您好，我一直有睇你地的youtube，好欣賞諗sir的分析，依家正考慮置業，想請教諗sir 我的情況應該點做:
兩夫妻手持現金120萬
女29歲– 月入27,000
男33歲– 月入28,000
Total 月入55,000
有計劃生小朋友, 想買入420-450呎樓自住
現在兩夫妻租樓住已2年
如果買綠楊新村445呎 650萬, 首期90萬, 經紀佣金加稅20萬左右, 輕微裝修傢俱10萬, 會唔會太risky? 另外8年半前買左份基金, 1.5年後到期, 可以拎返12萬。
請問應該買綠楊新村定買平D , 500萬的樓, 例如荃灣中心?
多謝諗sir!
忠實讀者上
ANSWER:
讀者買樓之樓齡不可超30年，因按揭在樓齡達40後一般批唔盡30年供款期，加上再買樓的稅項同裝修，對家庭月入五萬餘的讀者構成負擔，故除非工資日後預期能大漲，否則現時買樓唔預輕易賣。主打只買不賣的儲樓模式。
相反，工資高一批係有條件「彈出彈入」，例如想大一點又靚校區，可以搬廣播道個類舊樓。此等樓房交投較少加上承接者要付較多首期，唔易甩。亦因此買家享用較平價住大點的好處，住等3-5年一賣一買換貨，雜費佢地比得起。
買樓主軸先表同意，租樓不合工資一般的打工仔，我地唔係成日想提人工高低，只係想講咩水平既工資點樣分配最好。諗sir在03沙士完結後投身金融業，睇到咩人會由窮變富、儉入小康、要旨是做好資源分配及勿去孤注一擲。現時社會環境每日轉變，打贏呢場仗還是要老兵。一些情緒易受環境影響既人，或2010年後行開順風車未歷危機既評論員，懇請勿去排斥他人主張而守自己一套。
反而租樓合環境與工資好既人，老闆更可利用租金支出去扣稅，又省17%…更精明會利用舊樓高租務之回報，去補貼低租值之新樓，令自己用更少錢去住更靚既樓。但…讀者暫未有條件行呢套，若佢鐘情荃灣，會唔會比心機睇下愉景新城幾時有500尾既細單位呢? 另外去韻濤居? 去同GEM做鄰居? 上述樓盤20年出頭，還可以。再唔係去粉嶺，該區有唔少93-97年入伙既樓，都叫細過30，又合讀者預算啦。當然500幾萬，無可能買到無可挑剔既樓。
筍盤係要用時間等出黎，買樓如了解水流同漁類，再落餌釣上水，人生難做之事:「等」。
有上人一行入經紀行就大呼:「我要筍盤」。都係阿媽個句:「試下企係人地立場諗。」
你係經紀鋤到個靚價，最起碼都會拎比一個想換樓既同區客，佢買你間筍野再賣返，一野做兩單生意啦。或者資深投資客，呢類人一計到數就俾票，唔會又七又一為左個幾百萬係度煩。如果再複雜些，其實裝修，拎去邊做? 呢d鬼祟野經紀都會計埋。未來世代，關係致勝。電腦之間無關係，頂多block你個ip address架咋。
題內話，近日筆者拍片話將軍澳LP6於9月30日要上會，早年買落既買家開始求救。因銀行對樓的估值低了又或者一些人根本失業，9月上唔到就要捱貴息。現時LP8開賣，筆者拍片提醒想用呼吸PLAN者要小心。係youtube拍片拍得耐比人鬧屬家常便飯，加上我地講既野唔係對Agent friendly….但有個留言令筆者留意，佢話我: 「你唔好吹得就吹！你話因為失左業上唔到會仲有機會！有政府個8成plan, 點會借唔足呀！」
就係有些人sell客話個「8成plan」係「政府」既，搞到有些買家以為一定批，最後我地按揭轉介公司收到個案，有些人入息根本唔夠，點批呢? 但個agent可以單就開左。有些人買二手樓，想八成上，但間屋有僭建，唔好話八成，五成都係我同事向銀行相熟求返黎。所以「政府個8成plan」呢句好害人，我地無謂指向某一留言者啦，人地留言用左幾十個字，真係辛苦佢。至於買家都有責任裝備自己，銷售話述要懂分辨。
綠陽40、荃灣中心50更有靈異彩蛋送。因要拍YOUTUBE節目<真。樓盤傳真>，筆者平均一星期睇1-2間樓(都唔算好多)，其中一間有記億，是鐘乳式漏水再加房門開唔到(因濕氣膨漲)，就係五張野個堆醒我架啦。
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