「大款」和褲穿窿的賭仔#409

諗sir您好!追蹤諗sir個blog已有一段時間,覺得諗sir有很多觀點與本人十分之志同道合,例如有得借就盡借,盡拖長年期去抗銀紙貶值,小妹也想請諗sir幫手分析下我應如何部署自己手上的物業:
 
本人30歲不是HK永久居民,每月穩定收入50k,於09年買過2個物業微賺沽出後現手持3個物業, 已過2年SSD期
 
1.     奧運站3房,自己名持有,2010買入693萬7成按,H+0.65%,30年,3月份租出27.8K,銀行欠442萬,市值約1000萬,月供15k,公司租客
 
2.     美孚2房居屋,借母親(非永久居民)名持有,2011買入228.8萬,現租10.1K ,full pay,市值約350萬,穩定租客
 
3.     西灣河3房新樓,公司名持有,2011買入樓花2012年10月收樓,816萬現自住,3.15% , 40年,銀行欠406萬,月供15k。另用美孚的樓按出80萬作首付,現欠78萬分27年,息口2.4%月供3千3,合共欠銀行約484萬,合共月供18.3k,可租25k市值約980萬
 
4.     其他資產如下- 股票+現金:HK$800,000基金:月供10k,現淨值約280,000,還有8期供滿
 
問題如下:
 
1. 是否需要逢3退1保留現金跌市再買返,如果是,沽出哪個物業較好?或者租出西灣河物業,租返約1萬左右物業,由於一個人住所以無需3房,以租養租
 
2. 定系以不變應萬變(由於不是3粒星),手上現金等加息跌市時用男友名(3粒星)入返間4mil左右做9成按揭的物業,看好新界西/東九龍沙中線方位
 
3. 或者趁樓市還未跌時,用奧運站物業轉按調出資金做諗sir之前撰文提供的方法待跌市時用作投資物業和股市?

諗樣sir有否更好的建議?希望可以刊登,感謝您的寶貴時間, 謝謝!

答案

 

已用144%借貸力

今次讀者的問題格式和其他讀者近似,但財務狀況和之前發問的讀者不大一樣,因為所借金額根本不是本身人工所能達成。讀者人工只五萬元,借貸力為50000/10000*2.59*50%=6.4mil。現欠款項為奧運站442萬,西灣河406萬,美孚又套現78萬,即現所欠的為(442+406+78)/640=144%,即已用借貸力144%去買樓。就當用人工計,三單貸款月供為15000, 25000及3300,合共明顯超過人工一半。由於西灣河樓用公司名持有,不知該公司有否業務可提供收入證明,總結是讀者的總收入不明,所以不知現時她的持貨水平。既然讀者提及策略是可買可換,那一於看看所擁的千萬借貸力如何運用。

 

西灣河是買樓花,有望兩件期SSD快完,用3.15%分40年還,雖然年期是攤長了,但此息口欠406萬攤至40年,每月按揭還本部份根本係少得可憐。由於讀者的借貸力強頑,可行每隔幾年買間細樓收租之策略,此舉有幾個好處:

  1. 買樓都可以行成本平均,問題係你購買力是否出達至每隔幾年就可加借幾百萬。如單睇讀者人工五萬是不能單人行此策的,惟肯定有「外力」幫忙,所以唔好浪費
  2. 有兩間細樓合共市值為八百萬,是較一間八百萬樓房好。起碼跌市時你可以諗下沽一半(一間)減磅
  3. 雖然話大價樓在1991-2010年都係號贏細價樓,不過跑贏幅度是在千呎單位和七百呎單位以下作對比最明顯,你hold一間700-1000呎,同500-700呎比,分別是不大的。只不過是35A同38C兩個單位比,而不是屋村單位同HOUSE咁比吧!

 

另一點想知既係幾年後讀者會否成為永久居屋,因為賣樓比他人多一考慮,就是如BSD成幾年都唔撤銷,再買樓時都幾頭痕。但西灣河根本利潤不多(只20%),即防守力不強,還是先沽為炒,980萬新樓只租25000,仲要用3.15%比息,現時肯定會有更好方法提供更大正現金流。當然你話好享受係新樓住,享受新裝修又是另一回事。但投資就不是先付出,延遲收成嗎? 那還看讀者自己。

 

賭仔戰場論

奧運樓可加按(不過新部份不會享有低息)再加上賣樓所收回的資金,放係債券收息都有$15000-20000一個月。有能者可以等時機,而資金稍遜的無殼者反而要先上車去減低樓市再升帶來風險,諗樣和傳統的觀點實有些分別。至於無產階級,都要等時機放手一博。這就解釋了賭場裡的常客是「大款」和「褲穿窿的賭仔」,平民根本賭唔起!

