樓換樓要先fore水四百萬!?#412

諗sir你好!很高興認識到這個樓市問答平台讓我們對地產投資多一些認識。想請教管於樓換樓問題,因為身邊不少朋友也有類似情況,就是自已雖然有樓,怕大跌心思思想換,人工OK但手頭資金太少需要非常依賴銀行借多個7成的情況:

 

本人今年30歲,2年前380萬買了將軍澳清水灣半島695尺單位,供30年按9成(加保險O個隻),用一個不錯的RATE H+0.8%。因擔心該區前景極度不明朗(堆填區+太多地低價賣出,地點又不方便等)所以打算換過香港島。暫時target鯉景灣OR鰂魚涌一帶,個人感覺港島區即使大跌也無咁傷,亦好傻好天真咁唸住學老人輩由太古附近慢慢轉去太古再上半山。但由於由差區換好區,所以唔知道跟據前人經驗,應該在旺市時高價換更高價,定係市況差時更底價換底價??定係放租一段時間先?我比較不想立刻賣走出去租,不少同事09 10年以為會大跌賣左層樓,而家買唔返之餘又要蝕本,希望諗sir可以指點迷津。

 

個人情況:因為手頭銀根不多,所以都好需要按9成,銀行借貸是一個重點。我暫時流動現金只有30K,股票債劵100K,月入57K,有需要可另申請一筆為期10年每月15K的津貼。未來打算結婚,但暫不會要求另一半幫手,也EXPECT以後自已一個人負擔全家開支。煩請諗sir多多指點!謝謝!

答案

由於讀者未提及清水灣半島現價沽出預計多少,看成交數據再用高層單位計應值五百萬。

 

讀者最主要問題是應否在旺市高價換更高價吧,那要看讀者現時的購買力,57000/10000*50%*2.59=7.38mil。如換入太古城單位,單靠一人能力是可購入該處細單位,但勉強。再加上現金只是十幾萬,等於三個月人工都冇,萬一有咩事都幾令人擔心。好處當然是可有15000為期10年之津貼,但每月萬餘元之津貼又點去抵銷連印花稅都近50萬之換樓支出呢? 再加上換樓是要比double stamp duty再退回,淨係呢個連裝修都要預備「一百個」係手,洗費都等於清水灣半島。

 

買入現值7.3mil樓房的洗費

首期(7.3mil-4.2mil) 3.1mil
印花稅7.5% $547,500(如證實是樓換樓及在半年內完成,可退回一半) 
傭金 $73,000 
三房簡潔裝修 $300,000 
總計 $4,020,500

 

可見支出已等於你現自住房的八成市值。由於前人換樓的時候冇BSD, DSD, 九成上會限借4.2mil,所以前人的經驗現時不適用。加上自身借貸力只一般,還是由理財基本儲錢出發,增加儲蓄份額為上。

 

如果真係不習慣儲錢,在未來不斷買樓當強逼儲錢是好方法。惟現時風勢不順,只好等。










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