諗sir，您好！
本人34歲, 太太33歲, 暫無小朋友, 現與家人同住, 最近計劃買樓, 以下為我們現時的財政狀況.
每月收入:
本人: 30,000元 (另有兩年花紅，每年平均約120,000元)
太太: 50,000元
收租: 11,500元
收租物業 (太太名下):
估值: 500萬
欠款: 190萬
每月供款: 13,000元
其他可動資金:
現金+股票: 100萬
父母另有一物業可套現: 160萬 (將來每月供款12,000元)
本人擁有一間有限公司的一半股份，生意拍檔可擔保我買樓，佢以入30K有報稅，叫佢擔保有用嗎?
現計劃購買一個九龍區1,000萬三房自住單位, 請問以現時的財政狀況，我們應如何部署？
如果放棄購買三房單位, 想要一開二又應該要如何部署呢? 謝謝!
讀者謹啟
ANSWER:
讀者借貸力(30000+(120000/12)*70%+50000)/10000*50%*2.59 ~ 1130萬，太太已用借貸力190萬，剩餘借貸力940萬。花紅收入者不能做九成按揭，八成最盡，除非放棄申報花紅部份。
生意拍檔做唔到擔保人，但可利用該公司名義去買樓，然而一考慮用公司名買樓要付15%買家印花稅，大部份人會打退堂鼓。
收租樓如轉正收租用途，租金之70%可當作個人收入，用黎借錢買樓。轉正出租用途要搵銀行，將原本自住的樓轉正出租，銀行轉出租一般要加你0.3%年息。另外過去六個月租金入數證明，及打了厘印的租約，一般唔少得。
順帶提一提，對於非上市公司，主要股東的分紅，是可作核實收入用黎買樓。例如公司一年分
一次錢100萬，就當平均月入約80K咁計。需要是入數記錄及可持續性證明，即個100萬既入數證明及在公司註冊處找到你作為股東的記錄，一般是NAR1。而上市公司的主要股東用個人名義借錢買樓，仲易。你講就得啦，唔需要交低證明，因為上市公司年報可搵到你，你一年派幾多息又可從公開資料搵到，至於你做的主席相信是適當人選，除非是政府敏感類，否則好少質疑你背景唔借。
讀者如要買1000萬三房，首期至少要200萬，假設HKMC批到高成數比佢，而讀者現金+股票只100萬之情下，佢只有搵老婆間樓加按多60萬出黎，再左借右借湊多40萬，令自己名200萬首期夾硬上1000萬樓。讀者借貸力剩940萬，佢係夠借，問題係首期唔夠。然而買樓買得咁夾硬，筆者一般唔建議。
輕鬆點可考慮600-700萬左右三房，你去搵一下，香港仲有。當然有些三房易租出有些是死場，這就是買樓003教你分辨的知識。另外裝修懂得攪，空租期更短，三房一個月租已20000，何不學好點既裝修先容易吸客? 所以筆者建議讀者用自己名買入多一間樓就夠，話咩「一開二」短時間再買兩間已計出佢陳述出的實力唔夠。買完第一間樓有剩現金，入手無年期每月派息的債基最實際，2020年3月的跌浪只令佢有15%的下調，現時已升回超過一半跌幅，年派息12%，苦實力夠槓得更多，派20%年息都可以，但當然要留意風險。
三月股市轉捩關鍵，為聯儲局入市買債推高債市，今次唔只買美國國債，連高收益債亦有買進，規模是2008 QE的數倍，令是次買債有拯救墮落的天使之代號。
Buy Back was originally targeted toward IG bonds from US issuers and US-listed IG ETFs, the facility can now also purchase:
- BB-rated bonds of recent “fallen angels” so long as they were IG rated as of March 22, 2020, and
- HY ETFs, although the “preponderance” of ETF holdings are expected to be IG.
