諗sir 你好,
已經看了你個blog幾年,買樓及收息班均已上過,而你教過我的,超過一半已實行過,也曾因為貪心而在股票市場輸了數十萬,可幸現在人工與上一次寫信比你大為增長,但這一次還是需要你指點迷津。
本人現時情況如下:
聯名樓已除本人名並cash out 100萬,尚欠銀行$417萬, H Plan 月供 $19,000 現以$16,500出租。
現金加股票約$150萬
國內兩物業已供完:每月收租約$8000
本人38歲,收入:$80,000 (在大陸工作出人民幣每月約7萬)
太太36歲,收入:$72,000
2個小朋友,大的已入灣仔區津校小一
一工人姐姐
現在灣仔區租住兩房單位每月$25,000租金
計劃如下:
唔想再幫人供樓,想買三房自住,看中港島區$1000萬三房物業,利用手上現金股票再向家人借約$100萬,上會借8成,未知此方案是否可行,因為聽聞HKMC會覺得本人唔係住喺香港,不相信我自住。又或者查到太太有物業不屬於首置。是否要冒險實行此方案? 有可能借唔到8成要變做6成,即要比5球上會。
或是買細價樓作投資用,自己繼續租樓?
拜托
ANSWER:
不在香港工作、工資有上下浮或有佣金的、應該六月前都唔好預做到八成上會。現時入銀行申請按揭,職員通常都問:「你六至七月先拎貸款得唔得?」銀行上半年想少做少錯。一批常言: 「再黎一次沙士我就買樓」既人,應能體會有實力同有準備者才是長勝,而唔係什麼等時機低買高賣一變一百。
太太有樓先生再買,會令HKMC唔信你今次買樓係自住? 筆者唔同意。先生買另一間樓換大屋,時常出現,至於在內地工作亦不表現香港唔需要住所。現時筆者擔心銀行唔肯借多過HKMC唔批,讀者可向買樓易(WHATSAPP 96991141)查詢邊間銀行較願借錢,佢地做開按揭轉介。此刻非常時期有人收風十分重要,查詢前註明買樓003舊生唔該。
當然讀者人工頗高,家庭收入共15萬令借貸力在(80000+72000)/10000*50%*2.59 ~ 1960萬,現只用了417萬,在此大buffer之下估計200萬首期借800萬上1000萬樓借貸力上可順利完成。唯此1000萬樓要係大屋苑樓及不過35年樓齡的,否則又當二等case擺埋一邊。有能力者加上已有固守之地的,可以把握失業率見頂回落時買樓。
上段用借貸力方程計到讀者買1000萬樓借800萬只用掉總借貸力之六成,證佢有能力。讀者太太有樓就當佢租下去,都唔會因樓市萬一狂升而無賺幅抵銷,證讀者有固守之地。因此讀者可行下步參考香港樓價同失業率的關係。
失業率同樓價同樣是滯後數據,兩者都是經濟差後才反映出來的數據。股市指數是前瞻數據,實體經濟未差股市就跌定。故用失業率拐點去判定買樓,缺點是撈唔到最底但可用近底價入市。好似上圖2003年沙士失業率見8%之後回落,樓價就見了底。但由於失業率常於實體經濟下行後1-2季後才反映,太多心急人等唔切就衝左入市。故「叻仔」通常唔肯用失業率去判市,因為「叻人」常認為可快人一步成功抄底。
讀者有Follow開筆者咁耐,就知筆者判定自己唔夠叻,在大市前要謙卑唔會成日估市,主用樓同債賺取月入。當然買樓點先唔會比人叻? 避開爛樓? 執行債基收息又唔使比職員玩到氹氹轉? 這些就是課程授予重點,而唔係只叫你買乜買物咁簡單。
由於讀者已有國內樓,用2%租值計估計值300-400萬,另外150萬現金。約500餘萬資金建議分配如下:
可賣走其中一間國內樓,200萬調返香港做首期買1000萬樓
150萬入一條保本直債,收成7%息。今天渣打有不利消息或其直債會下跌,可留意。股息減派但債息要照派的
另150萬為內地樓賣淨個間
由於渣打直債比較易放,liquidity夠,淨30-40萬cash應可以
(內地樓150萬即27%/香港樓40%/債27%/cash 6%)
上半年仍建議租住先,積極去熟意屋苑睇樓及識個肯幫你既agent,等到2020下半年應有入手時間。渣打上圖條7%息直債由125跌到106而家彈返上110蚊,可留意一下買都無妨,7%年息在全球亂發鈔之下,佢很有機會成恩物。當然唔要渣打,新鴻基,匯豐,路勁,都有,之前因為價太高,少講直債,而家可以留意。同埋拜託唔好只聽上後而漏聽下半,咪做大槓桿將回報放大,而家就咁買唔槓桿回報已不俗。舊生查問此債請向助教提出。新人想加入了解此等債及近期hot pick請參與收息101課程,現時有網上課。
渣打,$100跌至$92
瑞安,價$100跌至$89….
