買債係指呂小姐恆大被斬倉個種? #2041

你好 ! 我們會靜候學校安排。 我們有問題 急需想請教諗Sir 可否代為轉交?

 

諗Sir :

你好! 無意中在youtube 見到你的節目，睇你節目好耐了， 有點相逢恨晚的感覺。我倆是60歲的人士，有一納米公司仔。

我倆已報名參加101收息班，但因疫情的關係尚未上課。有一急切問題，不知可否得到你的指點，現簡述我們的資產負債情況。

資產 :

1)  自住住宅( 42年 )              價值約1800萬

      位於堅尼地道，有蓋車位  價值約200萬

2) 自用寫字樓(8年) 2000呎  價值約2000萬

     位於觀塘 海濱道

3)  出租寫字樓(8年) 1850呎 價值約1800萬

      位於觀塘敬業街，租金48300

4)  個人現金股票 :  100萬 ( 先生)

                                  50萬 (本人)

負債 :

1)   三個物業共欠銀行約900萬， 月供10 .2萬

問題想請教 :

1)   生意下滑，缺現金流， 供三個物業相當 吃力，打算收縮，將自用寫字樓放租， 搬往工廈， 這想法是否可行 ?

2)   銀行將會批出一筆153萬商業貸款給我們，年息3厘，三年還款。 假若取出100萬 買債券， 保留53萬作每月供款。 最近債券價格下降，債券是否仍然有利可圖。 可否接受這筆貸款?

3)  由於年紀問題加按物業未必被銀行接受， 是否除了賣樓或車位，還有沒有其他方法?

謝謝你 !

 

ANSWER:

讀者過謙啦，三個物業夾埋5千幾萬，只欠銀行1000萬唔夠，就當公司是納米但都足夠養家。可是歲月很殘酷，轉眼已到耳順之年，再買樓銀行都唔想借。

 

望讀者除去用價格升跌去判斷投資行為，資產適當分佈才是致勝關鍵。三月有些同學早前過份槓桿買債基開始「頂唔順」，因債基本身跌10%，最盡槓桿者要被3x跌幅即30%，對大額投資人而言係困難。相反前天個案(#2039)那位舊生，只做1x槓桿，仲要有部份做了波幅較高的c餐，現時想趁債基跌了些少再入貨。說明短時間內、槓盡地買，兩者同做就有災害。不只債基，其實買其他投資物都係。然而銷售人員，總會有不同原因游說你短時間買哂，次次都有新說法，次次都想拐人走。筆者已盡力洞悉佢都又有咩新招。而大家留意投資唔係抄低個投資物名去買咁簡單，成個執行過程有「陪跑員」幫你會好一點。

 

同樣地在樓市，青衣浩劫灣於97年後聞名於世，每次樓市大跌都總有個大盤成功派貨見血收場。然而浩劫灣有人買完賺到笑，因為佢無借盡過到03年，揸到而家梗係幾個開啦。衰左個批就因為資產配置有誤，持貨力不足令佢揸唔到尾。所以投資是要認識不同投資物，股樓匯債各有好處，再因個人環境將錢適合配置。玩時社會上不少人仍熱衷投資，更有批人成功在三月初行沽空賺了大錢，而對短線投資很有想像。更有不少blogger叫人低吸，話而家股市已到吸引點。筆者愚見，是大市未見底，對應方法，就如讀者，如下:

 

觀塘的寫字樓希望佢出貨，筆者唔睇好未來商務物業市場，讀者自己都話要大搬細啦。就以筆者為例，四月我地開始將諗sir自己及其他老師的課程放上網，第一晚我地已收到唔少申請，而家要解決反而係於內地或某些地方睇我地video，睇得唔夠快同順既問題，另外是身份認證問題。中國內地實名縛死手提號，某方面係有好處的。而筆者公司租多幾個地方去招呼客人的需求已減少，頂多係靚既地方租個地方當示範，淺見是將來只最靚或最平的地段有價值。何況觀塘巧明街既租都減緊，又何來敬業街呢? 兩個觀塘物業應至少減走一個。

 

五十五開始就宜將樓轉直債，無錯，即係大劉朋友呂小姐被報導買恆大債被斬倉個種。不過人地有錢又叻! 大博大由90蚊買恆大收10%跌到68蚊被CALL MARGIN，不過人地有錢喎，CALL極LOAN都仲係名車出入唔使自己揸車。所以再重覆:「睇升跌唔係關鍵，係資產配置。」另外直債好多都升返哂，我只係聽到學生講錯失低吸78蚊匯豐債、70蚊恆大債既機會。但真係未聽到有人話44蚊買唔到匯豐股票好可惜…(可能係成街都等緊青姐滴眼淚加上$33蚊買5號吧….)

 

而讀者應考慮渣打收7%一年而100蚊現時跌到92蚊低吸，收息101會教點買，近期價格在下圖，到期由渣打保本。另外買左唔好槓，風險大減! 香港其實做直債很保守，頂多比你約五成上會(即槓1倍)，呂小姐應該係private bank先幫佢槓到八成咁盡(即槓近4倍)，那跌速也快4倍。如渣打都唔放心，用匯豐直債吧。再唔放心? 先用20-30萬HKD買下到期保本的派息保險吧，都有7%。本段講的保險同直債都屬保本。而債基就唔保本但息可更高。

關於借錢讀者已自解，買樓對55歲之後既人開始難，債是你好朋友。除非佢自己公司加人工比佢個仔，令佢月入10萬。然後叫仔擔保返自己，就可將樓按出。

 

當然唔用仔做，阿女或姪仔或新抱都可以，但唔係個個親戚都得既…

 

筆者認為各項投資工具都可取，主授如果各種客觀配合運用。香港地，美聯話買樓好，銀行話基金好，車行話的士牌好，你怪唔到人地。你有能力及受各界認同，錢自然留到係你手上。

例如25歲之前建議先買股輸一下，計埋都係贏。股票在不破產之前設下可以買。

 

上星期，筆者仲作左首打油詩(見下POST)，見笑…

當然讀者可將100-200萬港元先不槓桿咁買下大銀行債，收番1年息順便等候不明朗市況過去，反正今年都要幫搬OFFICE，之後才諗借錢買野吧。現時銀行貸款拎亦無妨，150萬對讀者而言還得起，你見銀行睇到你成2000萬樓，只批150萬既LINE，家陣幾咁小心呀~

 

讀者5600萬房產只供淨900餘萬，即4500萬淨值，另外有約200萬現金加股票。建議轉為只3000萬房產淨值，1500萬入手直債及債基，不槓桿收息都好夠，現金水平維持現況就可。

60歲讀者分佈: 65%房地產，30%債，5%現金

 

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