渣打7%直債九折叫賣、唔會減派息 #2040

諗sir 你好,

 

已經看了你個blog幾年,買樓及收息班均已上過,而你教過我的,超過一半已實行過,也曾因為貪心而在股票市場輸了數十萬,可幸現在人工與上一次寫信比你大為增長,但這一次還是需要你指點迷津。

 

本人現時情況如下:

 

聯名樓已除本人名並cash out 100萬,尚欠銀行$417萬, H Plan 月供 $19,000 現以$16,500出租。

 

現金加股票約$150萬

 

國內兩物業已供完:每月收租約$8000

 

本人38歲,收入:$80,000 (在大陸工作出人民幣每月約7萬)

太太36歲,收入:$72,000

2個小朋友,大的已入灣仔區津校小一

一工人姐姐

現在灣仔區租住兩房單位每月$25,000租金

 

計劃如下:

唔想再幫人供樓,想買三房自住,看中港島區$1000萬三房物業,利用手上現金股票再向家人借約$100萬,上會借8成,未知此方案是否可行,因為聽聞HKMC會覺得本人唔係住喺香港,不相信我自住。又或者查到太太有物業不屬於首置。是否要冒險實行此方案? 有可能借唔到8成要變做6成,即要比5球上會。

 

或是買細價樓作投資用,自己繼續租樓?

 

拜托

 

ANSWER:

不在香港工作、工資有上下浮或有佣金的、應該六月前都唔好預做到八成上會。現時入銀行申請按揭,職員通常都問:「你六至七月先拎貸款得唔得?」銀行上半年想少做少錯。一批常言: 「再黎一次沙士我就買樓」既人,應能體會有實力同有準備者才是長勝,而唔係什麼等時機低買高賣一變一百。

 

太太有樓先生再買,會令HKMC唔信你今次買樓係自住? 筆者唔同意。先生買另一間樓換大屋,時常出現,至於在內地工作亦不表現香港唔需要住所。現時筆者擔心銀行唔肯借多過HKMC唔批,讀者可向買樓易(WHATSAPP 96991141)查詢邊間銀行較願借錢,佢地做開按揭轉介。此刻非常時期有人收風十分重要,查詢前註明買樓003舊生唔該。

當然讀者人工頗高,家庭收入共15萬令借貸力在(80000+72000)/10000*50%*2.59 ~ 1960萬,現只用了417萬,在此大buffer之下估計200萬首期借800萬上1000萬樓借貸力上可順利完成。唯此1000萬樓要係大屋苑樓及不過35年樓齡的,否則又當二等case擺埋一邊。有能力者加上已有固守之地的,可以把握失業率見頂回落時買樓。

 

上段用借貸力方程計到讀者買1000萬樓借800萬只用掉總借貸力之六成,證佢有能力。讀者太太有樓就當佢租下去,都唔會因樓市萬一狂升而無賺幅抵銷,證讀者有固守之地。因此讀者可行下步參考香港樓價同失業率的關係。

 

失業率同樓價同樣是滯後數據,兩者都是經濟差後才反映出來的數據。股市指數是前瞻數據,實體經濟未差股市就跌定。故用失業率拐點去判定買樓,缺點是撈唔到最底但可用近底價入市。好似上圖2003年沙士失業率見8%之後回落,樓價就見了底。但由於失業率常於實體經濟下行後1-2季後才反映,太多心急人等唔切就衝左入市。故「叻仔」通常唔肯用失業率去判市,因為「叻人」常認為可快人一步成功抄底。

 

讀者有Follow開筆者咁耐,就知筆者判定自己唔夠叻,在大市前要謙卑唔會成日估市,主用樓同債賺取月入。當然買樓點先唔會比人叻? 避開爛樓? 執行債基收息又唔使比職員玩到氹氹轉? 這些就是課程授予重點,而唔係只叫你買乜買物咁簡單。

由於讀者已有國內樓,用2%租值計估計值300-400萬,另外150萬現金。約500餘萬資金建議分配如下:

可賣走其中一間國內樓,200萬調返香港做首期買1000萬樓

150萬入一條保本直債,收成7%息。今天渣打有不利消息或其直債會下跌,可留意。股息減派但債息要照派的

另150萬為內地樓賣淨個間

由於渣打直債比較易放,liquidity夠,淨30-40萬cash應可以

(內地樓150萬即27%/香港樓40%/債27%/cash 6%)

上半年仍建議租住先,積極去熟意屋苑睇樓及識個肯幫你既agent,等到2020下半年應有入手時間。渣打上圖條7%息直債由125跌到106而家彈返上110蚊,可留意一下買都無妨,7%年息在全球亂發鈔之下,佢很有機會成恩物。當然唔要渣打,新鴻基,匯豐,路勁,都有,之前因為價太高,少講直債,而家可以留意。同埋拜託唔好只聽上後而漏聽下半,咪做大槓桿將回報放大,而家就咁買唔槓桿回報已不俗。舊生查問此債請向助教提出。新人想加入了解此等債及近期hot pick請參與收息101課程,現時有網上課。

 

渣打,$100跌至$92

瑞安,價$100跌至$89….

 

 







 

 


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