收息101課程(內容全面更新)可網上修讀限時安排 ✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校 第一至六堂 (網上修讀) 選取直債之步驟、近日值得買的直債評論 那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨? 怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息 本網提及的債基疊增年10%的收息方案 直債或債基去出入賺價點做? 實例解說買債必知點 股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法! 比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路? 經紀不會提及之買賣需知,助你即省洗費 認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實 公司唔掂,點決定手上直債要幾時走人? 槓桿水平的適當安排及正確買入機制 點買又唔會傷TU,借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借? 精選最值得買的保費融資計劃 第七至八堂 (網課教授入市策略) 800萬收息倉內容展示 新加坡離岸投資戶 獨家市評為您剖析當時市況及入市策略 Cover-Note 10-30%方案介紹 即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案) 第一至六堂 (網上修讀) 選取直債之步驟、近日值得買的直債評論 那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨? 怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息 本網提及的債基疊增年10%的收息方案 直債或債基去出入賺價點做? 實例解說買債必知點 股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法! 比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路? 經紀不會提及之買賣需知,助你即省洗費 認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實 公司唔掂,點決定手上直債要幾時走人? 槓桿水平的適當安排及正確買入機制 點買又唔會傷TU,借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借? 精選最值得買的保費融資計劃 第七至八堂 (網課教授入市策略) 800萬收息倉內容展示 新加坡離岸投資戶 獨家市評為您剖析當時市況及入市策略 Cover-Note 10-30%方案介紹 即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案) **諗Sir收息101課程 即付即可網上學習第一至六堂** 收息101(TEDV100)課程安排: *如第七及八堂真人課未能親身上課,在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂 上課地點:尖沙咀 收息101(TEDV100)課程安排: *如第七及八堂真人課未能親身上課,在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂 上課地點:尖沙咀 ※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!※ <每季聚會談及內容 > (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 < 每季聚會談及內容> (暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片) 未來一季債市走勢看法 只得40萬HKD做債基槓桿門路 附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81 *如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀 上課地點為尖沙咀 諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81 TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15 上課地點為尖沙咀
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諗sir訪問見於TVB(安樂蝸)、viuTV(投資諗法)、TVB(兄弟幫)、nowTV(息賺)、經濟一週、親子王國(網上)
*第一至六課*全部網上修讀,即予收息關鍵及10%收息方案。
付款後可隨時收看網上課程影片
第一課:直債買入必知及不同類別直債應市方法
第二課:債基買入必知
第三課:債基槓桿及應市操作心法
第四課:債基比較方法
第五課:直債選擇要旨及800萬收息倉解說
第六課:保費融資及派10-20%年息的收息物第七堂:即市策略及發問 真人實體班:5-6月待定
第八堂:實行方法及講解 真人實體班:5-6月待定
目前費用: $4900(已包上述八堂)
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諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容
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*收息103舊生,可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)
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第一課:高成數上會出租 (網上影片)
第二課:業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課:學生宿舍高收租回報 (網上影片)
第四課:進階按揭心法及搵樓收租秘笈 (網上影片)
第五課(真人課):2024-05-07(二)19:15-21:15
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