在公司註冊處找到你作為股東的記錄,一般是NAR1。而上市公司的主要股東用個人名義借錢買樓,仲易。你講就得啦,唔需要交低證明,因為上市公司年報可搵到你,你一年派幾多息又可從公開資料搵到,至於你做的主席相信是適當人選,除非是政府敏感類,否則好少質疑你背景唔借。

 

讀者如要買1000萬三房,首期至少要200萬,假設HKMC批到高成數比佢,而讀者現金+股票只100萬之情下,佢只有搵老婆間樓加按多60萬出黎,再左借右借湊多40萬,令自己名200萬首期夾硬上1000萬樓。讀者借貸力剩940萬,佢係夠借,問題係首期唔夠。然而買樓買得咁夾硬,筆者一般唔建議。

 

輕鬆點可考慮600-700萬左右三房,你去搵一下,香港仲有。當然有些三房易租出有些是死場,這就是買樓003教你分辨的知識。另外裝修懂得攪,空租期更短,三房一個月租已20000,何不學好點既裝修先容易吸客? 所以筆者建議讀者用自己名買入多一間樓就夠,話咩「一開二」短時間再買兩間已計出佢陳述出的實力唔夠。買完第一間樓有剩現金,入手無年期每月派息的債基最實際,2020年3月的跌浪只令佢有15%的下調,現時已升回超過一半跌幅,年派息12%,苦實力夠槓得更多,派20%年息都可以,但當然要留意風險。

 

三月股市轉捩關鍵,為聯儲局入市買債推高債市,今次唔只買美國國債,連高收益債亦有買進,規模是2008 QE的數倍,令是次買債有拯救墮落的天使之代號。

 

Buy Back was originally targeted toward IG bonds from US issuers and US-listed IG ETFs, the facility can now also purchase:

  1. BB-rated bonds of recent “fallen angels” so long as they were IG rated as of March 22, 2020, and
  2. HY ETFs, although the “preponderance” of ETF holdings are expected to be IG.

 

HY ETF predicted to be included in the buyback:

買上述ETF是無用的,佢地派既息要上繳25%股息稅在美國。讀者趁美國大行QE決定買硬資產擁抱通賬,做法合情合理。但債基及股票流動性比較強,此時為自己留些易變現的資產唔好借盡,是為上策。








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