 

在社會 在賭場 在戰場
大款 資本大多 糧草無限的軍旅,可去攻城略地
平民 輸唔起,又唔敢去贏 糧草一般,行得兩步又話要搵個友城去做補給
流氓 無得輸,只會嬴! 肚餓而又未死的軍旅是最可怕的,佢只要打唔贏守軍一定死,只係戰死同餓死的分別!

其實這是一般的邏輯,諗樣只順帶一提,有邏輯學高手請為大家再解說一下!

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(例: 缺契、改建、我見過好同一般律師樓之分別)
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聶SIR ( 聶振邦 )
【富途證券】證券分析師
《信報》專欄作家 暢銷書

《細價股執錢密碼》《細價股奪金攻略》作者
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是次講座主要介紹伸延聶sir新書之外的股市知識,及即場示範聶sir的選股方略

 

講 者:聶sir
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(課程編號: YUS40F)

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聶SIR【倍升股基礎班】│YUS41T│2018/02
2018-02-05(一)19:30-22:00(第1堂)

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費 用:$1,500
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第二堂: 幾時買? 咩價買?
– 如何決定用幾多入市
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股 量 計 算 分 析 – 披露搜尋/股權整理/資料串連
配 發 權 證 炒 賣 – 五大準則/成本分析/部署說明
短 炒 配 發 結 果 – 供股炒法/配股炒法/新股炒法

配 股 消 息 操 作 – 計算買入價/弄清承配人/預測目標價
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參 與 者 分佈解碼 – 搜尋方法/數據整理/行動制定
發 行 新 股 契 機 – 先舊後新/拆細股份/新股操作

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莊志雄博士為股市漁夫創辦人及香港大學專業進修學院客席講師,並在Now 財經台合作主持《名家給力場》。
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比較基金升級版! 今日買基金點為他日走資去鋪路?

經紀不會提及之買賣需知,助你即省洗費

認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實

公司唔掂,點決定手上直債要幾時走人?

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收息101(TEDV92)課程安排:
*第一至六課*全部網上修讀,即予收息關鍵及10%收息方案。
付款後可隨時收看網上課程影片
第一課:直債買入必知及不同類別直債應市方法
第二課:債基買入必知
第三課:債基槓桿及應市操作心法
第四課:債基比較方法
第五課:直債選擇要旨及800萬收息倉解說
第六課:保費融資及派10-20%年息的收息物
第七堂:即市策略及發問 真人實體班:2022-11-19(六)14:00-16:00
第八堂:有問有答及發問 真人實體班:2022-11-26(六)14:00-16:00
*報讀是次班次可以在2022年隨後班次補一次真人堂(第七及八堂)

#本班次報名附送powerteam收息咨詢教學共三項,同學可選擇約助教見面談1/直債、2/債基及3/保險教學咨詢,為時在60-120分鐘之間。
上課地點:網上(如之後補真人堂地點在尖沙咀)
目前費用: $4900(已包上述八堂)

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諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)

※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!※

< 課程內容 >

如果只得30-40萬HKD,點做債基槓桿呢?

香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資戶口

不利用英資或美資銀行,利用港資機構分配另一部份債基

諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容

債基年收息15、20%! 每次利用不同債基介紹

諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出

諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程、佢地唔係銀行做可予客觀資訊
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可加入諗SIR討論群

*15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進

*討論群有市評為你課後持續跟進債基/直債出入市場時機

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TEDP74 第一課:2022-12-03(六)14:00-15:30
TEDP74 第二課:2022-12-10(六)14:00-15:30

上課地點為尖沙咀金巴利道35號金巴利中心1303室
目前費用:$3280
(重讀生$1500/即已有讀過收息103記錄的學生)

TEDP74 第一課:2022-12-03(六)14:00-15:30
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