HY ETF predicted to be included in the buyback:
買上述ETF是無用的，佢地派既息要上繳25%股息稅在美國。讀者趁美國大行QE決定買硬資產擁抱通賬，做法合情合理。但債基及股票流動性比較強，此時為自己留些易變現的資產唔好借盡，是為上策。
*諗sir於免費電視99台 viuTV星期五下午15:15之節目「投資諗法」 (中)周嘉儀為你介紹本網站做d乜? 同埋報名方法 *(下)諗sir於NOW TV的訪問 諗SIR（收息101）【收息投資課程】TEDV75班(內容在72班後已大更新) 第一堂:網上修讀2小時，即予收息關鍵及10%收息方案 第二堂真人教授: 2020年9月15日(二) 19:15-22:00(有優先A位) 第三堂真人教授: 2020年9月22日(二) 19:15-22:00 (有優先A位) 第二堂真人教授: 第三堂真人教授: 上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室 目前費用: $4900(已包上述三堂) 講者諗sir: 2012年後開始教授課程，累積學生達9000人。經歷2003、2008、2020年3月三次大跌市，過濾出投資要旨及精華想面對面教識你 *絕大部份學生都由收息101、或買樓001開始作首個修讀諗sir的課 #上唔到真人堂可在隨後班次補課 安排詳解: 1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息101 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx 手提:xxxxxx) 2.付款後將screen cap 發至63832145(接受網上信用卡、匯豐轉數或轉數快付款) 3.確認後會予login及password比你登入本網站睇第一堂片段、之後上返黎到真人堂 或用電郵：[email protected] 或利用下方PAYNOW BUTTON即時付款先開始網上課 DV系列【收息投資課程】詳盡內容： *課程內所授方案幾十萬資金都可實行、同時為你將資金打去新加坡或外地做準備，配合2020年香港人情況。唔一定需要靠銀行做，當然亦不用開立私人銀行戶口，全新內容連舊生讀未聽過。 < 首部份課程 > 選取直債之步驟、近日值得買的直債評論 那種債基係本派息，價位長期向下，那種唔會? 點分辨? 怎樣用直債穩獲10%年回報，例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息 本網提及的債基疊增年10%的收息方案 2020年3月大跌市之後投資債券手法及看法 直債或債基去出入賺價點做? 附送EXCEL檔案研究債基價格走勢，之後用佢可以自己睇住債基走勢 < 次部份課程 > 股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法! 比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路? 經紀不會提及之買賣需知，助你即省洗費 認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實 公司唔掂，點決定手上直債要幾時走人? 槓桿水平的適當安排及正確買入機制 點買又唔會傷TU，借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借? 如何易借樓按去得到資金去收息 – < 後部份課程 > 樓與債及REITs(房託)之間的亙用? 買REITs點可收10%-20%息? 有咩保險可以CUT? 保費融資點先取得更高抵押成數去擴大回報? 細水長流7.0%年回報保險方案、會因當時情況加入值得留意之保險計劃 28、38、48歲既保險應點買? 幫學生買夠就停，免浪費金錢 – 諗SIR（收息103）【收息實行班】/TEDP57及58班 ※只接受修畢「收息101」的學員報名，本課程不對外開放！此班只有真人授課，不設網上睇片 TEDP57第一課: 2020年8月18日(二) 19:15-21:15 TEDP57第二課: 2020年8月25日(二) 19:15-21:15 或 TEDP58第一課: 2020-09-19(六) 14:00-16:00 TEDP58第二課: 2020-09-26(六) 14:00-16:00 費 用：$3280 (重讀生$1500/即已有讀過收息103記錄的學生) 地 點：Homeblogger尖東校 – 尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室 報名: – 內容: 如果只得30-40萬HKD，點做債基槓桿呢? 香港開戶、可在香港派人處理，而在新加坡設立的債基/直債投資戶口 不利用英資或美資銀行，利用港資機構分配另一部份債基 諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容 債基年收息15、20%! 每次利用不同債基介紹 諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出 諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程、佢地唔係銀行做可予客觀資訊 按揭、買樓、裝修、保險、海外樓、律師、會計網絡盡在收息103 可加入諗SIR討論群 *討論群有市評為你課後持續跟進債基/直債出入市場時機 *討論群有會員特設活動如私人銀行服務介紹聚會/轉換資金去星加坡聚會/英國樓講座 *往後重讀收息103只需$1500 【收息投資課程】Batch 75 (新75班次，優先A位先報先得，小班教學，機會難逄。報名請先聯絡hold位 )
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第二課：2020年8月15日(六)14:00-16:45 (隔日就可網上睇到片，不用依1及8號時限)
費 用：$2000元
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買樓001 內容：
（*買樓003可單上。不用先修買樓001）
第二課：2020年8月29日(六) 14:00-16:45 (隔日就可網上睇到片，不用依22及29號時限)
– 明解一拆二流程。當中要簽署文件逐步解構解釋
– 18區份研究。透視出跑贏跑輸區份。
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． 缺席課程的學員，可 【申請補課 】( 免費課程除外)，一律安排於下一期上課
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L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀) L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀) L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30 費用: $3330 地點(9月12日上第三堂真人時用)：尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室 安排詳解: 1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息104 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx 手提:xxxxxx) 2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快) 3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份 4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕 5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。一個價錢，上夠兩次! 即時付款及傳回收據開始上課/即时付款及传回收据开始上课 DX系列【收息投資課程】詳盡內容： *買美股多少錢都可實行、講出當旺美股份，及如何利用ETF測市決定出入債基、對沖債基一旦下跌之風險。 高派息之收息物如嬰債、優先股、ETN、ETF、REITs會講解那隻有勝率，及買入後如何處理出入 更有七大策略，分清用咩美股去賺價、用咩去收息，當中點轉換 策略1 利用嬰債減少本金投入又可收10-20%年息
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